เทรนด์หลังยุคโควิด+net zero carbon ปลุกตลาดออฟฟิศบิลดิ้ง เผยมิกซ์ยูสใหม่ วัน แบงค็อก-ดุสิต เซ็นทรัลปาร์ค-วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ ป่วนพื้นที่เช่าเกรด A ลูกค้ามองหามาตรฐานอาคารเขียว ฟังก์ชั่นโดนใจคนรุ่นใหม่วัยทำงาน พยุงค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 920-930 บาท/ตารางเมตร เจ้าของตึกเก่าแจกโปรฯอยู่ฟรี 3-6 เดือนมัดใจลูกค้า
ตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้งมีปัจจัยเสี่ยงจากการลงทุนสร้างโครงการใหม่จำนวนมาก คาดว่าซัพพลายสร้างเสร็จจะทะลักอีกเกือบ 2 ล้านตารางเมตรใน 4 ปีหน้า ซึ่งรับผลกระทบดีมานด์หดตัวจากสถานการณ์โควิด แนวทางปรับตัวเพื่อความอยู่รอดทั้งตึกเก่าและใหม่หันมาลงทุนสร้างตามมาตรฐานอาคารเขียว เพื่อดึงดูดลูกค้าผู้เช่าบริษัทข้ามชาติและบริษัทที่ต้องการสร้างโปรไฟล์มีการใช้พื้นที่ net zero space
ลูกค้ามองหาอาคารเขียว
นายไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล เปิดเผยว่า สถานการณ์โควิดกลายเป็นตัวเร่งให้บริษัทต่าง ๆ ทบทวนกลยุทธ์ระยะยาวเกี่ยวกับสถานที่ทำงาน โดยมีปัจจัยนโยบายการทำงานแบบไฮบริดที่พนักงานสามารถทำงานที่ออฟฟิศสลับกับทำงานที่อื่น
ปัจจัยในการจัดหาออฟฟิศทันสมัยเพื่อดึงดูดบุคลากรที่มีความสามารถ และปัจจัยการสร้างแรงจูงใจให้พนักงานกลับมาทำงานในออฟฟิศอีกครั้ง หลังจากบริษัทมีนโยบายให้ทำงานที่บ้านหรือ work from home
ทั้งนี้ ตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้งนับตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากซัพพลายเก่าและใหม่ โดยมีซัพพลายสะสม 8 ล้านตารางเมตร ภายในปี 2569 จะมีซัพพลายใหม่สร้างเสร็จเพิ่มอีก 1.8 ล้านตารางเมตร เฉลี่ยมีพื้นที่ว่าง 18.8% คาดว่าพื้นที่ว่างเพิ่มเป็น 30% ภายในปลายปี 2566
แนวโน้มที่เกิดขึ้นหลังยุคโควิด บริษัทผู้เช่ากำลังทบทวนเงื่อนไขการเช่า หลายบริษัทลดขนาดออฟฟิศให้เล็กลง เน้นใช้พื้นที่ให้ได้ประสิทธิภาพสูงขึ้น มีการอัพเกรดและลงทุนสร้างออฟฟิศให้รองรับวิถีใหม่ของการทำงาน การมีสุขภาวะที่ดีของพนักงาน และรองรับเป้าหมายของบริษัทในด้านความยั่งยืนของสิ่งแวดล้อมและสังคม
จุดโฟกัสอยู่ที่ตลาดสำนักงานให้เช่าในพื้นที่เกรด A คาดว่ามีการแข่งขันรุนแรงจากอาคารใหม่สร้างเสร็จที่จะทยอยเพิ่มพื้นที่เช่าเข้าสู่ตลาด และอาคารเก่าที่จะต้องลงทุนอัพเกรดอาคาร เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกและมาตรฐานอาคารเขียว เพื่อให้ตอบโจทย์ผู้เช่ายุคใหม่ที่มีเป้าหมายยกระดับเป็นองค์กร net zero carbon ภายในปี 2030 ซึ่งจำเป็นต้องเริ่มปรับปรุงออฟฟิศตั้งแต่ปีนี้
กรุงเทพฯเกาะติดเทรนด์โลก
นายไมเคิลกล่าวว่า ผลสำรวจความคิดเห็นบริษัทชั้นนำ Future of Work Survey ของ JLL พบว่า 72% ของตัวแทนที่ดูแลพื้นที่สำนักงานให้เช่าเชื่อว่าออฟฟิศยังคงมีความสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจ, 74% ระบุองค์กรมีแนวโน้มจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นสำหรับการมีออฟฟิศในอาคารเขียว
โดยตลาดออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ ช่วง 12 เดือนที่ผ่าน สถิติเกินครึ่งหนึ่งเช่าพื้นที่ในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว
นอกจากนี้ 80% ของบริษัทในเอเชีย-แปซิฟิก ให้ความสำคัญกับพื้นที่เช่าที่มีคุณภาพสูง และสร้างโอกาสในการได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมได้ง่ายยิ่งขึ้น โดยสามารถอธิบายได้ว่า การเช่าออฟฟิศในอาคารที่มีมาตรฐานเขียว มีการออกแบบและก่อสร้าง net zero carbon ทำให้บริษัทผู้เช่าแอปพลายได้ว่าบริษัทมีการใช้ net zero space ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโมเดลธุรกิจที่ดูแลสิ่งแวดล้อมแบบยั่งยืน
3R รีฟิต-รีดีไซน์-รีโนเวต
นายธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าแผนกบริการตัวแทนเช่า/ให้เช่าพื้นที่สำนักงาน JLL กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีย้อนหลัง พฤติกรรมการเช่าออฟฟิศคำนวณจากความหนาแน่นเฉลี่ยพนักงาน 1 คนต่อ 10 ตารางเมตร หลังยุคโควิดเทรนด์ปรับลดลงเหลือ 1 คนต่อ 7 ตารางเมตร
ในความเป็นจริง บริษัทผู้เช่ามีความจำเป็นในการใช้พื้นที่ออฟฟิศไม่เท่ากัน บางรายอาจใช้พื้นที่เท่าเดิม บางบริษัทอาจต้องการพื้นที่มากขึ้นกว่าเดิม
นำมาสู่เทรนด์ออฟฟิศยุคใหม่ภายใต้โมเดล refit, redesign, renovate เน้นออกแบบพื้นที่ให้รองรับกิจกรรมการทำงานของพนักงานที่ใช้พื้นที่แตกต่างกันในแต่ละช่วงเวลาของวัน สามารถลดหรือเลิกการให้พนักงานมีที่นั่งประจำ (fixed desk) เพิ่มพื้นที่ส่วนกลางที่ทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันได้มากขึ้น (hot desk) เพิ่มโซนสำหรับการสังสรรค์พูดคุย พื้นที่ทำงานที่ต้องใช้ความเป็นส่วนตัวหรือสมาธิ เช่น โฟนบูท ห้องประชุม 2 ที่นั่ง ห้องคุณแม่ ห้องพักงีบ/ทำสมาธิ เป็นต้น
เช่า 12-15 ปีแห่ย้ายตึก
นายธนานันต์กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทข้ามชาติมีความต้องการเช่าออฟฟิศที่ได้มาตรฐานอาคารเขียวอย่างชัดเจน สถิติ 10 บริษัทที่ให้ความสำคัญกับอาคารเขียว ในอดีตมีเพียง 1-2 ราย ปัจจุบันเพิ่มเป็น 3-5 ราย โดยการเช่าจะทำสัญญาไม่ต่ำกว่า 12 ปีจึงจะพิจารณาการปรับหรือย้ายออฟฟิศ
มาตรฐานอาคารเขียวไม่ได้เป็นอะไรที่เป็น a nice to have แต่เป็น must have ในปัจจุบัน
นายเจเรมี่ โอซุลลิแวน หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา JLL กล่าวเพิ่มเติมว่า งานวิจัย ณ สิ้นไตรมาส 2/65 อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี มีอัตราพื้นที่ว่างเฉลี่ย 19% มีค่าเช่าเฉลี่ย 816 บาท/ตารางเมตร
ในขณะที่กลุ่มอาคารอายุเกิน 20 ปีขึ้นไป มีพื้นที่ว่างเฉลี่ย 22% มีค่าเช่า 653 บาท/ตารางเมตร/เดือน แสดงให้เห็นถึงมีการย้ายตึกเกิดขึ้นค่อนข้างมากในปีนี้ เหตุผลหลักผู้เช่าต้องการสำนักงานที่มีคุณภาพดีกว่าเดิม
ทั้งนี้ ธุรกรรมการเช่าสำนักงานที่ JLL เป็นตัวแทนในช่วง 3 ปี (2563-2565) พบว่า สัดส่วน 35% เป็นการย้ายออกไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น แนวโน้มนี้จะยิ่งมีความชัดเจนมากขึ้นไปอีก เนื่องจาก 4 ปีหน้า หรือภายในปี 2569 กรุงเทพฯจะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นอีก 1.8 ล้านตารางเมตร ทำให้มีซัพพลายสะสมในภาพรวม 10 ล้านตารางเมตร
ในจำนวนนี้ พื้นที่ 2 ล้านตารางเมตรเป็นการใช้สำนักงานของบริษัทโดยตรง และ 8 ล้านตารางเมตรที่เป็นสำนักงานให้เช่า
