อธิบดีธนารักษ์เดินหน้าหารายได้เข้ารัฐ จ่อเปิดประมูลที่ดินแปลงใกล้ศูนย์ประชุมสิริกิติ์ วางแผนปรับค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์กว่า 2 หมื่นสัญญา ดัน ROA ขยับขึ้นอยู่ที่ 3% ขณะที่ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ดีเดย์ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2566 เผย 4 ทำเลกลางกรุง พระราม 1-ถนนวิทยุ-เพลินจิต และสีลม ราคาสูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่อง 5 จังหวัดราคาประเมินปรับเพิ่มสูงสุด
นายจำเริญ โพธิยอด อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ว่า นโยบายการบริหารที่ราชพัสดุเพื่อสร้างรายได้เข้าแผ่นดิน ในปีงบประมาณ 2566 (ต.ค. 2565-ก.ย. 2566) มีอยู่หลายโครงการด้วยกัน โดยโครงการแรกกรมธนารักษ์มีแผนจะเปิดประมูลที่ดินกลางกรุง 1 แปลง อยู่ตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เนื้อที่ราว 2.3 ไร่ โดยราคาประมูลเริ่มต้นที่ 289 ล้านบาท ขณะกำลังเร่งดำเนินการเพื่อเปิดประมูล อย่างไรก็ดี ทำเลตรงนี้สร้างตึกสูงคงไม่ได้ เพราะภายใต้ฐานรากใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน น่าจะเหมาะทำพวกโชว์รูมมากกว่า
จำเริญ โพธิยอด-ธนารักษ์
โดยในปีงบประมาณนี้ กรมธนารักษ์ได้รับเป้าหมายนำส่งรายได้เข้ารัฐที่ประมาณ 8,900 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นค่าเช่าที่ราชพัสดุราว 8,000 ล้านบาท ที่เหลือจะเป็นในส่วนการผลิตเหรียญกษาปณ์ ซึ่งภาพรวมเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วอยู่ที่ 7,300 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีก 2-3 โครงการที่ต้องเร่ง เพื่อจะทำให้ได้เงินเป็นก้อนเข้ามาตามนโยบายรัฐบาล ได้แก่ 1.โครงการท่าเรือสงขลา ที่อยู่ระหว่างเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติ ซึ่งโครงการนี้จะมีเงินรายได้เข้ามา 547 ล้านบาทต่อปี
อีกโครงการที่สำคัญก็คือ การบริหารจัดการน้ำภาคตะวันออก ซึ่งต้องเร่งเจรจาให้บริษัท จัดการและพัฒนาทรัพยากรน้ำภาคตะวันออก จำกัด (มหาชน) หรืออีสต์วอเตอร์ ส่งมอบทรัพย์สินต่อให้กับผู้บริหารโครงการรายใหม่ คือ บริษัท วงษ์สยามก่อสร้าง จำกัด หากดำเนินการเสร็จ ภาครัฐจะได้เงินเข้ามาประมาณ 1,363 ล้านบาท
AOT ขอผ่อนผันลดค่าเช่าต่อ
นายจำเริญกล่าวว่า ส่วนการเช่าที่ราชพัสดุของรัฐวิสาหกิจที่ดำเนินการเชิงพาณิชย์ ที่ผ่านมาช่วงโควิด-19 มีการลดหย่อนให้ แต่ขณะนี้สถานการณ์ปกติแล้ว กรมจะเก็บค่าเช่าตามอัตราปกติเท่ากับก่อนเกิดโควิด อย่างไรก็ดี อาจจะมีบางธุรกิจที่ยื่นเรื่องเข้ามาว่า ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ยังดำเนินการไม่ได้ จะขอผ่อนผันค่าเช่าต่อไปอีก อาทิ บมจ.ท่าอากาศยานไทย (AOT) เป็นต้น ซึ่งกรมอยู่ระหว่างการพิจารณา
ขยับ ROA เช่าเชิงพาณิชย์ที่ 3%
นายจำเริญกล่าวอีกว่า จากจำนวนที่ราชพัสดุที่มีอยู่ 12.707 ล้านไร่ ในจำนวนนี้ให้ส่วนราชการใช้อยู่ประมาณ 9.60 ล้านไร่ และส่วนที่กองทัพบกครอบครอง (รอการจดทะเบียน) 2.15 ล้านไร่ ส่วนที่เหลือก็มีการบริหารจัดการ โดยจัดให้เช่าแบ่งเป็น 3 ส่วน คือ 1.ให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัย 2.ให้เช่าทำการเกษตร และ 3.ให้เช่าเชิงพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม จะอยู่ที่ประมาณ 9.46 แสนไร่ คิดเป็นสัญญาเช่ารวมกันเกือบ 2 แสนสัญญา
