ต้อนรับปีเถาะ 2566 ธุรกิจให้คำปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ตบเท้าออกมาส่องเทรนด์ปี 2566 อย่างอุ่นหนาฝาคั่ง วันนี้มีหัวข้อน่าสนใจว่าด้วย แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ โดย สุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด รายละเอียด ดังนี้
ในแง่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ถ้าเราจำได้ในช่วงก่อนโควิดปี 2019 สภาพตลาดคอนโดมิเนียมโดนแตะเบรกไป แล้วก็อยู่ในสภาวะโอเวอร์ซัพพลายก่อนที่จะเกิดโควิด ตรงนั้นทำให้นักลงทุนหลายท่านคิดในเรื่องการพัฒนาเซ็กเมนต์อื่น ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม, คอมเมอร์เชียลบิลดิ้ง, รีเทล, ศูนย์การค้า, โลจิสติกส์อินดัสเทรียล เราก็จะเห็นมาแรง
ดีเวลลอปเปอร์หลายๆท่านก็กระจายความเสี่ยงด้านรายได้ตัวเอง เพราะเรารู้แล้วว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะเกิดสภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ยิ่งแบงก์ชาติมาแตะเบรกด้วยมาตรการ LTV ratio (บังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อหลังที่ 2-3) ทำให้กำลังซื้อในเรื่องเกี่ยวกับการซื้อ
ซึ่งการซื้อคอนโดฯ เราก็ทราบแล้วว่ามีเอนด์ยูสเซอร์ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง อันที่ 2 ซื้อเพื่อการลงทุนในการปล่อยเช่าหารายได้จากค่าเช่า ผลตอบแทนของการลงทุน อันที่ 3 เป็นสเปคกูเลเตอร์ ยุคก่อนโควิดตลาดนักเก็งกำไร ตลาดรีเซลมันวายไปแล้ว สถานการณ์โควิดจำได้ว่าประเทศไทยล็อกดาวน์เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2020
คาดภายในปี 2525 ซัพพลายคอนโดฯ เพิ่มเป็น 876,000 ยูนิต
เรามาดูว่า 3 ปีที่ผ่านมา ปี 2020-2021- 2022 ตอนนี้เราเข้าควอเตอร์ 4 ปี 2022 แล้ว สภาวะซัพพลายและกำลังซื้อเป็นยังไงบ้าง
ในแง่ของตลาดคอนโดฯ ถ้าดูซัพพลายเริ่มที่จะเพิ่มมากขึ้น ปัจจุบันมีซัพพลายคอนโดฯ ในกรุงเทพ 770,000 ยูนิต คาดว่าภายในปี 2525 ซัพพลายคอนโดฯ ทั้งหมดจะเป็น 876,000 ยูนิต เติบโต 13% เรายังไม่ทราบว่าจะมีประกาศลอนซ์โปรเจ็กต์ออกมาอีกรึเปล่า ซึ่งอาจจะมากกว่านี้ก็ได้
แล้วเราจะเห็นว่าปี 2022 นิวลอนช์ที่เกิดขึ้นจะเป็นของมิดโลว์เซ็กเมนต์ ตลาดกลาง-ล่างเป็นส่วนใหญ่ ตั้งแต่เกิดโควิดปี 2020 ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และต้องการถือเงินสด ไม่ต้องการเก็บอินเวนทอรี่ไว้ สำหรับโปรเจ็กต์ที่สร้างเสร็จใหม่ๆ เริ่มทำแฟลชเซลล์เลยในสินค้าพรีเมี่ยมกับลักเซอรี่
ในส่วนที่ป๊อปปูล่ามาก ๆ คือ ท่องหล่อหรือสุขุมวิท เพลินจิต สีลม สาทร สินค้าคงค้างที่มีอยู่กับดีเวลอปเปอร์มีเหลืออยู่น้อยมาก จะมีแค่ที่เป็นตลาดแมสมาร์เก็ตเท่านั้น
ในด้าน Net Absorption-อัตราการขายซึ่งใน 3 ปีที่ผ่านมาโดยเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2010 ควอเตอร์ 3/2022 เฉลี่ย 12 ปี อัตราการขาย 96.5% ค่อนข้างจะสตรอง แล้วก็ตลาดเก็งกำไรยังไม่กลับมา เนื่องจากรีเซลมาร์เก็ตมันขายได้ช้า ในช่วงที่ผ่านมาเซ็กเมนต์ที่ขายดีคือไฮเอนด์หรือพรีเมี่ยมในโลเคชั่นดีๆ ที่ขายให้ลูกค้าเอนด์ยูสเซอร์ ไม่ใช่ขายให้พวกที่คาดว่าจะเก็งกำไร
นั่นคือ 3 ปีที่ผ่านมาตั้งแต่โควิด เราจะมีปัญหาในเรื่องโครงการลอนช์ใหม่มี sale rate ค่อนข้างจะต่ำ ขณะที่ sale rate ซูเปอร์พรีเมี่ยมเฉลี่ยอยู่ที่ 62% ควอเตอร์ที่ 3 นี้ นิวลอนช์จะอยู่ที่ 50% พรีเมี่ยมอยู่ที่ 60% บวกๆ ไฮเอนด์อยู่ใกล้ๆ 60% อัพ มิดมาร์เก็ตมากหน่อย 70% กว่า มิดโลว์เป็นเซ็กเมนต์เดียวที่การลอนช์โปรเจ็กต์ในปีนี้มีอัตราการขายมากกว่าเฉลี่ย 3 ปีที่ผ่านมา
