ในโอกาสเจอกันปีละ 1 ครั้งถ้วน ประชาชาติธุรกิจ สัมภาษณ์พิเศษ นพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH กลยุทธ์อะไรที่จะฝ่าด่านเศรษฐกิจปี 2567 มุมมองจากเจ้าของสูตรธุรกิจกึ่งอสังหาริมทรัพย์ กึ่งโฮลดิ้งคอมปะนี ที่มีผลประกอบการยืนหนึ่งในด้านผลกำไรอย่างสม่ำเสมอ และต่อเนื่องยาวนานในแบบที่คู่แข่งยากจะต่อกร
โครงการแอ็กทีฟ 9.8 หมื่นล้าน
สรุปผลประกอบการปี 2566 ตอนต้นปี LH วางแผนเปิดตัว 17 โครงการ มูลค่ารวม 34,960 ล้านบาท แต่สรุปตอนจบปีเปิดได้ครบ 17 โครงการ แต่มูลค่ารวมงอกอีก 8,500 ล้านบาท เพิ่มเป็น 43,460 ล้านบาท จากการสลับร่างคอนโดมิเนียม เดิมวางแผนเปิดตัว 1 โครงการ แบรนด์เดอะคีย์ ศรีนครินทร์ มูลค่า 6,500 ล้านบาท แต่ตัดสินใจชะลอออกไปก่อนเพราะไม่ต้องการลงมาแข่งสงครามราคาในทำเล จากสาเหตุเริ่มเปิดบริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง หันมาเปิดขายแบรนด์เฉพาะกิจ วันเวลา ณ เจ้าพระยา มูลค่า 15,000 ล้านบาทแทน ที่เหลือบ้านแนวราบมาตามนัด 16 โครงการใหม่
ปี 2567 ประกาศแผนเปิดใหม่ 11 โครงการ แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 11 โครงการ โดย 1 ใน 11 โครงการมีโครงการมิกซ์โปรดักต์ด้วยการแทรกทาวน์เฮาส์ 1 โครงการ มูลค่ารวม 30,200 ล้านบาท ลดลง 30% เมื่อเทียบกับยอดเปิดตัวรวม 43,460 ล้านบาท แต่หากโฟกัสเฉพาะยอดเปิดตัวใหม่ของบ้านแนวราบพบว่า มีการเติบโต 6% และมีการส่งสัญญาณตลาดคอนโดฯซัพพลายท่วม เบื้องต้นปีนี้จึงงดเปิดคอนโดฯใหม่
ในด้านรายได้หลักปี 2566 พื้นที่ กทม.-ปริมณฑลมีสัดส่วน 90% ต่างจังหวัด 10% ไม่เปลี่ยนแปลง แต่สัดส่วนบ้านแนวราบอยู่ที่ 73% เพราะมีคอนโดฯ วันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่กวาดยอดขายเกินเป้าอยู่ที่ 5,000 ล้านบาท (จากเป้าตั้ง 3,000-4,000 ล้านบาท) ทำให้สัดส่วนคอนโดฯออกมาสวยที่ 27%
น่าสนใจว่าจุดแข็งของกลุ่มแลนด์ ยังคงเป็นบ้านเดี่ยวเซ็กเมนต์เกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วนยอดขาย 57%
ส่วนพอร์ตโครงการสะสม ดูตัวเลขบรรทัดสุดท้าย ณ ต้นปี 2566 จำนวน 70 โครงการ อยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 41 โครงการ ต่างจังหวัด 29 โครงการ แต่ Active Projects มี 87 โครงการ ปิดการขายระหว่างปี 14 โครงการ ก็เลยส่งต่อไป ณ ต้นปี 2567 จำนวน 73 โครงการ มูลค่ารวม 68,350 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 66 โครงการ 52,350 ล้านบาท ห้องชุด 7 โครงการ 16,000 ล้านบาท
คาดว่าโครงการแอ็กทีฟในปี 2567 เพิ่มเป็น 84 โครงการ 98,550 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 77 โครงการ 82,550 ล้านบาท ห้องชุด 7 โครงการเท่าเดิม 16,000 ล้านบาท
เดินหน้าออกหุ้นกู้ 16,000 ล้าน
กลุ่มแลนด์ประเมินด้วยว่า ปัจจัยบวกมาจากปัจจัยลบในปีที่ผ่านมา นั่นคือดอกเบี้ยที่คาดหวังว่าแนวโน้มจะลดลงในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 กับการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 1.01% ออกไปอีก 1 ปี เป็นผลบวกกับสินค้าราคาต่ำ 3 ล้านบาท ซึ่งมีห้องชุดอยู่ระหว่างขายคือ เดอะคีย์ เอ็มอาร์ที เพชรเกษม 48 ส่วนเดอะคีย์ ศรีนครินทร์ ณ ตอนนี้ไม่ได้บรรจุในแผนเปิดขายใหม่ของปี 2567
