info@icons.co.th 02 810 8892-6 3.238.204.31

รถไฟรื้อย่านพหลฯ 2,325 ไร่ “ที่ดินอกแตก” แปลง A ทำออฟฟิศ ร.ฟ.ท.

Transportation News / ข่าวหมวดระบบขนส่ง

เปิดใช้ฮับบางซื่อ ได้เวลาคิกออฟเมืองใหม่รถไฟ

ทั้งนี้ ฮับบางซื่อหรือสถานีกลางบางซื่อ (Bangsue Grand Station) เปิดใช้เป็นทางการตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2564 ที่ผ่านมา อวดโฉมสถานีรถไฟฟ้าแห่งใหม่ของไทยที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในอาเซียน โดยหน่วยงานต้นสังกัดคือการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) รัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงคมนาคม ที่มี “นิรุฒ มณีพันธ์” ผู้ว่าการการรถไฟฯ เป็นผู้รับผิดชอบ

โดยบทบาท “สถานีกลางบางซื่อ” ถูกอัพเกรดสู่ศูนย์กลางการเดินทางด้านระบบรางของประเทศไทย เป็นจุดเชื่อมทั้งรถไฟฟ้า รถไฟชานเมือง รถไฟทางไกลและรถไฟความเร็วสูง ใช้วงเงินก่อสร้าง 34,142 ล้านบาท บนที่ดินของ ร.ฟ.ท.กว่า 400 ไร่ รูปแบบเป็นอาคารขนาดใหญ่ 4 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย 300,000 ตารางเมตร รองรับผู้โดยสารได้ 300,000 คนต่อวัน

ภารกิจคู่ขนานกับการเปิดใช้ฮับบางซื่อก็คือขับเคลื่อนการลงทุนโครงการภายใต้ “แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” พื้นที่รวม 2,325 ไร่ ที่กล่าวได้ว่าเป็นไพรมแอเรียผืนใหญ่มหึมา

ล่าสุดที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. วันที่ 16 กันยายน 2564 มีมติเห็นชอบผลการศึกษาใหม่ “แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” พื้นที่รวม 2,325 ไร่ เนื่องจากมีการเปิดประมูลพัฒนาพื้นที่ 2 ครั้งในช่วงที่ผ่านมา ปรากฏว่าเอกชนไม่ให้ความสนใจ ไฮไลต์อยู่ที่มีการปรับคอนเซ็ปต์การพัฒนา 2 แปลง คือ แปลง A กับ แปลง E

ปัญหาแปลง A “ที่ดินอกแตก”

ทั้งนี้ เดิมแปลง A (ทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ) มีขนาดที่ดิน 32 ไร่ วางแผนพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์แบบผสผสมผสาน หรือมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ และแปลง E (ย่านตึกแดง) ขนาดที่ดิน 128 ไร่ แผนเดิมจะพัฒนาเป็นสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของการรถไฟฯ

ข้อจำกัดของแปลง A เนื้อที่ 32 ไร่ แต่ไม่ใช่แปลงที่ดินผืนเดียวกัน มีทางด่วนผ่ากลางแปลงที่ดินทำให้มีสภาพเป็นที่ดินอกแตก ดังนั้น แม้ทำเลจะอยู่ประชิดสถานีกลางบางซื่อ แต่ก็ไม่ได้รับความสนใจจากภาคเอกชนในการเสนอตัวเข้าแข่งขันประมูล

ล่าสุดบอร์ดตัดสินใจตามข้อเสนอให้มีการสวอปแผนพัฒนาแปลง A นำมาทำสำนักงานใหญ่แห่งใหม่แทน และแปลง E เป็นพื้นที่ทำโครงการมิกซ์ยูส

