ธนาคารเกียรตินาคินภัทรหรือ KKP โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ นำเสนอบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2565 เริ่มมีสัญญาณบวกที่จะกลับมาใกล้เคียงกับยุคก่อนโควิด
ไฮไลต์อยู่ที่มุมมองบวก คาดการณ์ยอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมปีนี้ทั้งปีจะเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปี 2564
ทั้งนี้ ปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวจากผลกระทบสถานการณ์โควิด มียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือหนึ่ง ลดลง 30,000 ยูนิต หรือลดลง -24% จากปีก่อน
สถานการณ์ปี 2565 เริ่มมีสัญญาณบวกจากยอดโอนอาจกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด โดยเฉพาะบ้านแนวราบ โดยเปรียบเทียบยอดโอนกรรมสิทธิ์พบว่า บ้านแนวราบมีแนวโน้มการขยายตัวสูงของสินค้า ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝด โฟกัสกลุ่มระดับราคา 2-5 ล้านบาท จะเติบโตมากขึ้นในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล ตามต้นทุนของที่ดินที่ปรับสูงขึ้น
ส่วนยอดขายบ้านเดี่ยวคาดว่าปรับเพิ่มขึ้นในกลุ่มราคา 10-15 ล้านบาท เนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นตามต้นทุนของราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง โดยดีมานด์ใหม่ของบ้านเดี่ยวที่เข้ามาในตลาดมากที่สุดมองไปที่กลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท
ปัจจัยกดดันมีสารพัด เช่น เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ปัญหาเงินเฟ้อ ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นจาก ค่าวัสดุ ค่าแรง ค่าที่ดิน ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะหมวดผลิตภัณฑ์เหล็กสูงขึ้น 10-15% หมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีตสูงขึ้น 6-8%
ยิ่งกว่านั้น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรก 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 52,000 ยูนิต ทำให้ในอนาคตอาจเกิดภาวะขาดแคลนวัสดุบางประเภท รวมทั้งค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับขึ้น 5%
แนวโน้มปลายปี 2565-กลางปี 2566 หากดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น และมีการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะส่งผลต่อวงเงินในการซื้อบ้านและจำนวนเงินงวดที่ต้องจ่ายต่อเดือน ทำให้คนอาจเร่งตัดสินใจ 2 แนวทางคือ ซื้อบ้านก่อนต้นทุนจะเพิ่ม หรือชะลอการซื้อบ้านไปเลย
ยอดเปิดใหม่-คอนโดฯเด้งแรง
จากข้อมูลการเปิดโครงการใหม่ 5 เดือนแรก (มกราคม-พฤษภาคม 2565) สินค้าบ้านแนวราบพบว่า ทาวน์เฮาส์ เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 2-3 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว เปิดใหม่มากที่สุดราคา 10-20 ล้านบาท, คอนโดฯ เปิดใหม่มากที่สุดราคา 1-2 ล้านบาท
และมีแนวโน้มอาจเกิดตลาดอิ่มตัวในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการหันไปเน้นพัฒนาคอนโดฯราคาถูก 50,000-60,000 บาท/ตารางเมตร โดยทำไซซ์ห้องให้มีขนาดที่เล็กที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ตามกฎหมาย เพื่อให้มีราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท/ยูนิต ทำให้เกิดเป็นเทรนด์ micro condo ที่มีพื้นที่ใช้สอย 21-25 ตารางเมตร
รวมทั้งในด้านฟังก์ชั่นเปิดเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนเทียม คำนิยามคือเป็นห้องชุดมีฉากกั้นเพื่อแบ่งสัดส่วนเท่านั้น
และคาดว่าการเปิดตัวใหม่ของโครงการคอนโดฯในปี 2565 จะมากกว่าปี 2563+2564 รวมกัน
ระวังโครงการปีหน้า-ต้นทุนบาน
มุมมอง KKP ต่อการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและภาคบริการ ผ่านการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวของประเทศไทย แรงงานกลับมาทำงานตามปกติ ส่งผลให้กิจกรรมในภาคอสังหาฯมีแนวโน้มฟื้นตัว จำนวนบ้านคงค้างที่มีอยู่ในตลาดถูกระบายออกมาอย่างมาก และโครงการเปิดตัวใหม่มีการปรับตัวโดยไปพัฒนาในทำเลที่ห่างเมืองมากขึ้น แต่ยังมีคมนาคมที่เชื่อมโยงกันอยู่ ขนาดพื้นที่เล็กลงเพื่อจับกลุ่มลูกค้าคนไทย
ทั้งหมดนี้ ทำให้ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก 2565 (มกราคม-มิถุนายน 2565) มีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยยอดขายครึ่งปีแรกเท่ากับ 57,376 ยูนิต คาดว่าทั้งปี 2565 ยอดขายจะอยู่ที่ 80,000-90,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับยอดขายปี 2564
โดยสัดส่วนหลักคาดว่าเป็นยอดขายในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 54% ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในช่วง 5 เดือนแรก 2565 ที่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท กับทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท
มีการประเมินปี 2566 รูปแบบตลาดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปในทุกทำเล การพัฒนาจะยากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น 5-15% ค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น 8-12% ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1-2% เป็นปัจจัยกดดันให้ไม่สามารถพัฒนาบ้านในแบบที่ต้องการได้เหมือนเดิม โดยต้องเปลี่ยนมาพัฒนาตามกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ในขณะที่ยังคงต้องสร้างให้เกิดความพึงพอใจสูงสุด
แนะกลยุทธ์ สินค้าซื้อทดแทน
ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ แนวทางการพัฒนาโครงการในปี 2565-2566 ควรให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่พัฒนาเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค หาช่องว่างของตลาดที่มีความต้องการสูง
กลยุทธ์ที่ควรเลือกใช้ด้วยการนำเสนอสินค้าซื้อทดแทน เช่น บ้านแฝดซื้อทดแทนบ้านเดี่ยว บ้านทาวน์เฮาส์อิสระซื้อทดแทนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์หน้ากว้าง 7 เมตรซื้อทดแทนบ้านแฝด
ที่สำคัญ ควรพิจารณาสร้างสมดุลซัพพลาย-ดีมานด์อย่างระมัดระวัง โดยอาจลดขนาดโครงการหรือแบ่งเฟส ในบางกรณีถ้ายอดขายไม่เป็นไปตามแผนธุรกิจที่วางไว้ การตัดสินใจยกเลิกโครงการและคืนเงินลูกค้าก่อนเริ่มก่อสร้าง อาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการพัฒนาไปโดยไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จ
14/9/2565 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (14 กันยายน 2565)
