ปลายไตรมาส 3/66 กับเวทีสัมมนาสรุปสถานการณ์ในโค้งสุดท้ายของปี มองทะลุเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2024 หัวข้อ จัด 9 ทัพ รับ 10 ทิศ สู้วิกฤตอสังหาฯ โดย prop2morrow เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์มหาชน 3 ราย ประกอบด้วยผู้บริหารค่ายศุภาลัย, แสนสิริ และเอพี ไทยแลนด์ นับเฉพาะมูลค่าการลงทุนของ 3 บิ๊กแบรนด์บนเวที ประกาศแผนลงทุนรวมกัน 1.93 แสนล้านบาทในปี 2566
น่าสนใจว่ายังเหลือเวลาอีก 1 ไตรมาสก่อนจบปี แต่ไม่ใช่ไตรมาสที่สบายนัก ยังมีอุปสรรคต้องฝ่าฟัน โดยเพิ่งจะมีปัจจัยบวกมาจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้สำเร็จ และมีนายกรัฐมนตรีคนที่ 30 เศรษฐา ทวีสิน ผู้นำรัฐบาลคนที่ 2 ที่มาจากนักธุรกิจวงการอสังหาริมทรัพย์ของพรรคเพื่อไทย
Q4 ระวัง Unknown Factor
ประเดิมด้วย วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2566 ตลาดอสังหาฯมีความท้าทายสูงมาก เพราะยังมี unknown factor อยู่เยอะ ต้องสู้กันต่อไป ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้สินครัวเรือนระดับสูง ธนาคารยังเข้มงวดสินเชื่อ
นิยามปีนี้จึงเป็นปีที่ยังไม่มีทางเดินราบเรียบโรยกลีบกุหลาบที่ดีเวลอปเปอร์จะเดินสบาย ยังต้องฟันฝ่าอุปสรรคอีกมากมาย โดยเฉพาะใน 3 เดือนสุดท้ายของปี แต่คิดว่ายังมีแสงสว่างปลายอุโมงค์แล้ว
นำมาสู่แผนลงทุนใหม่ครึ่งปีหลัง 2566 จำนวน 40 โครงการ เป็นความพยายามที่เอพีอยากจะเติบโต ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในการทำให้ธุรกิจเติบโตได้
วิทการ จันทวิมล
สำหรับเทรนด์อสังหาฯปี 2024 ในด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรม มองแยกเป็น 2 ส่วน คือเทคโนโลยีการก่อสร้าง กับเทคโนโลยีการอยู่อาศัย
โดยเทคโนโลยีการก่อสร้าง ทำให้ลูกค้าได้บ้าน-คอนโดมิเนียมที่คุณภาพดีขึ้น สปีดของเวลา มีความคุ้มค่าเทียบกับราคา ขณะที่ผู้ประกอบการต้องต่อสู้กับการบริหารต้นทุนที่แพงขึ้น ตั้งแต่สถานการณ์โควิด สงคราม จนถึงปัจจุบันที่โลกเข้าสู่โหมดเศรษฐกิจถดถอย
ด้านเทคโนโลยีการอยู่อาศัย หลังยุคโควิดนำมาสู่การเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตการอยู่อาศัยและการทำงาน การแข่งขันนวัตกรรมตอบโจทย์ความต้องการลูกค้า มีการใช้แอปเป็นตัวช่วยด้านบริการหลังการขายให้กับลูกบ้าน ดูแลความปลอดภัย เติมเรื่องเฮลท์และเวลเนส ขึ้นกับจะแอปพลายนำมาใช้กับลูกค้าได้มากน้อยแค่ไหน
แสนสิริจัดหนักลงทุนรอบใหม่
ถัดมา อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จริง ๆ ก่อนหน้านี้นายกรัฐมนตรี (เศรษฐา ทวีสิน) ก็มาจากแสนสิริ เป็นคนไดรฟ์แสนสิริมาตลอดกว่า 30 ปี วันนี้ได้มีโอกาสไปไดรฟ์ประเทศ ซึ่งหลาย ๆ นโยบายของรัฐบาลชุดใหม่จะเข้ามาผลักดันเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ ภาคธุรกิจอสังหาฯมีความสัมพันธ์โดยตรงกับภาวะเศรษฐกิจ มีตัวคูณ 1.5-2 เท่า ความเชื่อมั่นให้ดูที่นโยบายบริหารประเทศ 4 ปี ยกระดับจีดีพีจาก 2-3% เป็น 5% ถ้าเศรษฐกิจเติบโต อสังหาฯจะเติบโตตามไปด้วย