โดยส่วนหนึ่งเราต้องดูภาคประชาชนที่ไม่มีที่อยู่อาศัย หรือบางครั้งมีการบุกรุกที่ราชพัสดุ เราก็มีโครงการธนารักษ์เอื้อราษฎร์ เพื่อปรับจากการที่เขาบุกรุก มาเป็นการให้เช่า ซึ่งโครงการเหล่านี้เรียกเป็นการให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งตรงนี้อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (ROA) ที่เราได้จากการเช่าน้อยมาก โดยปัจจุบัน ROA อยู่ที่ 0.80-0.85% ซึ่งส่วนนี้จะเป็นส่วนใหญ่ของประเทศ มีสัญญากับเราทั้งหมด 9.5 แสนสัญญา
ส่วนการให้เช่าในการทำเกษตร ROA จะยิ่งน้อยกว่าคือ 0.14% เพราะเป็นการให้ที่ทำกิน มีอยู่ราว 5.3 หมื่นสัญญา ส่วนการให้เช่าเชิงพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม จะอยู่ประมาณ 2.8 หมื่นสัญญา ROA อยู่ที่ 1.14% ถือว่าไม่สูง
ในอนาคตเราจะปรับ ROA ของการให้เช่าเชิงพาณิชย์ให้มาอยู่ที่ 3% แต่การดำเนินการต้องไม่กระทบกับการดำเนินธุรกิจของแต่ละที่ เพราะเข้าใจว่ากำลังจะเริ่มฟื้น จึงคงไม่ใช่ในเร็ว ๆ นี้
เริ่มใช้ราคาประเมินรอบใหม่
นายจำเริญกล่าวอีกว่า สำหรับราคาประเมินที่ดินที่เพิ่งเริ่มใช้ รอบใหม่ระหว่างปี 2566-2569 ซึ่งปรับเปลี่ยนจากรอบเดิมที่ใช้มา 7 ปีแล้ว คือ ปี 2559-2562 โดยรอบนี้ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 8.93% แต่ส่วนของกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 2.76% ส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นในพื้นที่ต่างจังหวัด
เดิมในรอบการประเมินปี 2559-2562 จะใช้จนถึงปี 2562 แต่เมื่อจบปี 2562 เกิดสถานการณ์โควิด เราจึงผ่อนผันตั้งแต่ปี 2562, 2563, 2564 และพอถึงปี 2565 เริ่มทำราคาประเมินที่ดินใหม่ แต่ทางรัฐบาลมองว่าสถานการณ์โควิดยังไม่คลี่คลายจึงให้ขยายเวลาไปอีก 1 ปี เท่ากับเราใช้ราคาประเมินที่ดินในงวดปี 2559-2562 ถึง 7 ปี
โอนที่ดินปีละ 7 ล้านแปลง
อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า ถามว่าการประเมินราคาทรัพย์สินในส่วนนี้จะกระทบกับคนมากหรือไม่ ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะอยู่ประมาณ 7 ล้านแปลงต่อปี หรือประมาณ 20% จากที่ทั้งประเทศมีจำนวน 33.4 ล้านแปลง
ทั้งนี้ จากข้อมูลกรมที่ดินมีประมาณการรายได้ ประมาณปีละ 1 แสนล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือที่ดินประมาณ 7 ล้านแปลงต่อปี ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันมาตลอดทุกปี ไม่ว่าจะก่อนหรือหลังโควิด โดยบางปีอาจขึ้นไปถึง 22-23% อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 คงต้องเก็บข้อมูลอีกทีว่าจะเพิ่มขึ้นหรือไม่ เนื่องจากรัฐบาลได้ลดภาษีในการโอนลง
4 ทำเลกลางกรุง ตร.ว. 1 ล้าน
นายจำเริญกล่าวว่า พื้นที่กรุงเทพฯ เขตห้วยขวาง ถือว่าเป็นพื้นที่ราคาประเมินปรับขึ้นมากที่สุด 21.77% เพราะเป็นเขตที่มีความเจริญต่อเนื่องยาวตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้มีการขายเปลี่ยนมือ เพื่อเตรียมทำคอนโดฯ ขณะที่ เขตบางกอกน้อย ปรับขึ้นน้อยสุด 0.28%
อย่างไรก็ดี ถ้ามองลงไปลึก ๆ พื้นที่ราคาประเมินสูงสุดจะอยู่ที่ ถนนวิทยุ ซึ่งราคาประเมินเดิมอยู่แค่ 5 แสนบาทต่อตารางวา ปรับใหม่เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา ถือว่าปรับขึ้น 100% ซึ่งเป็นราคาสูงสุดของประเทศ
อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า สำหรับในเขตกรุงเทพฯนั้นราคาประเมินสูงสุดขณะนี้อยู่ที่ระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา มีอยู่ 4 พื้นที่ เริ่มจากพระราม 1, ถนนวิทยุ, เพลินจิต และสีลม ราคาประเมินที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวาหมดแล้ว เพราะเป็นเส้นเศรษฐกิจหลัก เป็นราคาสูงสุดของประเทศ อย่างถนนสีลมอาจไม่เห็นการเปลี่ยนแปลง เพราะ 1 ล้านบาทต่อตารางวามานานแล้ว ราคาประเมินใหม่ก็ยังใกล้เคียงเดิม เพราะช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เจอโควิดทำให้ราคาย่านนั้นไม่เพิ่มขึ้น แต่แถวถนนวิทยุเริ่มขึ้นมาแรง
สำหรับโซนเยาวราชที่ในอดีตเคยเป็นโซนที่มีราคาประเมินสูงที่สุด ขณะนี้ราคาอยู่ที่ประมาณ 7 แสนบาทต่อ?ตารางวา อาจเป็นเพราะไม่ค่อยเปลี่ยนมือ ไม่ค่อยมีใครขาย แต่ก็ยังอยู่ในท็อป 10 ส่วน พัฒน์พงษ์ ซอยคาวบอย ตารางวาละ 6 แสนบาท ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 6 แสนบาท แต่ช่วงปลาย ๆ ตารางวาละ 2.8-6 แสนบาท ขณะที่ ซอยอารีย์ ตารางวาละ 2 แสนบาท
5 จว.ราคาประเมินเพิ่มสูงสุด
สำหรับจังหวัดที่ราคาประเมินปรับขึ้นสูงสุด คือ กำแพงเพชร โดยปรับขึ้นมา 123% เหตุผลหลักเพราะมีการปรับรูปแบบการประเมินจากเดิมที่ประเมินเป็นรายบล็อก ปรับมาเป็นรายแปลง ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนมาใช้การประเมินรายแปลงเหมือนกันทั่วประเทศแล้ว
อันดับ 2 ชลบุรี ปรับเพิ่มขึ้น 47.24% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ชายทะเล และเขตอุตสาหกรรม เช่น อำเภอพานทอง เป็นพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่มีการขยายตัว จึงเป็นตัวกระตุ้นทำให้ที่ดินมีราคาค่อนข้างสูง อันดับ 3 สุราษฎร์ธานี ปรับเพิ่มขึ้น 31.13% อันดับ 4 สระแก้ว เพิ่มขึ้น 29.90% และอันดับ 5 ชัยนาท เพิ่มขึ้น 23.84%
ส่วนจังหวัดอื่น ๆ ในพื้นที่ EEC เช่น ระยอง ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 12% เนื่องจากยังไม่ได้มีการลงทุนสาธารณูปโภคมาก ฉะนั้นแรงกระตุ้นในการซื้อขายเปลี่ยนมือยังมีไม่มาก
ในพื้นที่ EEC ค่อย ๆ มีการเปลี่ยนแปลง แต่ก็ยังไม่เยอะ อาจเพราะเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ซึ่งยังไม่ได้มีการโอนในการจะเอามาเปรียบเทียบราคากัน และราคามีการปรับขึ้นไปก่อนหน้านั้นแล้ว
เชียงใหม่-ภูเก็ต ราคานิ่ง
อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวว่า สำหรับในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวอย่าง เชียงใหม่ ราคาประเมินเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ท่าแพ, ช้างคลาน, ถนนวิชยานนท์ ที่เป็นพื้นที่เศรษฐกิจ เพราะยังมีโรงแรมเกิดขึ้นมาก แต่การเปลี่ยนมือยังไม่มาก
ด้าน ภูเก็ต ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้น 1% เพราะเดิมราคาค่อนข้างสูงอยู่แล้ว เนื่องจากเป็นแหล่งท่องเที่ยว โดยราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ตารางวาละ 2 แสนบาท เป็นพื้นที่ชายหาดพื้นที่ภูเก็ตที่จะขยับสูงคือสิ่งก่อสร้าง แต่ในส่วนที่ดินราคาประเมินที่ดินไม่ค่อยเปลี่ยน เพราะราคาสูงมานานแล้ว อย่างราคาห้องชุด ตึกแถว บ้านพัก ราคาประเมินเกี่ยวกับสิ่งก่อสร้างสูงขึ้นเยอะ โดยปกติราคาประเมินสิ่งก่อสร้างทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 6.22%
ทั้งนี้ ปัจจุบันราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หากเปรียบเทียบกับราคาตลาด ยังต่ำกว่า 2-3 เท่า โดยเฉพาะในกรุงเทพฯจะเห็นว่า ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาตลาดขยับขึ้นไป 2-3 ล้านบาทแล้ว
7/1/2566 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 7 มกราคม 2566 )
