ไตรมาส 2/67 ได้เวลาอัพเดตบริษัทพัฒนาที่ดินที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย จุดโฟกัสอยู่ที่ มูลค่าโครงการสะสม บิ๊กดาต้าเก็บรวบรวมในรอบ 29 ปี ระหว่างปี 2537-2566 จัดทำโดยสำนักวิจัยและสำรวจอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA
10 บิ๊กแบรนด์มูลค่าสะสมเกือบ 4 ล้านล้าน
ก่อนหน้านี้ย้อนเวลากลับไปแค่ 10 กว่าปี อาจเคยมีการตั้งคำถามว่า วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยมีดีเวลอปเปอร์รายไหน บริษัทใดบ้าง ที่มีขนาดการลงทุนถึงหลักร้อยโครงการ แต่ทว่าความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี โฟกัสเทคโนโลยีการผลิตที่ทำให้สปีดของการก่อสร้างทำได้รวดเร็วมากขึ้น เดินคู่ขนานไปกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ถูกลง และโฟกัสเทคโนโลยีดิสรัปชั่นที่ทำให้เกิดกำลังซื้อสายพันธุ์ใหม่
ทำให้วงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมีการเติบโตอย่างเป็นระบบ จนกระทั่งยกระดับเป็นโกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ดึงดูดแม้กระทั่งลูกค้าชาวต่างชาติจากทุกมุมโลก หลั่งไหลเข้ามาช็อปซื้อคอนโดมิเนียมที่กฎหมายไทยเปิดช่องให้ถือกรรมสิทธิ์ได้ 49% หรือที่เรียกว่าโควตา 49%
โสภณ พรโชคชัย
ทั้งนี้ สำนักวิจัยอสังหาฯ AREA ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประเทศ ที่สำรวจตั้งแต่ปี 2537 ได้รวบรวมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่ามีบริษัทที่ใหญ่ที่สุดที่พึงพิจารณาเป็นกรณีศึกษาจำนวน 10 บริษัท (ดูกราฟิกประกอบ) มูลค่าสะสมรวมกันเกือบ 4 ล้านล้านบาท
ในจำนวนนี้มีเพียง อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เพียงบริษัทเดียวที่จำนวนโครงการไม่ถึง 100 โครงการ ส่วนที่เหลือมีโครงการสะสมแล้ว 150-เกือบ 800 โครงการ ส่งมอบสินค้าบ้านและคอนโดมิเนียมแล้ว 4.6 หมื่นหน่วย-2.6 แสนหน่วย และมีมูลค่าโครงการสะสมแตะหลัก 2 แสนล้าน-เกือบ 6 แสนล้านบาท
เบอร์ 1 พฤกษา อดีตเจ้าพ่อทาวน์เฮาส์ BOI
ประเดิมกันด้วยเจ้าของสถิติอันดับ 1 บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง ครอบครองจำนวน 783 โครงการ รวมหน่วยมากที่สุด 263,544 หน่วย มองในมุมหน่วยสะสมพบว่ามากกว่าอันดับ 2 (บมจ.เอพี ไทยแลนด์) เกือบ 1 เท่าตัว และมองในมุมโครงการสะสม พบว่ามากกว่าอันดับ 8 (บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์) ถึง 9 เท่า โดยพฤกษาฯ มีมูลค่าโครงการสะสม 594,498 ล้านบาท และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 2.256 ล้านบาท
แสดงว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยของพฤกษาฯ เน้นระดับราคาถูกในช่วงเริ่มต้น และได้เห็นวิธีก่อร่างสร้างตัวที่กลยุทธ์มีเพียงหนึ่งเดียวคือ ต้องใช้ลูกขยันในการสร้างจำนวนหน่วยมหาศาล สร้างโครงการไซซ์เล็กแต่ตีโอบทำเลแบบป่าล้อมเมือง
หากย้อนไปช่วง 20-30 ปีที่แล้ว ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ เจ้าของผู้ก่อตั้งพฤกษา โฮลดิ้ง เคยได้รับฉายาเจ้าพ่อทาวน์เฮาส์ราคา 6 แสนบาท หรือเจ้าพ่อทาวน์เฮาส์ BOI ต่อมาเมื่อมีการปรับพอร์ตลงทุนหันมาเพิ่มพัฒนาโครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม ทำให้มีเซ็กเมนต์คลุมตั้งแต่ตลาดล่าง-กลาง-บน จนถึงลักเซอรี่ เข้ามาผสมผสานจนทำให้พฤกษาฯ ไม่ใช่ดีเวลอปเปอร์ที่มีมูลค่าขายเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำที่สุด
