เศรษฐกิจครึ่งปีแรก 2567 ผ่านไปอย่างยากลำบาก ซีอีโอบริษัททั้งขนาดใหญ่และเล็กโดนลูกหลงกำลังซื้อแผ่วกระทบมากบ้างน้อยบ้าง โฟกัสภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถฝืนแรงโน้มถ่วงปัญหาหนี้ครัวเรือน ยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูง และอื่น ๆ อีกมากมายที่เป็นปัจจัยกดดันต่อเนื่องตั้งแต่สถานการณ์โควิดจนถึงปัจจุบัน
ล่าสุด สำนักวิจัยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA นำเสนอผลสำรวจที่เป็นภาพสะท้อนภาวะหนักหนาสาหัสในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2567) เขตพื้นที่มหานครกรุงเทพ ซึ่งเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดเมื่อเทียบกับ 77 จังหวัด หากเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2566 พบว่า มูลค่าโครงการลดลง -6.3% จำนวนโครงการลดลง -11.3% และหน่วยลดลง -32.%
ส่งผลให้การประเมินแนวโน้มภาพรวมช่วงครึ่งปีหลัง มีทิศทางเป็นขาลงต่อเนื่องจากช่วงครึ่งปีแรก โดยฟันธงว่าปีนี้ทั้งปี ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯจะติดลบ -18% เมื่อเทียบกับปี 2566
มิถุนายน 67 บ้านเดี่ยว แรงไม่ตก
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการศูนย์ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดประเด็นด้วยผลสำรวจภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในเดือนมิถุนายน 2567 พบว่ามีการเปิดตัวในด้านจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เมื่อเทียบกับสถิติเดือนพฤษภาคม 2567
ด้วยสถิติเดือนมิถุนายนมีโครงการเปิดขายใหม่รวม 39 โครงการ เทียบกับเดือนพฤษภาคมที่มีโครงการเปิดขายใหม่ 34 โครงการ รูปแบบการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยทั้ง 39 โครงการ (โดยไม่มีที่ดินจัดสรรแบ่งแปลงขาย และอสังหาฯรูปแบบอื่น ๆ)
ในด้านจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่อยู่ที่ 6,131 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 41,461 ล้านบาท (ดูกราฟิกประกอบข่าว) โดยจะเห็นว่าสินค้าบ้านเดี่ยวมีมูลค่าการพัฒนาสูงที่สุด ครองสัดส่วนถึง 61.4% คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกัน 25,469 ล้านบาท
สินค้าทดแทนบ้านเดี่ยวในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ซึ่งก็คือ บ้านแฝด ครองสัดส่วน 10.9% มูลค่าโครงการ 4,528 ล้านบาท เบียดกันมาสูสีกับ ทาวน์เฮาส์ ที่ครองสัดส่วน 11.6% มูลค่าโครงการ 4,797 ล้านบาท
สินค้าที่ต้องจับตามองยังคงเป็น คอนโดมิเนียม ที่เปิดขายใหม่เพียง 6 โครงการ มูลค่ารวม 6,415 ล้านบาท ครองสัดส่วนเพียง 15.5% ต้องบอกว่าลดฮวบอย่างน่าใจหาย เพราะช่วงที่ตลาดคอนโดฯพีกสุด ๆ เคยครองสัดส่วนมากถึง 40-45% มาแล้ว
บทสรุปของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนใหม่ในเดือนมิถุนายน มีทั้งหมด 6,131 หน่วย ลดลง -8% หรือลดลง 543 หน่วย เทียบกับเดือนพฤษภาคม ที่มีสถิติลงทุนใหม่ 6,674 หน่วย
เอพี ไทยแลนด์โหมลงทุน 6 โครงการ
ในเดือนมิถุนายนผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเปิดตัวมากกว่ารายเล็กเช่นเดิม โดยส่วนใหญ่ 87% ของจำนวนหน่วยขายเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ และบริษัทในเครือ
เปิดโพยรายใหญ่ที่พัฒนามากที่สุดยังคงเป็น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ลงทุนพัฒนามากสุด 6 โครงการใหม่ จำนวน 1,673 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 27.% ของหน่วยขายในภาพรวม มีมูลค่าการพัฒนา 12,015 ล้านบาท สัดส่วน 29% ของมูลค่าที่เปิดขายในภาพรวม
ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุด ถึงแม้จะเปิดตัวเพียง 6 โครงการ แต่คอนโดฯก็ยังมีสถิติสูงสุดด้วยหน่วยเปิดขายใหม่รวม 2,043 หน่วย สัดส่วน 33.3% รองลงมาเป็นสินค้าบ้านเดี่ยว 1,897 หน่วย สัดส่วน 30.9% และทาวน์เฮาส์ 1,436 หน่วย สัดส่วน 23.4%
ซัพพลายคอนโดฯลดฮวบ -51%