หนึ่งในโฟกัสอยู่ที่การโปรโมตการท่องเที่ยว ซึ่งมีสถิติ 20 ปีที่ผ่านมา มีลูกค้าต่างชาติยุคแรกจากกลุ่มประเทศสแกนดิเนเวีย ฮ่องกง สิงคโปร์ เข้าเกาะภูเก็ต ยุคต่อมาเริ่มมีลูกค้าฮ่องกง ไต้หวัน กระทั่งจีนแผ่นดินใหญ่ รัสเซีย พัฒนาการยุคนี้เริ่มมีลูกค้าซาอุดีอาระเบีย อินเดีย
อุทัย อุทัยแสงสุข
นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทย มาเที่ยวแล้วอยากอยู่อาศัย มีการซื้ออสังหาฯเกิดขึ้น ซึ่งล้อไปกับนโยบายรัฐบาลที่จะผลักดันให้เศรษฐกิจเติบโตต่อไปได้
นำมาสู่แผนลงทุนระลอกใหญ่ของแสนสิริ
ในระยะกลาง 1-2 ปีหน้า ผมมั่นใจ ทำให้แสนสิริเรามีแผนเปิดโครงการค่อนข้างเยอะ รวมปีหน้าด้วย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ต้องดูฐานการเงินองค์กร สามารถผลักดันการเปิดตัวใหม่ เพราะต้องใช้เงินลงทุนเยอะ ต้องดูสายป่านตัวเอง ถ้าเกิดอะไรขึ้นมา เราสามารถแบกรับภาระได้หรือเปล่า
โดยมีข้อเสนอเล็ก ๆ จากมุมมองไทยเข้าสู่สังคมประชากรสูงวัย ในอนาคตอาจเริ่มหันมามองลูกค้าต่างชาติเป็นกำลังซื้อหลักของภาคอสังหาฯได้ โดยสิ่งดึงดูดคือการขายอสังหาฯ ในรูปแบบสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold)
ประเด็นอยู่ที่กฎหมายไทยให้อายุการเช่า 30 ปี เทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม สิงคโปร์ มาเลเซีย กำลังแข่งขันให้สิทธิการเช่า 50 ปี
เรื่องสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) อย่างน้อย ไม่ได้เอาที่ดินไปให้เขา พอถึงกำหนดอายุการเช่าหมดลงก็กลับมาเป็นของคนไทยอยู่ดี คุยกับนักลงทุนหลายคน ไม่เฉพาะเรียลเอสเตตด้านที่อยู่อาศัย แม้แต่การลงทุนโรงแรม ออฟฟิศบิลดิ้ง ระยะเวลาเช่า 30 ปีไม่คุ้ม เวลาผ่านไปเร็วมาก อย่างน้อยต้อง 50 ปี ในระหว่างการพักอาศัย คนไทยจะได้เรื่องการบริหารจัดการ (ธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์) การบริการ การใช้ชีวิตในประเทศไทย เป็นมุมมองเรื่องเศรษฐกิจจริง ๆ
เชื่อมั่นรัฐบาล Kick Start ศก.
และ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ตลาดคอนโดฯเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว เพราะผ่านจุดต่ำสุดในสถานการณ์โควิดไปแล้ว แผนเคลื่อนทัพลงทุนรอบใหม่ในปีหน้าจะเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ กลุ่มราคา 7 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตรเป็นกลุ่มหลัก
ปี 2565 เริ่มเห็นสัญญาณซึ่งยังไม่ใกล้เคียงยุคก่อนโควิด แต่เห็นเริ่มกลับมาซื้อคอนโดฯเพิ่มขึ้น โชว์ความมั่นใจหลาย ๆ ด้าน ลูกค้ามั่นใจภาวะเศรษฐกิจเพียงพอ ลูกค้ามั่นใจว่าตัวเองมีการงานที่มั่นคงอยู่ ถึงกล้าซื้อคอนโดฯ ซึ่งต้องรอสร้างอีก 1-2 ปีถึงจะได้โอนกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาณที่ดี และเชื่อว่า จะคิกสตาร์ตตลาดคอนโดมิเนียมหลังจากนี้ได้ แนวโน้มปลายปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 จะเห็นภาพตลาดคอนโดฯที่ดีขึ้นชัดเจน
ด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรม ต้องยอมรับว่าเราอยู่ในโลกที่เปลี่ยนแปลงเร็ว ตัวอย่าง บ้านแนวราบ เดิมอยากให้อากาศหมุนเวียนก็มีระบบ active air flow บ้านไม่ร้อน ต่อมามีปัญหาฝุ่นจิ๋ว PM 2.5 ก็ต้องมีบ้านกรองฝุ่น