แต่ก็พอจะมองเห็นภาพกลุ่มลูกค้าเป้าหมายยังคงเป็นตลาดกลาง-ล่าง ในขณะที่บริษัทมีการปรับกลยุทธ์ 360 องศา หันมาจับตลาดกลาง-บนมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Rejection Rate ในระดับสูงของกลุ่มตลาดแมส
ดร.โสภณ กล่าวว่า สำหรับตำแหน่งเบอร์ 1 ที่มีมูลค่าโครงการสะสมสูงที่สุดในอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย ก่อนหน้าปี 2537 อาจกล่าวได้ว่าบริษัทอันดับ 1 มองเห็นชื่อ บจก.เสนานิเวศน์ หรือ บจก.สัมมากร ต่อมามีการเบียดที่ยืนแชมป์กลายเป็น บมจ.บางกอกแลนด์ อาศัยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการเป็นเมืองขนาดใหญ่ (Township) ในนามเมืองทองธานี ณ ช่วงปี 2533-2535
และอันดับ 1 ก็เปลี่ยนมือเหมือนสมบัติผลัดกันชม มาเป็นพี่ใหญ่วงการอสังหาฯ ไทย บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่พัฒนาในหลายทำเลพร้อม ๆ กัน จนกระทั่งต่อมาทำเนียบแชมป์เป็นของค่ายพฤกษาฯ ในปัจจุบัน มีโมเดลการพัฒนาแบบแตกทำเลเหมือนกลุ่มแลนด์ฯ แต่สร้างความแตกต่างด้วยการพัฒนาตั้งแต่บนลงล่าง ไม่ได้จำกัดเฉพาะบ้านของผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงเหมือนกลุ่มแลนด์ฯ
เอพีฯ โตก้าวกระโดดหลังสถานการณ์โควิด
สำหรับอันดับ 2 ของตารางเป็นของ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ สะสมแล้ว 430 โครงการ หน่วยสะสม 121,126 หน่วย แต่มีมูลค่าสะสมถึง 585,971 ล้านบาท ห่างจากพฤกษาฯ เพียง 8,500 กว่าล้านบาทเท่านั้น ที่ผ่านมา พฤกษาฯ ครองอันดับ 1 มานับสิบปี ยกเว้น 3 ปีช่วงสถานการณ์โควิด (2564-2566) ที่เอพีฯ ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า
ประเมินว่าเป็นเพราะกลุ่มเอพีฯ เปิดกลยุทธ์ร่วมทุน (JV-Joint Venture) กับพันธมิตรยักษ์อสังหาฯ จากประเทศญี่ปุ่น มิตซูบิชิ เอสเตท ทำให้มีเงินทุนเข้ามามาก และเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาค่อนข้างสูง มีผลให้ราคาขายเฉลี่ย 4.838 ล้านบาท โดยมูลค่าโครงการสะสมของเอพีฯ น้อยกว่ากลุ่มพฤกษาฯ เพียง 1.4%
น่าสนใจว่า AREA ประเมินว่า ณ สิ้นปี 2567 มูลค่าโครงการสะสมในรอบ 29 ปีของกลุ่มเอพีฯ จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในปีนี้
แสนสิริ-แลนด์ฯ-ศุภาลัย รากฐานแน่นปึ้ก
อันดับ 3 บมจ.แสนสิริ พัฒนาสะสม 410 โครงการ รวม 122,106 หน่วย มูลค่าสะสม 531,192 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 4.350 ล้านบาท เจาะลูกค้าเซ็กเมนต์กลาง-บนขึ้นไป โดยแสนสิริเคยเป็นบริษัทที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากที่สุด ต่อมา บมจ.ศุภาลัย เบียดขึ้นแชมป์แทนในปัจจุบัน
โดยไฮไลต์ของแสนสิริอยู่ที่เป็นบริษัทที่ประสบความสำเร็จในเรื่องการสร้างแบรนด์อสังหาฯ ของคนอยากมีบ้าน และเป็นแบรนด์คอนโดฯ รายแรกของวงการที่ผลักดันสถิติห้องชุดรีเซลทะลุตารางเมตรละ 1 ล้านบาทได้สำเร็จ
อันดับ 4 บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการซึ่งเคยยืนแชมป์เมื่อ 20 ปีก่อน ยอดสะสม 347 โครงการ รวม 85,794 หน่วย มูลค่าสะสม 470,419 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยค่อนข้างสูงที่ 5.483 ล้านบาท ถือเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินที่มีความมั่นคงมาก สามารถครองแชมป์ในมุมการสร้างผลกำไรสุทธิทั้งเม็ดเงินและมาร์จิ้น (สัดส่วนผลกำไรต่อราคาขาย)