จุดน่าสนใจอยู่ที่หากเปรียบเทียบจำนวนหน่วยขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯในเดือนพฤษภาคม จะพบว่า จำนวนหน่วยขายของคอนโดฯลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่จำนวน 2,126 หน่วย หรือลดลง -51.0% สินค้าบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 712 หน่วย หรือเพิ่ม 60.1% และทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 722 หน่วย หรือเพิ่ม 101.1%
มูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ในเดือนมิถุนายน 2567 รวมทั้งสิ้น 41,461 ล้านบาท ลดลง -6% จำนวน 2,689 ล้านบาท เทียบกับเดือนพฤษภาคมที่มีมูลค่าโครงการรวม 44,150 ล้านบาท
ข้อสังเกตของสถิติในเดือนมิถุนายน ลักษณะการพัฒนาคอนโดฯเข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เน้นเซ็กเมนต์ราคาปานกลางเป็นหลัก สวนทางกับโครงการบ้านแนวราบที่มีราคาปานกลาง-สูงเป็นสำคัญ
อัตราขายได้ เส้นกราฟปักหัวลง
ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 25,469 ล้านบาท สัดส่วน 61.4% รองลงมาสินค้าคอนโดฯ 6,415 ล้านบาท สัดส่วน 15.5% และสินค้าทาวน์เฮาส์ 4,797 ล้านบาท สัดส่วน 11.6%
เมื่อพิจารณา อัตราการขายได้ พบว่าในเดือนแรกของการเปิดพรีเซลโครงการ มีอัตราขายได้เฉลี่ยที่ 17.7% ซึ่งลดลงถึง -27.3% เทียบกับเดือนพฤษภาคมที่มีอัตราขายได้อยู่ที่ 27.3% ต่อเดือน
เจาะลึกลงรายสินค้าพบว่า คอนโดฯมีอัตราขายได้สูงสุดในกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 290 หน่วย ขายได้แล้ว 196 หน่วย สัดส่วน 68% รองลงราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 881 หน่วย ขายได้แล้ว 308 หน่วย สัดส่วน 35% และกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 706 หน่วย ขายได้แล้ว 216 หน่วย สัดส่วน 31%
เปิดรายชื่อ 13 บิ๊กแบรนด์แข่งลงทุน
ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 13 บริษัท ดังนี้ 1.บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) 2.บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) 3.บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)
4.บริษัท พีซแอนด์ลีฟวิ่ง จำกัด (มหาชน) 5.บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) 6.บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) 7.บริษัท สิวารมณ์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) 8.บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) 9.บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
10.บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) 11.บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 12.บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ 13.บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ
ในมุมของสถิติ มีการนำเดือนมิถุยายน 2567 เทียบกับมิถุนายน 2566 พบว่า มิถุนายนปีนี้ จำนวนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลง 4 โครงการ หน่วยขายลดลง 5,096 หน่วย หรือ -45.4% เทียบกับมิถุนายนปีที่แล้วมีจำนวน 11,227 หน่วย
ในด้านมูลค่าโครงการภาพรวมของมิถุนายนปีนี้ พบว่าลดลง 13,506 ล้านบาท หรือลดลง -24.6% เทียบกับมิถุนายนปีที่แล้วมีมูลค่ารวม 54,966 ล้านบาท
ยุคโควิดกำลังซื้อเดี้ยง-คอนโดฯ BOI ผุดพรึ่บ
AREA สรุปสถานการณ์จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 6 เดือนแรกปี 2567 ว่า มีจำนวนเปิดใหม่รวม 180 โครงการ น้อยกว่า 6 เดือนแรกปี 2566 จำนวน 23 โครงการ หรือลดลง -11.3% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกปี 2566 ที่มีจำนวน 203 โครงการ
ในด้านมูลค่าโครงการ 6 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 202,074 ล้านบาท ลดลง 13,495 ล้านบาท หรือ -6.3% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีมูลค่ารวม 215,596 ล้านบาท
