info@icons.co.th 02 810 8892-6 3.232.96.22

อสังหาฯ ปีโหด 2563 กับความหวังปี2564

Residential News / ข่าวหมวดที่พักอาศัย

อสังหาฯปีโหดการแพร่ระบาดของโควิด-19 สร้างความหนักหนาสาหัสให้กับทุกธุรกิจ ทุกอุตสาหกรรม อันมีผลพ่วงมาจากรายได้ในภาคท่องเที่ยว-บริการ และส่งออก

ปีที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 สร้างความหนักหนาสาหัสให้กับทุกธุรกิจ ทุกอุตสาหกรรม อันมีผลพ่วงมาจากรายได้ในภาคท่องเที่ยว-บริการ และส่งออก ฟันเฟืองหลักของเศรษฐกิจไทย หยุดชะงักติดลบ ไม่นับผลกระทบที่เกิดจากรัฐบาลประกาศใช้ มาตรการ “ล็อกดาวน์” ปิดพื้นที่ ณ ช่วงวิกฤติของสถานการณ์ ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการใช้จ่าย กดความความเชื่อมั่นสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบเกือบ 22 ปี ขณะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น เรียกได้ว่า ถูกกระสุนยิงรอบด้านแบบไม่ทันตั้งตัว โดยเจ้าพ่อแห่งวงการอสังหาฯ นายอนันต์ อัศวโภคิน ฐานะผู้ก่อตั้งและผู้ถือหุ้นใหญ่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน ) เอ่ยสรุปความไว้ว่า “ วิกฤติคราวนี้ แตกต่างสิ้นเชิงกับสถานการณ์ “ต้มยำกุ้ง” ปี 2540 เพราะวงจรความเสียหาย เริ่มจากกำลังซื้อฐานล่าง ลุกลามมายังกลุ่มผู้ประกอบการเป็นขั้นบันได ขณะปัญหาโรคระบาด คาดเดาไม่ได้ ว่าจะสิ้นสุดเมื่อไหร่ เป็นงานยากที่ผู้ประกอบการต้องวางแผน บริหารจัดการ ลด Over Head พยุงธุรกิจให้อยู่รอดต่อไป”

ปัญหาก่อวอดเห็นภาพชัด ในตลาดอสังหาฯเชิงพาณิชย์ ทันที่ที่รัฐบาลประกาศใช้ พรก.ฉุกเฉิน ปิดสถานที่เสี่ยง ล็อกดาวน์เศรษฐกิจ และปิดน่านฟ้า เพื่อรับมือกับการแพร่ระบาดที่รุนแรง ณ วันที่ 26 มีนาคม กลายเป็นฝันร้าย ปิดประตูรายได้กลุ่มธุรกิจโรงแรมอย่างสิ้นเชิง โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวต่างชาติ เชียงใหม่ ภูเก็ต กระบี่ พัทยา และเกาะสมุย จากซัพพลายที่ถูกสร้างเพิ่มขึ้นรอในทุกปี แต่ไร้เงานักท่องเที่ยวเข้าพัก ไม่เพียงแต่โรงแรมใหม่เลื่อนการเปิดออกไปเท่านั้น แต่เจ้าของโรงแรมเดิม ซึ่งเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่เคยวางแผนมาก่อน ได้ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันทางต้นทุนบริหารจัดการ จ้างพนักงาน และดอกเบี้ยธนาคาร จนบางรายไปได้ไม่ไหว ตัดสินใจเสนอขายโรงแรมทิ้งเป็นข่าวรายวัน ตั้งแต่ราคาหลัก 100 ล้าน ไปจนถึง 6,000 ล้านบาท ขณะนายกสมาคมโรงแรมคาดหลังโควิดจะมีโรงแรมราว 10% ปิดตัวถาวร ทุบภาพรวมรายได้ธุรกิจตั้งแต่ผู้ประกอบการรายเล็ก ไปจนถึงรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ฉุดรายได้ 9 เดือนแรกของบางรายหายไปถึง 50%อสังหาฯ ปีโหด 2563 กับความหวังปี2564

