info@icons.co.th 02 810 8892-6 3.236.170.171

เปิดหวูด ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต อสังหาขานรับลงทุนแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงแสนล้าน

Residential News / ข่าวหมวดที่พักอาศัย

เมกะโปรเจ็กต์กระทรวงคมนาคมช่วงปลายกรกฎาคม 2564 โครงการรถไฟฟ้า “รถไฟชานเมืองสายสีแดง” ระยะทางรวม 41.3 กิโลเมตร แบ่ง 2 ช่วง ได้แก่ “ตลิ่งชัน-บางซื่อ” 15 กิโลเมตร กับ “บางซื่อ-รังสิต” 26.3 กิโลเมตร มีกำหนดเปิดให้บริการแบบไม่เก็บค่าโดยสาร

ตารางเวลาหลังจากนั้นจะเปิดบริการเต็มรูปแบบในเดือนพฤศจิกายนต่อไป ถือเป็นการสิ้นสุดมหากาพย์โครงการรถไฟชานเมืองที่ผลักดันยาวนาน 14 ปี นับตั้งแต่มีมติคณะรัฐมนตรีอนุมัติครั้งแรก 22 พฤษภาคม 2550

41 กิโลเมตร 13 สถานี

ช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ แนวเส้นทางมีจุดเริ่มต้นที่ “สถานีกลางบางซื่อ” วิ่งไปตามแนวรถไฟสายใต้ เลี้ยวซ้ายวิ่งเลียบทางพิเศษศรีรัช เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ “สถานีบางซ่อน” จากนั้นวิ่งข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาขนานกับสะพานพระราม 7 ไปสิ้นสุดที่ “สถานีตลิ่งชัน” มี 3 สถานี ประกอบด้วย “สถานีบางซ่อน บางบำหรุ ตลิ่งชัน”

ส่วนช่วงบางซื่อ-รังสิต เริ่มที่สถานีกลางบางซื่อเช่นกัน เลาะขึ้นมาตามแนวเขตทางรถไฟสายเหนือ ผ่านเขตจตุจักร บางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และไปสิ้นสุดที่ “สถานีรังสิต” ปทุมธานี มี 10 สถานี ประกอบด้วย “สถานีบางซื่อ จตุจักร วัดเสมียนนารี บางเขน ทุ่งสองห้อง หลักสี่ การเคหะฯ ดอนเมือง หลักหก รังสิต”

ประชาชนอาจจำไม่ได้ว่าเสาเข็มต้นแรกก่อสร้างสมัยใคร ที่แน่ ๆ วันเปิดใช้งานจริงเป็นยุคของรัฐมนตรีขาใหญ่จากบุรีรัมย์ “ศักดิ์สยาม ชิดชอบ” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ในยุครัฐบาลประยุทธ์

เร่งเคลียร์ทุกปมก่อนเปิด

ไทม์ไลน์เตรียมงานเบื้องหลัง มีนาคม 2564 มีการตั้งอนุกรรมการ 5 ชุด ได้แก่ อนุกรรมการด้านการเดินรถ, ด้านสถานี, ราคาค่าโดยสาร-บัตรโดยสาร, ด้านการสื่อสารสาธารณะ และด้านการกำหนดจุดเปลี่ยนถ่ายผู้โดยสารและสินค้า (gateway/hub)

ล่าสุด 1 มิถุนายน 2564 ตั้งคณะอนุกรรมการเพิ่มอีก 2 ชุด 1.คณะอนุกรรมการด้านการพิจารณาดำเนินการขอพระราชทานชื่อโครงการและพิธีการที่เกี่ยวข้อง 2.คณะอนุกรรมการด้านการพัฒนาสถานีกรุงเทพ (สถานีหัวลำโพง) และพื้นที่ช่วงสถานีกลางบางซื่อ-สถานีกรุงเทพฯ เพื่อสาธารณประโยชน์

