วันนี้ชวนมาโฟกัสภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยกันอีกสักรอบ เพราะเพิ่งได้ข้อมูลสด ๆ ร้อน ๆ เกี่ยวกับตัวเลข ยอดขายบ้านและคอนโดมิเนียม ณ ไตรมาส 2/67 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีขนาดตลาดใหญ่ที่สุดสัดส่วน 70% ของทั้งประเทศ
น่าตกใจที่ภาพรวมยอดขายยอดโอนตกต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สินค้าบ้านเดี่ยวกับคอนโดฯ ตกต่ำชนิดตกขอบเหว สินค้าทาวน์เฮาส์ ต้องบอกว่าตัวเลขตกนรกไปเลย
ยอดขายหรือยอดพรีเซล (Presales) จองซื้อไปแล้วต้องจ่ายเงินดาวน์รอให้สร้างเสร็จก่อนค่อยโอน ยอดขายจึงเปรียบเสมือนลูกค้าได้เลือกหมั้น ในขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์เปรียบกับลูกค้าได้แต่งงานกับโครงการนั้นเรียบร้อยแล้ว
การเปลี่ยนสถานะจากคู่หมั้นมาเป็นคู่แต่งงาน มี Third Party สำคัญคือสถาบันการเงิน หรือแบงก์ผู้ปล่อยกู้ เพราะพฤติกรรมการซื้อบ้านของคนไทย ใช้เงินกูแค่ 5% แต่ใช้เงินกู้มากถึง 95% แบงก์จึงเปรียบเหมือนเป็นเจ้าชีวิตของผู้กู้
กลไกที่ซับซ้อนกว่านั้น หากแบงก์เป็นเจ้าชีวิตของผู้กู้ เหนือกว่าแบงก์ก็ยังมีแบงก์ชาติหรือธนาคารแห่งประเทศไทย ที่เป็นเจ้าชีวิตของแบงก์อีกที หนึ่งในการกำกับมีเรื่องนโยบาย LTV-Loan to Value หรือมาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย
ใครก็ตามที่ขอเงินกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องถูกบังคับเงินดาวน์แพง 20% และสินเชื่อหลังที่ 3 เงินดาวน์เพิ่มเป็น 30%
ถึงแม้ดีเวลอปเปอร์พยายามอธิบายว่าการซื้อบ้านหลังที่ 2 ไม่ใช่เก็งกำไร แต่ซื้อเพราะความจำเป็น แหล่งงานกระจุกในกรุงเทพฯ คน 76 จังหวัดกระเสือกกระสนเข้ามาหางานทำ ไม่อยากเช่าแต่อยากซื้อบ้าน อยากมีทางเลือกผ่อนย่อมดีกว่าเช่า อยากฝากเงินไว้ในอสังหาฯ ดูเหมือนแบงก์ชาติฟัง แต่ไม่ได้ยิน
ลำพังปัญหา LTV ยังไม่พอ เติมเชื้อไฟด้วยดอกเบี้ยแพงเข้าไปอีก อะไรนะ ผลประกอบการ 8 แบงก์ในช่วงครึ่งปีแรก 2567 กำไรเกินแสนล้านบาท มีอัตราเติบโต 2% อย่างหน้าตาเฉย
ผู้บริโภคกำลังซื้อถดถอย นอนพะงาบ ๆ อยู่ในห้องฉันเห็นคุณ (ห้อง ICU) แบงก์เอกชนเปิดแชมเปญฉลองกำไรสวนกระแสเศรษฐกิจ แบงก์ชาติก็ทำสงครามน้ำลายลด-ไม่ลดดอกเบี้ย
จับเข่าคุย พี่เล็ก-ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมคอนโดฯ เก็บตัวเลขที่ไม่มีส่วนราชการใดจัดเก็บ ซึ่งก็คือยอดขาย ซึ่งเป็นตัวเลขชี้เป็นชี้ตายว่าผลประกอบการจะรอดหรือไม่รอดในปีนี้
ไตรมาส 1/67 เทียบกับไตรมาส 1/66 มูลค่าติดลบ -28% ไตรมาส 2/67 ติดลบเท่าเดิม -28% เทียบกับไตรมาส 2/66 ทำให้ภาพครึ่งปีแรกมูลค่าติดลบ -28% ตัวเลขเป๊ะมาก
ด้านจำนวนหน่วย ไตรมาส 1/67 ติดลบ -36% ไตรมาส 2/67 ติดลบ -34% ทำให้ภาพครึ่งปีแรกหน่วยติดลบ -35%
ถ้าตัวเลขเยอะไป ให้เพ่งสมาธิดูแค่เซ็กเมนต์ราคาก็ได้ค่ะ บ้าน-คอนโดฯ ราคา 3-5 ล้าน ไตรมาส 1/67 ยอดขายลดลง -47% ไตรมาส 2/67 ยอดขาย -43% ภาพรวมครึ่งปีแรกยอดขายหายไปเกือบครึ่ง -45%
ไคลแมกซ์อยู่ที่กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไตรมาส 1 ปีนี้ -49% ล่าสุดไตรมาส 2 ปีนี้ยอดขายถดถอยเกินครึ่ง -54% ทำให้ภาพรวมครึ่งปีแรกปีนี้ยอดขายดิ่งเหว -51%
อย่าลืมว่ายอดขายมีสถานะเท่ากับคู่หมั้น กว่าจะแต่งงานได้ต้องขอสินเชื่อจากแบงก์ก่อน ซึ่งไม่รู้ว่าจะมียอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ทำให้ยอดโอนหล่นหายไปอีกเท่าไหร่
ถ้าไม่ทำอะไรเลยภายในวินาทีนี้ อสังหาฯที่มีขนาดตลาดปีละ 1 ล้านล้านบาท มีพายุหมุนในระบบเศรษฐกิจ 2.9 เท่า มีสัดส่วน 10-15% ของจีดีพี อาจได้เห็นภาพ Hard Landing มีผลประกอบการตกกระแทกแตกหักรุนแรง
แบงก์ชาติที่เป็นเจ้าชีวิตของแบงก์เอกชน แก้ไขหนักให้เป็นเบาได้ ทำให้มี Soft Landing ง่ายดุจพลิกฝ่ามือ ขอแค่ 2 เรื่อง 1.ยกเลิก LTV ทำได้ทันที มีผลได้ทันที 2.แก้ไขดอกเบี้ยแพง ปลดล็อกคนไทยกำลังซื้อตลาดแมส ให้สามารถกู้เงินซื้อบ้านเป็นของตนเองได้
เพราะอย่าลืมว่าโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยน ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยของคนรากหญ้าก็ยังมีอยู่เหมือนเดิม ถ้าซื้อไม่ได้เขาก็ต้องเช่าอยู่ดี
แทนที่จะผลักไสให้เช่าทดแทนผ่อน จะดีกว่าไหมถ้าแบงก์ชาติจะส่งเสริมให้คนไทยหาเช้ากินค่ำ ได้มีโอกาสผ่อนดีกว่าเช่า
24/7/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 24 กรกฎาคม 2567 )