รวมถึงพื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น วัน แบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งคาดว่าจะได้รับความสนใจสูงจากบริษัทผู้เช่า ที่ต้องการพื้นที่สำนักงานเกรดพรีเมี่ยมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก และสอดคล้องกับเป้าหมายด้าน ESG ของบริษัทผู้เช่า
สำนักงานให้เช่า 8 ล้านตารางเมตร JLL ประเมินว่าสัดส่วนครึ่งหนึ่ง หรือ 4.3 ล้านตารางเมตรที่มีอายุเช่าเกิน 12-15 ปี เป็นกลุ่มหลักที่มีโอกาสย้ายออฟฟิศไปหาอาคารเขียว โดยพฤติกรรมการเช่าอาจลดขนาดพื้นที่ลง 30% แต่มีการลงทุนทำออฟฟิศยั่งยืน ทำให้บรรทัดสุดท้ายบัดเจตการเช่าจ่ายเท่าเดิม แต่ได้ออฟฟิศที่ดีขึ้นกว่าเดิม
ในด้านค่าเช่าพบว่า ทำเลเกรด A เคยได้ค่าเช่าเฉลี่ย 980 บาท/ตารางเมตรก่อนยุคโควิด จากนั้นราคาดิ่งเหลือ 920 บาท/ตารางเมตร ล่าสุด โครงการที่ได้รับมาตรฐานอาคารเขียวดันราคาขยับเล็กน้อยอยู่ที่ 930-940 บาท/ตารางเมตร
ขณะเดียวกัน สำหรับเจ้าของตึกเก่าที่สามารถปรับปรุงอาคารได้ มีการจัดโปรโมชั่นเพื่อรักษาลูกค้าผู้เช่ารายเดิม โดยให้อยู่ฟรี 3-6 เดือน จากสัญญาเช่าครั้งละ 3 ปี หรือ 36 เดือน
วัน แบงค็อก 2 แสน ตร.ม.
นายลิม ฮัว เทียง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร โครงการ วัน แบงค็อก พัฒนาโดยเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เปิดเผยว่า วัน แบงค็อก โครงการมิกซ์ยูสสร้างบนที่ดินเช่า 104 ไร่ บนถนนวิทยุและถนนพระราม 4 มูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท มีอาคารสำนักงานเกรด A จำนวน 5 อาคาร
ล่าสุด พร้อมเปิดบริการให้เช่าก่อน 2 อาคาร พื้นที่รวม 2 แสนตารางเมตร โดยแต่งตั้ง CBRE กับ JLL เป็นผู้บริหารพื้นที่เช่าสำนักงาน
สำนักงานให้เช่าของวัน แบงค็อก มีเทคโนโลยีอัจฉริยะแห่งอนาคต มาตรฐาน WiredScore, SmartsScore และ WELL Platinum โครงการแรกในประเทศไทย โดยก่อนหน้านี้เปิดตัวสำนักงานที่เดอะปาร์ค (The PARQ) มีผู้เช่า 95% คาดว่าวัน แบงค็อก จะมีผลตอบรับที่ดีเช่นเดียวกัน
นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) กล่าวว่า ปี 2565-2568 จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น 1.17 ล้าน ตร.ม. ส่วนใหญ่พัฒนาตามมาตรฐาน LEED และ WELL ทำให้มีแนวโน้มที่จะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้เช่า
ส่วนอาคารสำนักงานเก่าหลายแห่งที่สร้างก่อนปี 2543 เริ่มลงทุนปรับปรุงอาคารเพื่อให้ได้มาตรฐาน LEED และ WELL มากขึ้นเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
RML ปักหมุดเพลินจิต
นายกรณ์ ณรงค์เดช ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML กล่าวว่า ไรมอนแลนด์ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป พัฒนาโครงการ วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ สำนักงานเกรดเอที่สูงที่สุดในไทย ติดสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต โดยไรมอนแลนด์และมิตซูบิชิ เอสเตทจะย้ายสำนักงานใหญ่มาประจำในตึกนี้
รายละเอียดวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ มูลค่าโครงการ 8,800 ล้านบาท ความสูง 275 เมตร 61 ชั้น มีกำหนดสร้างเสร็จในปี 2565 นี้เตรียมเปิดใช้อาคารต้นปี 2566 บนพื้นที่ 6 ไร่ พื้นที่อาคารรวม 115,223 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่า 61,000 ตารางเมตร
21/12/2565 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (15 ธันวาคม 2565)