โดยคำอธิบายของผู้บริหารชุดปัจจุบันคือ วันนี้ของกลุ่มแลนด์ฯ ไม่ใช่ Development Compamy แต่เป็น Holding Company มีเงินลงทุนในบริษัทลูกและรับปันผลกำไรก้อนโตทุกปี ที่สำคัญมี LH Bank-ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ธุรกิจสถาบันการเงินเป็นของตนเอง
อันดับ 5 บมจ.ศุภาลัย สะสม 406 โครงการ รวม 128,739 หน่วย มูลค่าสะสม 434,786 ล้านบาท มีข้อสังเกตเป็นบริษัทที่จับตลาดกำลังซื้อราคาปานกลาง เฉลี่ยหน่วยละ 3.377 ล้านบาทแบบอยู่หมัดอยู่มือ ถือเป็นบริษัทที่มีผลกำไรสุทธิสูงสุดอยู่ในทำเนียบท็อป 2-3 มาโดยตลอด และครองแชมป์เจ้าตลาดภูมิภาคที่ลงทุนเกิน 40 จังหวัดทั่วประเทศ
ล่าสุดเพิ่งประสบความสำเร็จจากการแกรนด์โอเพนนิ่งมิกซ์ยูสระดับลักเซอรี่ ศุภาลัยไอคอน สาทร มูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท รวมทั้งประสบความสำเร็จอย่างสูงจากดีลร่วมทุน-JV กับพันธมิตรในประเทศออสเตรเลีย ซึ่งตอกเสาเข็มพัฒนาโครงการตั้งแต่ปี 2557 พอร์ตลงทุนเก่าเกิน 20,000 ล้านบาท แผนลงทุนในอนาคตมองตัวเลขทะลุแสนล้านบาท
SC-QH-อนันดา-LPN-ออริจิ้น โตไม่หยุด
อันดับ 6 บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC สะสม 174 โครงการ รวม 28,424 หน่วย มูลค่าสะสม 246,682 ล้านบาท เป็นเจ้าของสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 8.679 ล้านบาท โฟกัสเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ ภายใต้การนำของ CEO ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ อ่านคัมภีร์บริหารซุนหวู่ทะลุปรุโปร่ง และประทับใจสุดยอดวิทยายุทธ์ที่บอกว่าแม่ทัพที่ดีจะต้องวางแผนกลยุทธ์โดยต้องชนะตั้งแต่ยังไม่ออกรบ เป็นผู้นำที่มีวิสัยทัศน์มุ่งสู่ Prop Tech เต็มรูปแบบ ล่าสุดเพิ่งเปิดตัวเป็นทางการผลิตภัณฑ์ Morning Coin เงินดิจิทัลที่เป็นเครื่องมือการตลาดอสังหาฯ ยุค 5.0
อันดับ 7 บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ หรือ QH สะสม 206 โครงการรวม 53,585 หน่วย มูลค่าสะสม 228,138 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 4.257 ล้านบาท เป็นบริษัทในเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จึงไม่จำเป็นต้องอธิบายความสำเร็จมากนัก เพราะคิดละเอียดตั้งแต่การตั้งชื่อแบรนด์ว่าควอลิตี้ เฮ้าส์ ธุรกิจที่สื่อสารว่าชูจุดขายเรื่องคุณภาพเป็นหัวใจสำคัญ เป็นต้นตำรับพื้นที่ส่วนกลางไฮโซ ประตูทางเข้าสองชั้น หรือ Double Security Gate ที่คู่แข่ง-คู่ค้าพากัน C&D-Copy&Develpment ทั่วทั้งวงการ
อันดับ 8 บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ สะสม 87 โครงการ รวม 50,636 หน่วย มูลค่าสะสม 224,731 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.438 ล้านบาท เป็นบริษัทที่ประสบความสำเร็จสูงสุดจากดีลร่วมทุน-JV กับยักษ์อสังหาฯ ญี่ปุ่น กลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง ที่มีรากฐานเป็นบริษัทร้อยกว่าปี และเป็นพันธมิตรร่วมทุนที่ปักหลักอยู่กับอนันดาฯ แบบรักไม่มีเปลี่ยนแปลงจริงแท้แน่นอน
อันดับ 9 บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN สะสม 164 โครงการ รวม 139,123 หน่วย มูลค่าสะสม 220,876 ล้านบาท เป็นเจ้าของฉายาเจ้าพ่อตลาดคอนโดฯกลาง-ล่าง ราคา 1-3 ล้านบาทมาก่อน มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำสุดในทำเนียบท็อป 10 อยู่ที่ 1.588 ล้านบาท กล่าวได้ว่าเป็นแบรนด์อสังหาฯ ที่เป็นขวัญใจผู้มีรายได้น้อย