อาคารสำนักงาน ก็เป็นอีกกลุ่มธุรกิจในอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบไม่ต่างกัน “ฐานเศรษฐกิจ” อ้างอิงข้อมูลวิจัยจากซีบีอาร์อี ล่าสุด พบนโยบาย Work From Home และการลดต้นทุนของหลายบริษัทที่คงไว้ตั้งแต่ช่วงโควิด โดยผู้เช่าหลายรายขอคืนพื้นที่ และขอปรับลดพื้นที่เช่าลง โดยเฉพาะธุรกิจการบิน ท่องเที่ยว และบริษัทที่ปรึกษานั้น ทำให้ภาพรวมอาคารสำนักงาน ไม่สามารถขยับค่าเช่าขึ้นได้ เนื่องจากเจ้าของจำเป็นต้องคงค่าเช่าในอัตราเดิม เพื่อรักษาผู้เช่าไว้ รวมถึงยอมเชือนเนื้อ ช่วยเหลือผู้เช่า ผ่านส่วนลดพิเศษเป็นเวลานาน ในไตรมาส 2 และ 3 ขณะความท้าทายหลักที่ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญ คือ จำนวนพื้นที่อีกกว่า 1.17 ล้านตารางเมตร ที่กำลังก่อสร้าง เตรียมเข้าสู่ตลาดในช่วง 3 ปีข้างหน้า ท่ามกลางความไม่แน่นอนในกลุ่มผู้เช่า ซึ่งถูกพิษโควิดพ่นพิษมากน้อยแตกต่างกันไม่นับรวม ผลพ่วงจากแนวนโยบาย การทำงานที่บ้าน ที่ดูเหมือนจะมีประสิทธิภาพ ได้รับความนิยม เป็นจุดเปลี่ยนของความต้องการเช่าพื้นที่นับจากนี้ ขณะนายสุรเชษฐ์ กองชีพ ผู้คว่ำหวอดในวงการอสังหาฯ แห่งฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ให้ความเห็นว่าตลอดปีโควิดที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ค้าปลีก เป็นอีกกลุ่มที่ได้รับแอฟเฟ็กต์ จากภาวะเศรษฐกิจ และการหายไปของนักท่องเที่ยวต่างชาติเช่นกัน โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวและพื้นที่ชั้นในของกทม. พบมีพื้นที่ว่างในโครงการค้าปลีกมากขึ้น เพราะผู้เช่ามีรายได้ไม่เพียงพอ บางส่วนปรับไปสู่การค้าออนไลน์ถาวร ส่งผลกลุ่มโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่เจ็บระนาว รายได้ กำไรทรุดไปพร้อมๆ กัน จากความจำเป็นต้องปิดศูนย์การค้าในช่วงวิกฤติ และบรรเทาเยียวยาผู้เช่า ขณะบางส่วน มีขัดแย้งระหว่างเจ้าของโครงการและผู้เช่าเกิดขึ้น เมื่อขอตกลงร่วมไม่สอดคล้องกัน หนักหน่วงถึงกระทั่งเซ คงหนีไม่พ้น “ตลาดที่อยู่อาศัย” 7แสนล้าน ซึ่งอยู่ในภาวะชะลอตัว จากปัจจัยค้างเก่าอยู่ก่อนแล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศมาตรการสกัดกั้นการเก็งกำไรในกลุ่มคอนโดมิเนียม บังคับใช้หลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ตั้งแต่ เม.ย. 2562 ทำให้ผู้ยื่นกู้สินเชื่อทั้งบ้านหลังแรก หลัง 2 และ 3 แม้กระทั่งผู้กู้ร่วม ได้รับผลกระทบไปตามๆกัน แม้ต้นปี 2563 ธปท. ยอมถอย เคาะผ่อนเงื่อนไขเรื่องระยะเวลา ในการกู้สัญญาหลัง 2 ให้น้อยลง แต่ปลุกตลาดไม่ขึ้น หืดจับอีกระลอก เมื่อผู้พัฒนาฯยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการโอนฯยูนิตให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนทิ้งดาวน์ และไม่สามารถเดินทางมาโอนกรรมสิทธิ์ได้ 5 เดือน การจองซื้อที่อยู่หดตัว 75% ขณะการโอนกรรมสิทธิ์ ลดลง 3.4% ซึ่งมาจากกำลังซื้อในประเทศเปราะบาง ขณะงานใหญ่ มหกรรมบ้านและคอนโดฯ ที่แต่ละครั้ง สร้างยอดขายราว 3 -4 พันล้าน ในช่วงเดือนมีนาคม ต้องถูกยกเลิกไป สถานการณ์กลุ่มผู้ซื้อตึงเครียดตามลำดับ เนื่องจากผู้ซื้อต่างชาติเข้ามาช่วยดูดซับไม่ได้ อ่วมหนักในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เพิ่งเปิดขาย และกำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ โดยผู้ซื้อคนไทยบางกลุ่ม ที่เคยเป็นกำลังซื้อชั้นดีในระบบ อย่างนักบิน แอร์ฯ สจ๊วต พนักงานโรงแรม ภาคบริการ และเอสเอ็มอี กลายเป็นกลุ่มเสี่ยงในภาคสินเชื่อแบบไม่รู้ตัว มียอดรีเจ็กต์ (ปฎิเสธสินเชื่อ) เพิ่มสูงขึ้นในทุกบริษัท บางโครงการแตะ 35-40% ต้องนำมาวนขายใหม่ โดยแม้ตลาด จะมีมาตรการกระตุ้นของรัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียม จดจำนอง การโอนฯ 0.01% จูงใจ ก็ไม่อาจทำให้ภาพครึ่งปีแรกของตลาดที่อยู่อาศัยหลุดจากการติดลบทั้งในแง่ยอดขาย 36.5% จากมูลค่า 1.99 แสนล้านบาทก่อนหน้า ขณะตลาดคอนโดฯ เกิดการลงทุนใหม่ในไตรมาส 2 ต่ำสุดในรอบ 10 ปี ด้วยมูลค่า 2.6 พันล้านบาท จำนวน 5 โครงการเท่านั้น ภาพรวม ยังไม่เท่าภาวะการดิ้นหนีของผู้ประกอบการรายเล็ก รายใหญ่ที่เกิดขึ้น เมื่อส่วนใหญ่ เลือกที่จะหยุดการเปิดโครงการใหม่ เพื่อเคลียร์สต็อกคงค้างในมือ ทำสงครามราคาอย่างรุนแรงแบบที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ผ่านการกระหน่ำออกแคมเปญ-โปรโมชั่น เปลี่ยนรายเดือน ตั้งแต่อยู่ฟรี 2 ปี ,ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนฯ ,แจกรถ ,แจกทอง แนวโน้มผู้ซื้อขั้นสุด ไปถึงขั้นลดราคาแรง 30-40% บ้างนำโครงการเก่ามาเทยูนิตขายลดร่วมเป็นล้าน จนทำให้หลายโครงการ สามารถปิดการขายลงได้ แบบผู้ประกอบการยอมเทหมดหน้าตัก ทั้งนี้ เพื่อหวังตุนสภาพคล่อง เก็บเงินสด กระตุ้นให้เกิดการโอนฯ เป็นรายได้หมุนเวียนในบริษัท จนเกิดคำใหม่ฮิตติดปาก จากผู้ประกอบการเจ้าตลาดรายหนึ่งว่า “Cash is King”