“แปลง A แม้ปรับเปลี่ยนมาสร้างออฟฟิศของการรถไฟฯแล้ว บอร์ดให้โจทย์กลับไปคิดด้วยว่าจะต้องหาเลี้ยงตัวเองให้ได้ ทางเลือกคือการกำหนดพื้นที่เชิงพาณิชย์ประกอบไปด้วย โดยมอบหมายให้บริษัทลูก เอสอาร์ที แอสเสท เป็นผู้รับผิดชอบ”

อัพเกรดแปลง E 128 ไร่

ขณะเดียวกัน แผนแม่บทแบ่งพื้นที่พัฒนา 9 แปลง บนที่ดินที่มีเนื้อที่รวม 2,325 ไร่ มีการปรับเปลี่ยนให้มีการเปิดประมูลพื้นที่แปลง E ก่อน จากผลการศึกษาเดิมประเมินผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 3,000-4,000 ล้านบาท คาดว่าจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนมากขึ้นอีก 1,900 ล้านบาท หรือสร้างผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 6,400 ล้านบาท

สำหรับที่ดินแปลง E แนวทางการเปิดประมูลพัฒนาพื้นที่เบื้องต้นเป็นการให้สิทธิเช่าที่ดินระยะยาว 50 ปี แบ่งเป็นช่วงก่อสร้างและพัฒนาโครงการ 4 ปี บริหารสัมปทานเช่า 46 ปี โดยบริษัทลูก เอสอาร์ที แอสเสท เป็นผู้รับผิดชอบในการพิจารณาว่าแผนลงทุนจะต้องทำภายใต้ พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562 หรือไม่

ตีกลับทีโออาร์พาณิชย์บางซื่อ

นอกจากนี้ บอร์ดการรถไฟฯได้ตีกลับร่างประกาศเชิญชวนการจัดประโยชน์เชิงพาณิชย์และป้ายโฆษณาบริเวณสถานีกลางบางซื่อและสถานีรถไฟชานเมืองสายสีแดง 12 สถานี โดยพบว่าเอกสารการประมูลไม่ครบถ้วน จึงให้กลับไปรวบรวมมาใหม่และเสนอให้บอร์ดพิจารณาอีกครั้งในการประชุม 29 กันยายน 2564 นี้

แผนงานเบื้องต้นที่วางไว้ แบ่งประมูล 3 เนื้องาน ประกอบด้วย 1.พื้นที่เชิงพาณิชย์สถานีกลางบางซื่อ 52,000 ตารางเมตร 2.พื้นที่โฆษณาบริเวณสถานีกลางบางซื่อ 2,300 ตารางเมตร ทั้ง 2 งานมีระยะเวลา 20 ปี คาดว่าใช้เวลาจัดซื้อจัดจ้าง 2 เดือน

และ 3.พื้นที่เชิงพาณิชย์ 12 สถานี นำไปรวมกับแผนงาน PPP รถไฟชานเมืองสายสีแดงในอนาคต คาดว่าหลังจากมีมติบอร์ดในวันที่ 29 กันยายนนี้แล้ว กระบวนการจัดซื้อจัดจ้างจะเริ่มได้ในช่วงปลายปี 2564 นี้

“สถานการณ์โควิดถึงแม้การเปิดหาผู้รับจ้างพัฒนาเชิงพาณิชย์ฮับบางซื่อจะเลื่อนออกไป แต่ไม่ส่งผลกระทบต่อการให้บริการผู้โดยสารที่อาจจะไม่มีร้านค้า ร้านอาหารให้บริการ เพราะปัจจุบันพื้นที่ฮับบางซื่อถูกใช้เป็นศูนย์ฉีดวัคซีน ขณะที่มีผู้โดยสารเพียง 3,000 เที่ยวคน/วัน แนวทางตอนนี้มีการจัดจุดขายน้ำดื่มรองรับไว้แล้ว”

