อสังหาศรีราชาน่าห่วง

Residential News / ข่าวหมวดที่พักอาศัย

อีอีซีปั่นที่ดินศรีราชาพุ่ง บ้านระดับล่าง 1 ล้านปลายหมดสิทธิ์เกิด ดีเวลอปเปอร์ส่วนกลางพาเหรดผุดคอนโดฯพรึบทำซัพพลายเกิดใหม่ขายชะลอ 100 หน่วยขายได้ 3 หน่วยใน 1 เดือน นายกอสังหาฯ ชลบุรีเผยมีแต่เก็งกำไรปล่อยเช่ากลับไร้ดีมานด์ ขณะที่เจ้าถิ่นอีกรายมองต่าง

พื้นที่ยุทธศาสตร์ ประตูเศรษฐกิจของภาคตะวันออก อย่าง ชลบุรี โดดเด่นอย่างมาก หลังรัฐประกาศเดินหน้าโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี ก็เกิดการลงทุนในภาคอสังหาฯ อย่างคึกคัก มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นทุกรูปแบบมูลค่ารวม รองแค่กรุงเทพฯ โดยเฉพาะทำเลยอดฮิต ศรีราชา แต่เมื่อซัพพลายไม่ถูกดูดซัโดยเรียลดีมานด์ ย่อมน่าคิด

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ใน จ.ชลบุรี ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ หลังจากแผนพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) เดินหน้าต่อเนื่อง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯเติบโตอย่างก้าวกระโดด มีมูลค่าการลงทุนโดยรวมมากเป็นอันดับ 2 ของกรุงเทพฯ ว่า กำลังซื้อหลักในพื้นที่ ยังกระจุกตัวอยู่กับโครงการแนวราบ ประมาณ 80-90%ซึ่งมีอัตราดูดซับในระดับดีพอไปได้ เนื่องจากเป็นกำลังซื้อของคนในพื้นที่เอง แต่การเกิดขึ้นของอีอีซี ที่จะเปลี่ยนโฉมให้ชลบุรีเป็นเมืองแห่งการลงทุนและขยายเศรษฐกิจนั้น ส่งผลให้ที่ผ่านมา มีนายทุนเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างเห็นได้ชัด เช่น พื้นที่โซน B,C ทำเลศักยภาพรองจากใจกลางเมืองศรีราชาราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้กลุ่มกำลังซื้อระดับล่างไม่สามารถเข้าถึงได้

ขณะที่อีก 10% ในกลุ่มคอนโดมิเนียมนั้น ยอมรับว่ามีความกังวลอยู่มาก โดยเฉพาะในทำเลศรีราชา ที่มีซัพพลายเกิดขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก แต่มีตัวเลขอัตราดูดซับอยู่ที่ประมาณ 3% เท่านั้น เช่น ใน 1 เดือน จาก 100 ห้อง ขายได้เพียง 3 ห้อง สะท้อนได้ชัดเจนว่า ตลาดชะลอตัวเมื่อเปรียบเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายอยู่มาก แต่อย่างไรก็ตาม อาจมองได้ว่า กำลังซื้อที่เคยเกิดขึ้นในช่วงดังกล่าวนั้น เป็นกำลังซื้อเพื่อหวังการลงทุนในอนาคต ซึ่งปัจจุบันยังไม่เห็นการตอบรับ ทำให้หลังจากโครงการแล้วเสร็จ พบยอดโอนแต่ละโครงการไม่เป็นตามเป้า ขณะที่การขายใหม่ยังติดขัด

“ต้องยอมรับว่าตลาดในศรีราชาค่อนข้างชะลอตัว โครงการแล้วเสร็จเติมเข้ามาอีกเป็นจำนวนมาก จากการโปรโมตว่าตลาดคึกคัก ศรีราชาจะเจริญ จะมีคนต่างชาติเข้ามาทำงาน มีผู้บริโภคที่จะเข้ามาตอบรับตลาดเช่าเป็นจำนวนมาก ทำให้คนแห่มาลงทุน เกิดการเติบโตแค่ในแง่จำนวนซัพพลาย แต่ดีมานด์ยังไม่มีเกิด เป็นเพียงการครีเอตดีมานด์ในอนาคตขึ้นมาเท่านั้น มีหลายโครงการประกาศปิดโครงการไปแล้วแต่ผ่านมา 1 ปี กลับมาขายต่ออีก เพราะเอเยนซีที่รับไป เหมาชั้น ขายไม่ออก”