บริษัทมีห้องชุดพร้อมขาย 16,000 ล้านบาท แต่ตั้งเป้ายอดขายไม่เยอะที่ 5,000 ล้านบาท ยอดโอนยิ่งน้อยลงอีกอยู่ที่ 2,000 ล้านบาท
ไฮไลต์อยู่ที่การออกหุ้นกู้เพื่อทดแทนครบกำหนดไถ่ถอน หรือ Roll Over 16,000 ล้านบาท ถึงแม้จะมีวิกฤตความเชื่อมั่นตลาดหุ้นกู้ แต่กลุ่มแลนด์ก็มีการออกหุ้นกู้ครบกำหนดของปีที่แล้ว 16,000 ล้านบาทเท่ากัน กลยุทธ์ถัวเฉลี่ย 3 แพ็กเกจ คือ 2 ปี-2 ปีครึ่ง-3 ปี ทำให้เฉลี่ยดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.2% ซึ่งเป็นกลยุทธ์เดิม ๆ ที่จะใช้กับปีนี้ด้วย
ในด้านสัดส่วนหนี้ต่อทุน ถือว่าบางมาก (เพราะชะลอเปิดห้องชุด) อยู่ที่ 1.12 เท่า ข้อมูลที่คู่แข่งต้องปาดเหงื่อคือมีต้นทุนการเงินเพียง 2.75%
พอร์ตลงทุนยังรวมถึงการสร้างรายได้รีเคอริ่งอินคัม หรือรายได้ค่าเช่า ผ่าน 2 บริษัทลูก LHMH-LH Mall & Hotel กับ LHUSA ได้แก่ โรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ 920 ล้านบาท กับทำเลลุมพินี 870 ล้านบาท และธุรกิจโรงแรมกับอพาร์ตเมนต์อีก 1,080 ล้านบาท เป็นต้น
โดยตั้งวงเงินซื้อแลนด์แบงก์เพื่อพัฒนาโครงการ 5,000 ล้านบาท วงเงินพอร์ตรายได้ค่าเช่าอีก 6,500 ล้านบาท ไฮไลต์บ้านหรูในปีนี้ มีโครงการเปิดขายหลังละ 100 ล้าน แบรนด์นันทวัน ไพรเวท พูลวิลล่า พระราม 9-กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จำนวนเพียง 30 หลัง แต่มีมูลค่าโครงการ 2,880 ล้านบาท
2567 พีเรียดจุดเปลี่ยน ศก.
สำหรับคำถามเชิงจิตวิทยา ดูจากเข็มนาฬิกา เลข 3-6-9-12 โดยเลข 12 นาฬิกาอยู่บนสุด เลข 6 นาฬิกาอยู่ล่างสุด ประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจปีมังกรทองอยู่ที่เลขใด คำตอบหนักแน่นคือ อยู่ตรงกลาง ไม่รู้ทิศทางว่า (เศรษฐกิจ) จะขึ้นหรือลง ทำให้วางแผนยากลำบากมากในปีนี้
คำถามต่อเนื่องว่า หมายถึงเศรษฐกิจยังเซตซีโร่เหมือนในยุคโควิด ใช่หรือไม่
เข็มอยู่ตรงกลาง เป็นจุดเปลี่ยน ผมไม่ได้พูดเล่น ดูข้อมูลทั้งหมดทั่วโลก ปัญหาในประเทศ จนถึงการเมือง ภูมิรัฐศาสตร์ทั้งหมดของโลกจะเป็นจุดเปลี่ยน ดูย้อนหลังตั้งแต่ QE โควิด สงคราม คำถามคือวิกฤตถาโถมขนาดนี้ เศรษฐกิจกำลังอยู่ตรงกลางที่จะขยับไปทางไหนก็ได้ ผมมองเป็น Transaction Period อยู่ตรงกลาง ก็คือภาวะงง ๆ (หัวเราะ) เชื่อผม
คำตอบแบบย้อนคำถามให้ชวนคิด คือ คนไทยจำได้ไหมว่าปีที่แล้วค่าเงินบาทอยู่เท่าไหร่ แข็งค่าแล้วอ่อนค่าลงมาเท่าไหร่ ภูมิรัฐศาสตร์ระดับโลกแบ่งขั้วแบบมวยถูกคู่ระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน ซึ่งเป็นบิ๊กเชนจ์ที่สร้างแรงกระเพื่อมมหาศาล
ทุกวันนี้มีนักเศรษศาสตร์คนไหนกล้าพูดเรื่องเศรษฐกิจบ้าง งงทุกคน แต่ชีวิตต้องอยู่กับความหวัง อะไรไม่ดีก็หวังไว้ก่อน ปีนี้บิ๊กเชนจ์เกิดขึ้นในสิ่งที่ถูกบ่มขึ้นมาพร้อม ๆ กัน จึงประเมินยาก ตัวแปรเยอะ
ศาสตร์ผู้บริหารมนุษย์อสังหาฯ