รถไฟเข้าหัวลำโพง 22 ขบวน

ผลของการผูกสัมปทานรถไฟชานเมืองสายสีแดงเข้ากับสถานีกลางบางซื่อ จึงต้องบริหารจัดการไปพร้อม ๆ กัน โดย รมว.คมนาคมต้องการให้สถานีกลางบางซื่อใช้งานให้คุ้มกับเงินลงทุน 30,000 ล้านบาท ไอเดียแรกจึงมองนโยบายหยุดใช้สถานีหัวลำโพง 100% ทันที ในเดือนพฤศจิกายน 2564

อย่างไรก็ตาม แนวคิดดังกล่าวถูกคัดค้านจากสหภาพแรงงานรัฐวิสาหกิจรถไฟแห่งประเทศไทย รวมทั้งเสียงค้านกระหึ่มในโซเชียลมีเดีย จึงมีการสำรวจผู้ได้รับผลกระทบจริง พบว่าหากปิดสถานีหัวลำโพง คาดว่ามีผู้ได้รับผลกระทบ 33,460 คน/วัน ส่วนใหญ่เป็นผู้ใช้บริการรถไฟชานเมืองระยะทางไม่เกิน 160 กิโลเมตร แบ่งเป็นสายเหนือ-อีสาน-ใต้ 25,436 คน/วัน สายตะวันออก 8,024 คน/วัน

นำไปสู่การดีไซน์นโยบายใหม่ให้ปรับลดขบวนรถไฟเหลือ 22 ขบวน จาก 118 ขบวน โดยมีแผนจะเริ่มปรับตารางเดินรถในวันที่ 1 ส.ค. 2564 เพื่อให้ผู้โดยสารได้มีการปรับพฤติกรรมในการเดินทาง โดยการรถไฟฯรับผิดชอบทำตารางเดินรถให้ชัดเจนต่อไป

เทงบฯเพิ่ม 140+585 ล้าน

ก่อนหน้านี้ รถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ 15 กิโลเมตร ก่อสร้างแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2555 แต่ไม่สามารถเปิดใช้ได้ เนื่องจากงานระบบไปผูกสัญญาเหมารวมไว้กับงานก่อสร้างช่วงบางซื่อ-รังสิต ทำให้ไม่ได้ใช้งานเลย 9 ปีเต็ม จำเป็นต้องมีการบำรุงรักษา แบ่งเป็น 2 เนื้องาน วงเงินรวม 140 ล้านบาท ได้แก่

1.งานซ่อมบำรุงรางรถไฟฟ้า ลิฟต์บันไดเลื่อน ระบบควบคุมอาคาร 3 สถานี “บางซ่อน บางบำหรุ ตลิ่งชัน” วงเงิน 90 ล้านบาท ปัจจุบันดำเนินการแล้ว 50% โดยปรับปรุง 3 รายการทำเสร็จงานปรับปรุงราง ที่เหลือกำหนดเสร็จเดือนพฤศจิกายนนี้ 2.งานปรับปรุงสถาปัตยกรรมภายใน 3 สถานี เช่น ฝ้าเพดานหลุดล่อน ฯลฯ อีก 40-50 ล้านบาท คาดว่าได้ผู้รับจ้างภายในเดือนมิถุนายน 2564 นี้ทั้งนี้ การปรับปรุงเนื้องานทั้ง 2 ส่วนไม่ส่งผลกระทบกับการเปิดให้บริการแบบไม่เก็บค่าโดยสาร (ทดลองนั่ง) ในเดือนกรกฎาคม 2564และการเตรียมความพร้อมงานทำความสะอาด-รักษาความปลอดภัยอยู่ระหว่างประมูล 4 สัญญา วงเงิน 585 ล้านบาท กำหนดได้ตัวผู้รับจ้างภายในสิงหาคม 2564

เฉลี่ยค่าโดยสาร 2.1 บาท/กม. สำหรับความพร้อมจุดเปลี่ยนถ่ายผู้โดยสารและสินค้า (gateway/hub) ร.ฟ.ท.กำลังเร่งแผนระยะเร่งด่วนปรับปรุงทางเข้าสถานีรถไฟรังสิตฝั่งตะวันออก (รังสิต) และฝั่งตะวันตก (ปทุมธานี) กำหนดแล้วเสร็จก่อนเปิด soft opening กรกฎาคมนี้, ปรับปรุงจุดจอดรถอโศกแล้วเสร็จพฤศจิกายน 2564