ก่อนหน้านี้ LPN เป็นรายแรกที่นำเสนอคอนเซ็ปต์พัฒนาโครงการร้อยไร่ มี 10,000 หน่วยในโครงการเดียว ภายใต้แบรนด์ ลุมพินี คอนโดทาวน์ เป็นห้องชุดราคาประหยัด 6 แสนบาท ปักหมุดโครงการแรกทำเลรังสิต คลอง 1 หากประสบความสำเร็จจะขยายผลสร้างบ้านรองรับกำลังซื้อผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางให้ครบ 4 มุมเมืองกรุงเทพฯ แต่น่าเสียดายที่ปณิธานการลงทุนถูกหักดิบด้วยยอดปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน เคยมียอดขาย 7,000 ห้อง แต่แบงก์ให้สินเชื่อมาโอนเพียง 3,000 ห้อง ปัจจุบันพลิกโมเดลธุรกิจหันมาลงทุนเจาะกำลังซื้อตลาดกลาง-บนมากขึ้น เพราะบรรทัดสุดท้ายธุรกิจต้องดิ้นรนเพื่อความอยู่รอดขององค์กร
อันดับ 10 บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ สะสม 164 โครงการ รวม 70,770 หน่วย มูลค่าสะสม 218,129 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 3.082 บาท น่าสังเกตว่าราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3 ล้านใกล้เคียงศุภาลัย มีข้อแตกต่างอยู่ที่ศุภาลัยแข็งแกร่งมากในบ้านแนวราบ ส่วนออริจิ้นฯ ได้ดิบได้ดีกับตลาดคอนโดฯ เจาะลูกค้า First Jobber วัยเริ่มต้นทำงาน เป็นบริษัทที่มีอายุก่อตั้งเพียง 15 ปี แต่ประสบความสำเร็จอย่างสูงหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง จนดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กหลายรายในวงการบ่นอุบอิบว่า รู้งี้ ลงทุนคอนโดฯ ตั้งนานแล้ว
11 บริษัทกินส่วนแบ่งตลาด 40%
ปิดท้ายด้วย ดร.โสภณ แถมให้อีก 1 รายชื่อ อันดับ 11 บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค สะสม 155 โครงการ รวม 46,659 หน่วย มูลค่าสะสม 191,246 ล้านบาท ห่างจากทำเนียบอันดับ 10 อยู่ที่ 26,000 ล้านบาท เวลาคิดถึงบ้านเพอร์เฟคให้คิดถึงโครงการที่มีทะเลสาบขนาดใหญ่เป็นจุดขาย เป็นเจ้าตลาดบนทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ธุรกิจอีกขาสวมบทเป็นแลนด์ลอร์ด ด้วยการแบ่งขายที่ดิน 500 กว่าไร่ให้ ม.หอการค้าไทยที่วาดพิมพ์เขียวทำแคมปัสหอการค้าฯ 2 จากนั้นก็แบ่งขายที่ดินผืนใหญ่ให้กับเพื่อนดีเวลอปเปอร์ร่วมวงการ สร้างที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ที่เรียกว่าถนนหอการค้าไทย แน่นอนว่าอยู่บนทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่)
บทสรุป AREA ระบุสถิติทั่วประเทศพัฒนาสะสม 20,565 โครงการ รวม 3,701,689 หน่วย มูลค่าสะสม 9,866,669 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2.665 ล้านบาท
ขณะที่เป็นสถิติของ 11 บริษัทแรก สะสม 3,327 โครงการ รวม 1,110,507 หน่วย ป้อนบ้านและคอนโดฯ ให้แก่ประชาชน 4 ล้านคน มูลค่าสะสม 3,946,667 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.554 ล้านบาท มูลค่าสะสมคิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 40% เทียบกับภาพรวมทั่วประเทศ แต่อยู่ในกำมือเพียง 11 บริษัทเท่านั้น... อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : https://www.prachachat.net/property/news-1561355
11/5/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 11 พฤษภาคม 2567 )