สำหรับรายเล็ก-กลาง ในตลาด ที่สายป่านไม่ยาวเท่า นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นายพรนริศชวนไชยสิทธิ์ เคยออกโรง จี้ให้รัฐเข้าช่วยเหลือ เพราะอาจอยู่รอด เลี้ยงพนักงานได้ไม่ถึง 3 เดือนเท่านั้น ทั้งขอให้รัฐตั้งบรรษัทตลอดรอง ช่วยในการเปลี่ยนมือระหว่างอสังหาฯด้วยกันเอง หรือขอให้ยกเลิก LTV ชั่วคราว เพื่อให้หลุดพ้นต่อความยากลำบากไปได้ จบ 9 เดือน คอนโดฯใหม่ วูบหายไปมากกว่า 56% มีเพียง 18,630 ยูนิตเข้าตลาด ส่วนแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย ย่อลง 9% เป็นครั้งแรกในรอบ 5 ปี ที่เติบโตมาได้ถึง 55% อย่างไรก็ตาม แผนการระบายสต็อก รวมถึงกลยุทธ์การปรับตัว ทำให้มีบางบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างยอดโอนฯ สูงสุดเป็นประวัติการณ์ อย่างมีนัยยะแตกต่างกันออกไปแต่ที่ไม่ต่าง คือ กำไรสุทธิ ที่แทบจะลดลงในทุกบริษัท โดย 13 บริษัท มียอดขายรวมกว่า 1.61 แสนล้านบาท ยอดรายได้รวมกัน 1.81 แสนล้านบาท และมีกำไรสุทธิเท่ากับ 2.16 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เคาะสรุปภาพรวมปี 2563 ดังนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี ราว 3.51 แสนหน่วย มูลค่า 8.62 แสนล้านบาท ขณะซัพพลายเปิดใหม่จำนวนหน่วยลดลง 46.6% ยอดขายทั้งมูลค่าและจำนวน ลดลงราว 24% จากปีก่อนหน้า ส่วนซัพพลายเหลือขายทั่วประเทศ ซึ่งจะเป็นดัชนีชี้วัดการฟื้นตัวว่าจะเกิดขึ้นได้ช้าหรือเร็วนั้น มูลค่าปรับเพิ่มขึ้นถึง 18% อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายและการเปลี่ยนแปลง ตลาดที่ยังคงมีความเคลื่อนไหวอยู่ คือ โครงการแนวราบ พื้นที่รอบเมือง ที่ได้อานิสงค์จากแนวรถไฟฟ้าสายใหม่วิ่งไปหา และต่างจังหวัด กลายเป็นพระเอกหลักของตลาดในปี 2563 ช่วยพยุงภาพติดลบของตลาดให้เกิดขึ้นเพียงราว 10% เท่านั้น หลังเป็นสัญญาณการฟื้นตัวให้เห็นในช่วงไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 และจะกลายเป็นความหวังของอสังหาฯในปี 2564นี้ อีกด้วย

และคำพูดที่ดูเหมือนเป็น “น้ำเย็นชโลมใจ” ที่ต่างออกมาในทิศทางเดียวกันจากหลายฝ่าย ว่าวิกฤติครั้งนี้ ทำให้ซัพพลายอสังหาฯ ลดลงทุกกลุ่ม อาจช่วยปูทางโอกาสให้ตลาดกลับสู่สมดุลในเชิงปริมาณ โดยมีความเป็นได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัย จะเป็นตลาดที่ฟื้นตัวเร็วที่สุดในอุตสาห กรรม จากหมวดความจำเป็น เป็นปัจจัย 4 ของชีวิตที่ขาดไม่ได้

1/1/2564  ฐานเศรษฐกิจ (1 มกราคม2564)

แนะนำคู่ค้า