ในด้านค่าโดยสารเบื้องต้น 12-42 บาท ตามมาตรฐาน MRT Assessment Standardization เฉลี่ยค่าโดยสาร 2.1 บาท/กม. และเตรียมความพร้อมจัดเก็บค่าโดยสารตามมาตรฐานเทคโนโลยีบัตร EMV (Europay Mastercard and Visa) ด้วย

วิธีการช่วงแรกจะกำหนดให้ทุกสถานีมีช่องทางเฉพาะสำหรับบัตร EMV เหมือนทางด่วน มีเลนเฉพาะสำหรับบัตร Easy Pass การวางระบบได้รับการสนับสนุนจากธนาคารกรุงไทยทั้งหมด ตั้งเป้าได้ใช้ EMV ปลายปี 2564 นี้

และหนึ่งในไฮไลต์ของรถไฟชานเมืองสายสีแดง คือ เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางซื่อ, หัวลำโพง-หลักสอง และบางซื่อ-ท่าพระ “รมว.ศักดิ์สยาม” ให้นโยบายจัดเก็บค่าแรกเข้าแบบไม่ซ้ำซ้อน ขั้นตอนอยู่ระหว่างการบูรณาการทำงานของหน่วยงานต่อไป

อสังหาฯลงทุนเกินแสนล้าน

ฟากการลงทุนภาคเอกชน “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย อัพเดตภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงว่า คาดการณ์รถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะมีผู้โดยสารมาใช้บริการถึง 80,000 คน/วัน ซึ่งการมาถึงของรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงจะพลิกโฉมอสังหาฯในย่านชานเมืองเป็นอย่างมาก ทำให้การเดินทางที่สะดวกสบายไม่ถูกจำกัดอยู่ในกรุงเทพฯอีกต่อไป

ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางนี้ค่อนข้างมีความหลากหลาย ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดขายเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลอดแนวเส้นทางเป็นชุมชนดั้งเดิมขนาดใหญ่ที่มีมานานเกิน 20 ปีแล้ว โดยเฉพาะช่วงเขตดอนเมืองฝั่งตรงข้ามสนามบินนานาชาติดอนเมืองที่มีชุมชนขนาดใหญ่ และมีการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรมาหลายปีแล้ว

สำหรับรถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต เป็นเส้นทางที่วิ่งตามแนวรถไฟเดิมที่มีอยู่แล้ว โดยใช้โครงการสร้างเดิมของโครงการโฮปเวลล์ และด้วยความที่เป็นเส้นทางสายยาว 32.6 กิโลเมตร 12 สถานี จากสถานีกลางบางซื่อขึ้นไปทางตอนเหนือถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต ทำให้เส้นทางนี้เชื่อมต่อกรุงเทพฯชั้นในจากสถานีกลางบางซื่อ กับกรุงเทพฯตอนเหนือ และ จ.ปทุมธานี ในอนาคตอันใกล้ผู้โดยสารสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

และด้วยความที่เป็นเส้นทางสายยาว ทำให้มี “จุดตัด” หรือบางสถานีเป็น “สถานีร่วม” ของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย เช่น “สถานีหลักสี่” จุดตัดของสถานีรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพูที่มีกำหนดก่อสร้างและเปิดให้บริการในปี 2565 นี้

สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 1/64 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอยู่ระหว่างการขายไม่ต่ำกว่า 24,522 ยูนิต มูลค่าการพัฒนารวม 101,769 ล้านบาท ถือว่าร้อนแรงและได้รับความนิยมจากผู้พัฒนาไม่แพ้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ

ในจำนวนนี้แบ่งเป็นการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร 8,259 ยูนิต คอนโดฯอยู่ระหว่างขาย 16,263 ยูนิต