ขณะที่สินค้าคอนโดฯ มองว่ามีประเด็นก่อสร้างนาน 2-3 ปี ซื้อวันนี้กว่าจะส่งมอบเทคโนโลยีอาจล้าสมัย แต่มีเทรนด์เดียวที่คงอยู่ตลอดไป นั่นคือเทรนด์ความยั่งยืนและรักษ์โลก
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม
ทำยังไงก่อสร้างสะอาดหรือกรีนคอนสตรักชั่น เป็นหนึ่งในคอมมิตเมนต์ที่ดีที่ศุภาลัยพยายามทำ ให้ลูกค้าอยู่ในบ้านได้รับผิดชอบร่วมกันไปกับเรา เราสร้างบ้านส่งมอบให้เขา ทำให้กรีนที่สุดเพื่อคนรุ่นหลัง เป็นเทคโนสำคัญมาก ๆ ในช่วงนี้ เทรนด์อื่นอาจมาและไปเร็ว แต่เทรนด์นี้ยั่งยืน เพื่อประเทศไทย เพื่อโลก
ทำทันที-ปลดล็อก LTV
มีหัวข้อตรงใจผู้ประกอบการทั้ง 3 ราย ว่าด้วยมาตรการ LTV-loan to value ไตรเตชะ เป็นคนเปิดประเด็นว่า เนื้อแท้มาตรการ LTV ต้องการสกัดกั้นความร้อนแรงเกินไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถ้าจะทำในปี 2015-2016-2017 อาจจะพอฟังได้ แต่มาเริ่มใช้ปี 2019 ช่วงที่ตลาดเริ่มขาลง จึงเป็นผลกระทบที่เราเห็น
ผมไม่ได้ mind มาตรการ LTV ถ้าเราสามารถจำแนกลูกค้าเก็งกำไร และลูกค้าที่จะซื้อเพื่ออยู่เอง ทำยังไงให้เขาไม่โดนผลกระทบไปด้วย
โดยระบุปัญหาการเก็งกำไรของลูกค้าคนไทยมี 2 แบบ 1.ลูกค้ามีเงินมากอยู่แล้ว ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 3-4-5 หลายคนก็ซื้อเงินสด มาตรการนี้จึงไม่ได้ป้องกันการเก็งกำไรเท่าที่ควร 2.คนเก็งกำไรเมืองไทยมีแคแร็กเตอร์ไม่ค่อยโอน แต่แอลทีวีมาโดนตอนโอนกรรมสิทธิ์ ทุกดีเวลอปเปอร์ต้องทำเปเปอร์เวิร์กให้ลูกค้าโอนเปลี่ยนชื่อกัน โดยที่มาตรการ LTV ที่ดีไซน์เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ก็ป้องกันไม่ได้อยู่ดี
ถ้าแก้การเก็งกำไรได้ และมีมาตรการสกัดกั้นลูกค้าที่ต้องการกู้เกินความจำเป็นจริง ๆ อันนั้นเรามาดูกัน แต่ถ้าจะบอกว่ามันไม่สามารถป้องกันเก็งกำไรได้ แต่มากระทบลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ก็เป็นปัญหาที่เราพบอยู่ แต่รัฐบาลคงแก้ลำบาก เพราะเป็นมาตรการของทางแบงก์ชาติ
มุมมองของ อุทัย อุทัยแสงสุข ระบุว่า ดีเวลอปเปอร์ทุกคนมองเหมือนกันหมด แก้ปัญหาไม่ตรงจุดในเรื่องการเก็งกำไร จริง ๆ แบงก์มีมาตรการเรื่องความเสี่ยงในการปล่อยกู้ ความสามารถในการกู้ของลูกค้ารายย่อย ทุกวันนี้ LTV กระทบในด้านจำกัดเรื่องความสามารถของคนกู้
กลุ่มที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านเพราะ LTV ก็เป็นกลุ่มคนรากหญ้า หรือกลุ่มลูกค้า affordable บางคนมีหนี้ อยากขยายบ้านก็ขยายไม่ได้เพราะติดเกณฑ์กลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ซึ่งกู้ได้แล้วถึงจะมีการขายบ้านหลังแรกไป
และ วิทการ จันทวิมล อธิบายว่า ตอนนี้การเก็งกำไรไม่ค่อยมีแล้ว ลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ ดูจากในอดีต คอนโดฯเปิดตัวใหม่มียอดขาย 90-100% แต่ตอนนี้ขายได้ 30-40% ก็เก่งแล้ว
เพราะฉะนั้น สถานการณ์เปลี่ยนไป ก็เป็นสิ่งที่ดีถ้ารัฐบาลสามารถกลับมานั่งดูมาตรการ LTV ใหม่ โดยมองตัว loan to value ต้องขยับ ซึ่งจริง ๆ แล้วมีผลกระทบกับแบงก์ด้วย ทำยังไงให้เข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อให้น้อยลงด้วย
24/9/2566 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 24 กันยายน 2566 )