ดอกเบี้ยขาขึ้น ปัจจัยชี้ตลาดคอนโด
คีย์แฟคเตอร์ของตลาดคอนโดมิเนียมก็คือ เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ถ้าตลาดนักเก็งกำไรไม่กลับมา คนที่ต้องการซื้อเพื่อขายในอนาคตอาจจะกลายเป็นนักลงทุนในระยะยาวหรือระยะกลาง
อีกเรื่องหนึ่งเกี่ยวกับนโยบายรัฐที่จะยอมให้คนต่างชาติที่มีอันจะกิน (ต่างชาติมั่งคั่ง) มีอาชีพพิเศษ อาชีพที่ขาดแคลน อาชีพที่เป็นสเปเชียลลิตส์ คงต้องรอไปก่อน เพราะมีการขอถอนร่างออกไปก่อน จริง ๆ แล้วเราไม่ต้องเป็นห่วงมากเพราะว่าทุกวันนี้อาจจะถือ (กรรมสิทธิ์) โดยนอมินี
โดยการเซ็ตบริษัทขึ้นมาในการซื้อ ซึ่งตรงนี้มันก็จะเป็นปัญหาในภาครัฐ ซึ่งเราไม่ทราบว่าคนต่างชาติซื้อจริงๆ เท่าไหร่เพราะมีการถือครองกรรมสิทธิ์โดยผ่านบริษัทที่จดทะเบียนในประเทศไทย ทำให้ข้อมูลอาจไม่ชัดเจนไม่ได้สะท้อนข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นในตลาด
คอนโดมิเนียมกับผู้ซื้อต่างชาติมีจำนวนที่โอนกรรมสิทธิ์ เราเห็นว่าตลาดลูกค้าต่างชาติเริ่มฟื้นตัวเนื่องจากการเปิดประเทศก็เลยทำให้มีจำนวนยูนิตที่มีการโอนมากขึ้น ในปี 2022 จำนวนยูนิตที่โอนทั้งหมด 58,000 ยูนิต มูลค่า 150,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้คนซื้อต่างชาติคิดเป็น 10% ประมาณ 5,800 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 20% ของ 150,000 ล้านบาท ซึ่งก็คือประมาณ 30,000 ล้านบาทที่ชาวต่างชาติซื้อ
คนจีนซื้อจำนวนยูนิตเยอะที่สุดแต่มูลค่าโดยเฉลี่ยอยู่ประมาณ 5 ล้านบาท ชาติอื่นไม่ว่าจะเป็นอเมริกา ฝรั่งเศส รัสเซีย กัมพูชา ไต้หวัน อังกฤษ เมียนมา ออสเตรเลีย อินเดีย เขาซื้อต่อ 1 ยูนิตในอัตราที่มีมูลค่าสูงกว่าชาวจีน แต่ว่าซื้อจำนวนน้อยกว่าชาวจี
อย่างไรก็ตาม มูลค่าของคอนโดฯ ที่เกิดขึ้น 3 ควอเตอร์ที่ผ่านมา ชาวจีนซื้อจำนวนยูนิตมากที่สุด มีมูลค่ามากกว่า 50% ของมูลค่า 30,000 ล้านบาท หรือคนจีนซื้อ 15,000 ล้านบาท มีข้อน่าสนใจบางอย่างที่มันเปลี่ยนไปมาก คนที่ซื้อบางท่านก็ต้องการยูนิตใหญ่ ดังนั้น พอมีความต้องการยูนิตใหญ่ เราไม่สามารถซื้อยูนิตใหม่ได้ ก็อาจต้องไปซื้อสินค้ารีเซลที่เป็นคอนโดมิเนียมเมื่อ 20 ปีที่ผ่านมา
โดยอาจจะได้ห้องเกือบ 200 ตารางเมตร 3-4 เบดรูม ในมูลค่า 20 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโด สมมุติปี 2019 หรือ 2020 จะสามารถซื้อได้ 1 เบดรูมแล้วก็ไม่เกิน 60 ตารางเมตร นั่นคือผู้ซื้อเดี๋ยวนี้เขาให้ความสำคัญกับพื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้น มากกว่าให้ความสำคัญกับฟาซิลิตี้หรือความใหม่ของคอนโด
จีนซื้อเยอะราคาไม่สูง -เมียนมา กัมพูชา ซื้อน้อยแต่มูลค่ามาก จุดโฟกัสคือการซื้อคอนโดฯ ของลูกค้าต่างชาติกระจุกตัวอยู่ในทำเลกรุงเทพฯ สัดส่วน 50% จำนวนคนจีนซื้อเยอะที่สุดต่อยูนิต แต่ว่าราคาต่อยูนิตจะน้อยกว่าชาติอื่น เช่น เมียนมา หรือ กัมพูชา ที่ซื้อยูนิตราคามากกว่า 15 ล้านบาท จึงเป็นโอกาสที่เราไม่จำเป็นต้องทาร์เก็ตจีน เราทาร์เก็ตชาติอื่นได้นะคะ
ไม่ว่าจะเป็นพม่า กัมพูชา ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส อังกฤษ อเมริกา เพราะว่าอเมริกาเงินดอลลาร์แข็ง การซื้อคอนโดฯ ทำให้เขาได้ราคาเหมือนดิสเคาต์ เพราะเงินไทยเราอ่อนค่ากว่าดอลลาร์
เพราะฉะนั้น ตลาดไทยเป็นตลาดที่น่าสนใจ โดยเปรียบเทียบกับค่าเงินแล้ว ค่าเงินไทยเราอ่อนค่าไปอย่างมาก ก็เลยเป็นไปได้ที่การใช้ดอลลาร์ซื้อเทียบเท่ากับดิสเคาต์ไม่ต่ำกว่า 10%
2/1/2566 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 2 มกราคม 2566)