บ้านเดี่ยวขายดีตีคู่ทาวน์เฮาส์ เจาะลึกลงรายละเอียดโครงการบ้านจัดสรร หรือโครงการแนวราบ ณ สิ้นไตรมาส 1/64 เปิดขายในปัจจุบัน 59 โครงการ จำนวนรวม 8,259 ยูนิต ขายไปได้แล้ว 54% แยกเป็น บ้านเดี่ยว 2,650 ยูนิต ขายไปแล้ว 52%, ทาวน์เฮาส์ 4,720 ยูนิต ขายไปแล้ว 45%, บ้านแฝด 620 ยูนิต ขายได้ 70% และอาคารพาณิชย์ 269 ยูนิต ขายไปแล้ว 70% (ดูตารางประกอบ)

ทำเลไฮไลต์โครงการแนวราบมีหลายโซนด้วยกัน อาทิ พื้นที่ตรงข้ามสนามบินดอนเมือง ถนนวิภาวดีรังสิต, ทำเลช่วงปลายทางเส้นทางรถไฟชานเมืองสายสีแดงบริเวณตำบลคลองหนึ่ง ปทุมธานี เป็นทำเลมีโครงการที่อยู่อาศัยหนาแน่น

รวมถึงย่านบางบำหรุก็เป็นอีกทำเลที่นักพัฒนาแนวราบรายใหญ่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน), บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน), บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน), บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

แนวรถไฟฟ้าซัพพลายพุ่ง

สำหรับตลาดคอนโดฯ สถิติตั้งแต่ไตรมาส 1/57 ถึงไตรมาส 1/64 พบว่า อันดับ 1 ดีเวลอปเปอร์มีการลงทุนคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมากที่สุด ปัจจุบันมีซัพพลายสะสม 45,895 ยูนิต รองลงมาแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม มีซัพพลายสะสม 25,466 ยูนิต, แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ มีซัพพลายสะสม 24,611 ยูนิต

อันดับ 4 แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง มีซัพพลายสะสม 9,198 ยูนิต เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ แต่หากรวมพื้นที่ปทุมธานี ในย่านรังสิตด้วย พบว่ามีการลงทุนสร้างคอนโดฯตลอดแนวเส้นทางแล้ว 30,000 ยูนิต มูลค่าโครงการเกิน 50,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่พัฒนาโดยดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ทั้งนี้ เทรนด์การพัฒนาโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางเหล่านี้ยังมีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เหตุผลจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ใจกลางเมือง หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว

ประกอบกับพฤติกรรมการซื้อพบว่า มีกำลังซื้อที่ยังคงต้องการที่อยู่อาศัยอีกเป็นจำนวนมาก รูปแบบเป็นการซื้อไว้เพื่อรอเวลาในอนาคต หลังจากรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเป็นทางการ ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสามารถปรับราคาขายสูงขึ้นได้ เพราะสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย

สายสีแดงคอนโดฯขายได้ 73%

ขณะที่ตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต เป็นเส้นทางสายใหม่ยอดนิยมเช่นกัน สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 1/64 มีอุปทานคอนโดฯอยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 16,263 ยูนิต มูลค่าการพัฒนา 22,224 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 11,976 ยูนิต คิดเป็น 73%, เหลือขาย 4,296 ยูนิต สัดส่วน 27%

ในจำนวนนี้ห้องชุดสตูดิโอเป็นรูปแบบที่มีการพัฒนามากที่สุด 12,819 ยูนิต คิดเป็น 79% ของซัพพลายอยู่ระหว่างการขายทั้งหมด และทำให้เป็นประเภทห้องที่มีซัพพลายเหลือขายมากที่สุดเช่นเดียวกัน

เทรนด์หลังจากรถไฟชานเมืองสายสีแดงเปิดบริการตลอดเส้นทาง รวมถึงแผนพัฒนาอื่น ๆ ทั้งภาครัฐและเอกชนในพื้นที่ตลอดเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะ Grand Station หรือสถานีกลางบางซื่อ จะส่งผลให้ภาคอสังหาฯทั้งในส่วนของตลาดแนวราบและคอนโดฯยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต

10/6/2564  ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (10 มิถุนายน 2564)

แนะนำคู่ค้า