ไตรมาส 1/65 REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 341.0 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/64 และเพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 แสดงให้เห็นว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เพิ่มในอัตราชะลอตัว
ดูจากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ก่อนยุคโควิด (2558-2562) ดัชนีราคาที่ดินเปล่ามีการขยายตัวเฉลี่ยไตรมาสละ 14.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และขยายตัวเฉลี่ย 4.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ)
หลังจากนั้น ตั้งแต่ไตรมาส 2/63 ถึงปัจจุบัน ค่าดัชนีแม้ยังเป็นขาขึ้น แต่ก็ขึ้นแบบชะลอตัวเนื่องจากสถานการณ์โควิด บวกกับล่าสุดรับผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่อาจทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอเปิดขายโครงการใหม่ และชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนา
เหตุการณ์สำคัญรวมถึงปีนี้ รัฐบาลประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (property tax) เต็มอัตรา โดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการต้องคิดหนักถ้าจะซื้อแลนด์แบงก์สะสม เพราะมีต้นทุนการถือครองที่ดินเพื่อรอพัฒนาโครงการ
โฟกัสทำเลแนวรถไฟฟ้าพบว่า ท็อป 5 ที่มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 ส่วนใหญ่เป็นที่ดินแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต ดังนี้ (ดูตารางประกอบ)
ราคาที่ดิน อันดับ 1 สายสีแดงอ่อน ตลิ่งชัน-ศาลายา แผนโครงการในอนาคต ขยายตัวเพิ่มขึ้น 8.5% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขต ทวีวัฒนา-ตลิ่งชัน อันดับ 2 สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี กำลังก่อสร้าง มีความคืบหน้าแล้ว 90.7% ปรับเพิ่ม 8.2% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขต หลักสี่-คันนายาว อันดับ 3 สายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน เปิดบริการตั้งแต่ปี 2559 ปรับเพิ่ม 6.7% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในอำเภอ เมืองนนทบุรี-บางบัวทอง อันดับ 4 สายสีน้ำเงิน บางแค-พุทธมณฑล สาย 4 แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 6.3% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขต หนองแขม-บางแค อันดับ 5 สายสีเขียว สมุทรปราการ-บางปู แผนในอนาคต กับ สายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ เปิดบริการแล้ว ทั้ง 2 เส้นทางปรับเพิ่ม 5.8% โดยปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ใน อำเภอเมืองสมุทรปราการ
ส่วนท็อป 5 แนวรถไฟฟ้าที่ดัชนีราคาที่ดินเปล่าปรับขึ้นต่ำสุด เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 ดังนี้ อันดับ 1 สายสีเขียว คูคต-ลำลูกกา แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 1.7% อันดับ 2 สายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต กับ สายสีแดงเข้ม บางซื่อ-ม.ธรรมศาสตร์รังสิต เปิดให้บริการแล้ว ปรับเพิ่ม 2.2% อันดับ 3 สายสีน้ำเงิน MRT เปิดให้บริการแล้ว กับ สายสีแดงเข้ม บางซื่อ-หัวลำโพง แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 2.3% อันดับ 4 สายสีแดงเข้ม หัวลำโพง-มหาชัย แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 2.5% อันดับ 5 สายสีเทา วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ แผนในอนาคต ปรับเพิ่ม 3.0%
เหตุผลเพราะส่วนใหญ่เป็นแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นสูงต่อเนื่องมาก่อน ดูจากดัชนีราคาที่ดินมีค่าเกิน 400 จุด ทำให้ราคาที่ดินในไตรมาสปัจจุบันมีฐานราคาที่สูงนั่นเอง
12/5/2565 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (12 พฤษภาคม 2565)