อีกคำถามของกลุ่มแลนด์ ในฐานะ Roll Model บ้านจัดสรรคุณภาพสูงที่สุดในวงการ สร้างปัญหาการถูกดึงตัวผู้บริหารระดับคีย์แมนหรือไม่ เพราะธุรกิจอสังหาฯมีความเย้ายวน ทำให้กลุ่มทุนนอกวงการเดินเข้า-เดินออกเป็นว่าเล่น โดยหนทางลัดคือการซื้อตัวมือบริหารที่พร้อมใช้งาน
ปัจจุบันแลนด์มีพนักงาน 800 คนบวกลบ เราพยายามคีปไว้เท่านี้ ระนาบผู้บริหารหลัก 30 กว่าคนยังอยู่ครบนะ เลเวลระดับบนไล่ลงมา 2-3 สเต็ป ตอนนี้พยายามเบลนด์คนรุ่นใหม่ สร้างขึ้นมา คนในระดับที่ไม่ใช่ซีเนียร์ มีการมอบหมายงานให้รับผิดชอบมากขึ้น ค่อย ๆ สร้าง อีกกรุ๊ปจะรับใหม่ 100% แล้วเทรนนิ่ง 3-4 คน สอนเรียนหนังสือ ตั้งวงคุยกัน ใช้เวลาสิบปี แล้วค่อย ๆ ส่งลงทำงาน เด็กรุ่นใหม่ เด็กพวกนี้เก่งในวิธีการคิด
ศาสตร์การบริหารมนุษย์อสังหาฯของกลุ่มแลนด์ นพร อธิบายว่า สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อทำธุรกิจอะไรก็ตาม ทุกอุตสาหกรรมคุณต้องมี 2 สกิล ได้แก่ 1.ต้องโปรเฟสชันนอล กับ 2.ต้องมี Entrepreneurship หรือความเป็นเจ้าของ ต้องเบลนด์เข้ามาถ้าจะเป็นผู้บริหารที่ดี
กล่าวคือ ถ้าโปรเฟสชันนอลเพียว ๆ ก็ไม่ไหว จะมีกรอบ รันงานบริษัทไม่ได้ อองเตอร์พรีเนอร์อย่างเดียวก็ไม่ได้ จะมั่ว ต้องมีแคแร็กเตอร์สองอย่าง ดังนั้น ต้องปลูกฝังความเป็นเจ้าของ มี Sense of Belonging มีความตั้งใจที่จะทำงาน จะสู้งาน มีความกระตือรือร้น การตัดสินใจ Search for Opportunities ได้ตลอด อย่างไรก็ตาม ความรู้สึกความเป็นเจ้าของก็มีข้อเสีย คือ พอรู้สึกว่าเป็นของเรา การตัดสินใจอาจเละเทะก็ได้ ก็ต้องมีกรอบของความเป็นมืออาชีพเข้ามากำกับ สรุปว่าถ้าเราจะรันธุรกิจ ต้องเอาคน 2 แคแร็กเตอร์ 2 ศาสตร์ เข้ามาเบลนด์ให้มีสองส่วนผสมนี้
ประสบการณ์ตกผลึก 10 กว่าปีจากการคลุกวงในพนักงานคนรุ่นใหม่ ข้อดีข้อด้อยคืออะไร
ผมบอกคนของผมเองก่อนว่า ทั้งหมดจะนับ 1 ได้ คนรุ่นเก่าต้องฟังคนรุ่นใหม่ เพื่อเขาจะได้เปิดใจ เวลาคนรุ่นใหม่มา คุณสั่งเขาไม่ได้ แต่ถ้าเราสามารถจูงใจเขาได้ว่าจะให้ทำแบบนี้ด้วย ต้องมีความคิดยังไง แบบนี้โอเค ต้องให้เขาคิดด้วย ให้เขาใช้สมอง หรือบางครั้งที่เขาติงมา เราต้องไม่อาย บางครั้งถ้าเขาดีกว่าเรา ผมรับเลยนะ เฮ้ย อันนี้พี่ลืมคิดว่ะ เอาเว้ย เพราะคนเราจะเก่งทั้ง 100% เป็นไปได้ยังไง เป็นไปไม่ได้ (เสียงสูง) เด็กเขามีอะไรเยอะ แต่เด็กจะมีข้อเสียคือใจร้อน ทุกอย่างเบ็ดเสร็จเพราะใช้มือถือ เราต้องชักจูงเขาว่าในชีวิตจริง มีเรื่องไทม์แวลูเข้ามาเกี่ยวข้อง มีเรื่องใช้เวลาด้วย
วกกลับมาที่กลุ่มแลนด์เป็นโรลโมเดลในเรื่องคุณภาพบ้าน
ทุกอย่างก็มาจากสิ่งที่เป็นเพนพอยต์คอนซูเมอร์ แต่ทุกอย่างมาพร้อมกับต้นทุน คอสต์ต้องมี ต้องยอมรับ การเลือกสเป็ก การเอาสเป็กไปเทสต์ เสร็จแล้วกลับมาต้องปรับปรุงอะไร ข้อมูลที่เกิดขึ้นที่เราทำ แต่ถามว่าทุกวันนี้เราทำขนาดนี้ ทำรีเสิร์ชแต่ก็ไม่มีอะไร 100% เพราะว่าคุณภาพส่วนหนึ่งที่เกิดขึ้น ก็คือความต้องการของลูกค้าไม่มีที่สิ้นสุด เราก็ต้อง Keep Going ตลอด
22/1/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 22 มกราคม 2567 )