นายมีศักดิ์ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า เดิมทีในอดีต ช่วง 7-10 ปีก่อนหน้า กำลังซื้อในพื้นที่ศรีราชา แทบทั้งหมดเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ปัจจุบันเป็นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนมากถึง 70% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมาก และเมื่อยังไม่มีผู้เช่ามารองรับ ย่อมก่อให้เกิดปัญหาตามมา

“หลายประเด็นเกิดขึ้นซํ้าเติมพร้อมกัน ประกอบกับข่าวร้ายอีก 1 เรื่อง คือ ที่ผ่านมา อสังหาฯในพื้นที่ ขยายตัวส่วนหนึ่งมาจากกำลังซื้อของภาคอุตสาห- กรรมรถยนต์เป็นหลัก แต่ขณะนี้เริ่มมีกระแส ว่าในอนาคตยอดขายรถจะลดลง จากปัญหาค่าเงินของคู่แข่งทางการค้าอย่างอินโดนีเซีย หากยอดส่งออกไทยชะลอตัว จะมีผลกระทบต่อรายได้คนกลุ่มนี้ ก็จะกระทบต่อยอดขายอสังหาฯโดยตรงแน่นอน”

ทั้งนี้ นอกจากกังวลเรื่องราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น รวมถึงการดึงดีมานด์ในอนาคตมาหวังแล้ว ประเด็น การผ่อนคลายปล่อยสินเชื่อโดยธนาคารพาณิชย์ในพื้นที่นั้น ก็น่าเป็นห่วงเช่นเดียวกัน เพราะแม้ ธปท.จะออกมาเตือนให้เข้มงวด แต่ในแง่ปฏิบัติ พบยังมีการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อกันคึกคัก ส่งผลให้เกิดภาพการกระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งเมื่อไหร่หาก ธปท.ออกมาตรการจริงจัง ภาคอสังหาฯอาจจะกระทบได้ เพราะในพื้นที่ก็พบมีเครือข่ายแก๊งเก็งกำไรเกิดขึ้นเช่นกัน เช่น หลอกให้คนมาลงทุนซื้อห้อง โดยประกันผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงถึง 8% ในช่วง 2-3 ปี แต่ถัดมา กลับไม่มีผู้อยู่อาศัยจริง รายได้จากการลงทุนก็ไม่เกิดขึ้น ซึ่งทางรัฐ ไม่สามารถเข้าไปตรวจสอบดูแลได้

ด้านนางสุนทะรา คำภูศิริ ผู้ก่อตั้ง บริษัท โกลด์เด้น กรุ๊ปฯ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในจังหวัดชลบุรี มองแตกต่าง โดยยังเชื่อว่าพื้นที่ศรีราชา ยังได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้พัฒนาโครงการ และดีมานด์ของคนในพื้นที่และกลุ่มนักลงทุน จากแผนโครงการอีอีซี โดยบริษัทประกาศเดินหน้าแผนธุรกิจ ภายใน 5 ปี ขึ้นแท่นเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในภาคตะวันออกของไทย หลังจากกำลังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม “คีน เซ็นเตอร์ ศรีราชา” อาคารสูงขนาดใหญ่ มูลค่า 2.7 พันล้านบาท ซึ่งขณะนี้มียอดขายประมาณ 60 % อีกทั้งที่ผ่านมายังมีโครงการที่ถูกพัฒนาขึ้นในพื้นที่ดังกล่าวอีกรวม 34 โครงการ เช่น ศูนย์การค้า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมรวมมูลค่าโครงการกว่า 1.1 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะในทำเลศรีราชา

2/10/2561  ฐานเศรษฐกิจ (2 ตุลาคม 2561)

ผู้สนับสนุน