และจำนวนหน่วยขายรวมช่วง 6 เดือนแรกปี 2567 มีจำนวน 32,228 หน่วย ลดลง 15,779 หน่วย หรือลดลง -32.9% เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วที่มีจำนวนรวม 48,007 หน่วย
ดร.โสภณ ระบุว่า ในยุคโควิดปี 2563-2564 สถานการณ์อสังหาฯตกต่ำ ประเมินจากสถิติยุคก่อนโควิดในปี 2562 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ 118,975 หน่วย มูลค่า 476,911 ล้านบาท หลังจากนั้นในยุคโควิดปี 2563 จำนวนหน่วยลดลงอย่างน่าใจหายเหลือ 73,043 หน่วย ถัดมาในปี 2564 สถิติลดฮวบลงกว่าเดิมเหลือเพียง 60,489 หน่วย หรือลดลงเกือบครึ่งหนึ่งของปี 2562
สถานการณ์ปี 2565 สถิติการเปิดตัวโครงการใหม่ฟื้นตัวขึ้นมาอยู่ที่ 107,090 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 2562 ถึงแม้จะมีภาวะสงครามประทุขึ้นแล้ว ความคาดหวังว่าปี 2566 ตลาดจะพลิกฟื้นดีขึ้นกว่าเดิม แต่เหตุการณ์จริงการลงทุนใหม่ถือว่าทรงตัวเพราะลดลงเล็กน้อยเหลือ 101,536 หน่วย
ทำให้มีการตรวจสอบสาเหตุของปรากฏการณ์การเปิดตัวใหม่เด้งกลับเกือบเท่าตัวช่วงข้ามปี ระหว่างปี 2564-2565 คำตอบที่ค้นพบคือ ในปี 2565 มีการเปิดขาย คอนโดฯ BOI ซึ่ง ณ ตอนนั้นรัฐบาลจำกัดเพดานราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท และมีโครงการได้รับส่งเสริมการลงทุนเป็นจำนวนมาก
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 ไม่มีคอนโดฯ BOI ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเลย เป็นผลให้จำนวนหน่วยในภาพรวมทั้งตลาดเปิดน้อยลงเล็กน้อย
ทั้งนี้ สถิติปี 2565 ถ้าหากไม่มีคอนโดฯ BOI เข้ามาเป็นตัวช่วย หน่วยเปิดขายใหม่อาจเหลือเพียง 90,000 หน่วยเท่านั้น ไม่ใช่ 107,090 หน่วยแต่อย่างใด
จับตาแข่งกันเติมซัพพลายคอนโดฯ 1.5 ล้าน
หันกลับมาโฟกัสสถานการณ์ปัจจุบันในปี 2567 รัฐบาลมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในแพ็กเกจกระตุ้นเป็นเรื่องปลดล็อกส่งเสริมการลงทุน โดยสนับสนุนให้คอนโดฯ BOI ขยายเพดานราคาจากไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพิ่มเป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทำให้เทรนด์คอนโดฯราคาตลาดแมสจะกลับมาเฟื่องฟูขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง
โดย AREA เชื่อว่าในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ต่อเนื่องไปถึงปี 2568 สถิติการเปิดตัวคอนโดฯราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะเพิ่มซัพพลายมากขึ้นอย่างน้อย 15,000-20,000 หน่วย
การส่งเสริมการลงทุนให้มีการขายคอนโดฯราคาถูกออกมาในตลาด จะไม่เป็นการช่วยลดซัพพลายของบริษัทพัฒนาที่ดิน แต่จะเป็นการส่งเสริมการสร้างซัพพลายใหม่ ๆ แก่ตลาด ทำให้คอนโดฯโอเวอร์ซัพพลายไม่ได้รับการแก้ไขเท่าที่ควร และอาจทำให้สต๊อกหน่วยขายในมือผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น
ดูจากสถิติไตรมาส 1/67 มีหน่วยรอขาย (สต๊อก) 238,099 หน่วย และคาดว่าจนถึงสิ้นปีนี้ หน่วยรอขายจะเพิ่มเป็น 250,000 หน่วย ซึ่งหมายความว่าอาจต้องใช้เวลาขายระบายสต๊อกอย่างน้อย 2 ปี จึงจะขายหมด (กรณีไม่มีการเติมซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นเลย)
ฟันธงอสังหาฯยังอยู่ในภาวะลองโควิด
นำมาสู่การคาดการณ์ปีนี้ทั้งปีของ ดร.โสภณ ว่า เทรนด์เปิดตัวโครงการใหม่เทียบกับปี 2566 มูลค่าเปิดตัวใหม่ที่เคยมี 559,743 ล้านบาท จะลดลง -18% อยู่ที่ 456,959 ล้านบาท
ในด้านหน่วยขายใหม่จากเดิม 101,536 หน่วย น่าจะลดลงมาอยู่ที่ 84,290 หน่วย หรือลดลง -17% แม้ว่าในด้านราคาเฉลี่ยไม่แตกต่างกันมากนัก จาก 5.513 ล้านบาท มาอยู่ที่ 5.421 ล้านบาท (ดูกราฟิกประกอบ)
ทั้งนี้ คาดว่าจะมีคอนโดฯ BOI เปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น แม้ว่าอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยหรือจีดีพี จะยังไม่สูงมากนัก... อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่
17/7/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 17 กรกฎาคม 2567 )