พิมพ์เขียวผลศึกษาไจก้า

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ทางองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) รีวิวแผนเมื่อปี 2562 พื้นที่รวม 2,325 ไร่ แบ่งการลงทุนเป็น 3 เฟส เฟสละ 5 ปี พัฒนา 9 โซน จากเดิม 4 โซน แผนระยะสั้นลงทุน 40,100 ล้านบาท ระยะกลาง 167,100 ล้านบาท และระยะยาว 151,500 ล้านบาท รวมวงเงิน 358,700 ล้านบาท

รูปแบบการลงทุนเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP (public private partnership) 30-50 ปี หรือรายบุคคลแบบเฉพาะเจาะจง แต่ละเฟสมีการลงทุน 5 ส่วน ได้แก่ 1.ลงทุนเชิงพาณิชย์ เช่น ออฟฟิศ ร้านค้า โรงแรม คอนโดมิเนียม ศูนย์ประชุม

2.สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ระบบสมาร์ทซิตี้ 3.โครงข่ายคมนาคม เช่น บีอาร์ที 4.โครงข่ายการพัฒนาเพื่อสิ่งแวดล้อม เช่น สวนสาธารณะ ระบบกักเก็บน้ำ และ 5.โครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ

การลงทุน 5 ปีแรก เริ่มแปลง A, E, D ภายในปี 2565, ระยะที่ 2 ในปี 2566-2570 พัฒนาแปลง C, F, G และระยะ 3 ปี 2571-2575 แปลง B, D, H, I โดยวางคอนเซ็ปต์การพัฒนาแต่ละแปลงไว้ ดังนี้

“แปลง A” ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ “แปลง B” ศูนย์กลางธุรกิจและการค้าในอาเซียน “แปลง C” ศูนย์แสดงสินค้า งานประชุมครบวงจร “แปลง D” พื้นที่ตลาดนัดจตุจักร “แปลง E” ศูนย์ราชการ “แปลง F” ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “แปลง G” ย่านที่อยู่อาศัย “แปลง H” มิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ และ “แปลง I” ย่านที่อยู่อาศัย

ข้อสั่งการ “ศักดิ์สยาม”

อย่างไรก็ตาม การรถไฟฯประสบความล้มเหลวจากการนำพื้นที่แปลง A มาประมูลถึง 2 ครั้ง โดยไม่มีผู้ใดมายื่นซองประมูลแม้แต่รายเดียว ทำให้นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม สั่งการนโยบายใหม่ โดยกำหนดให้การบริหารพื้นที่สถานีกลางบางซื่อจะต้องมีรายได้มากกว่ารายจ่ายเท่านั้น

โดยการรถไฟฯปรับแผนลงทุนใหม่พื้นที่ 9 แปลง แบ่งเป็น 2 กลุ่ม โดยกลุ่มแรกพื้นที่ที่มีความพร้อม 5 แปลง กรอบเวลาที่วางไว้ภายในต้นปี 2565 เปิดประมูลก่อน 3 แปลง คือ แปลง A, แปลง E (ย่านตึกแดง) และแปลง G เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากที่สุด อีก 2 แปลงคือ แปลง B และแปลง D ติดสัญญาเช่าระยะยาว

กลุ่มที่ 2 กลุ่มที่ยังไม่มีความพร้อม เนื่องจากปัจจุบันมีการใช้งานพื้นที่ 4 แปลง ได้แก่ แปลง C พื้นที่สถานีขนส่งหมอชิต 2 โดยบริษัท ขนส่ง จำกัด, แปลง F (ด้านหลังสถานีขนส่งหมอชิต 2 ติดกับถนนเทอดดำริ) ติดโรงซ่อมรถจักรบางซื่อ จะเร่งแผนย้ายไปที่แก่งคอยภายใน 3-4 ปี และแนวทางรถไฟสายใต้, แปลง H มีโรงตรวจซ่อมวาระรถโดยสาร (LD Depot) และแปลง I มีโรงซ่อมรถไฟฟ้า CT (CT Depot)

27/9/2564  ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (27 กันยายน 2564)

แนะนำคู่ค้า