โค้งสุดท้ายปี 2565 ท่ามกลางปัจจัยลบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยืดเยื้อยาวนาน บวกกับปัจจัยเสี่ยงสารพัดด้านที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคอยู่ร่วมกันมาจนจะจบปีเก่าไปปีใหม่มา แต่กลับกลายเป็นปีที่ดี และดีสุด ๆ สำหรับค่ายแสนสิริ โดยมีการประกาศทำสถิตินิวไฮอย่างน้อย 3 ด้านคือ ยอดขายใหม่-ยอดรับรู้รายได้-ผลกำไรสูงสุดในรอบ 38 ปี
แมตช์สุดท้ายก่อนปิดปีเก่า อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์แบบ round up สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 พ่วงกับเทรนด์การทำธุรกิจในปี 2566 ที่กำลังจะมาถึง พร้อมข้อเสนอแนะต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการปรับตัวและอยู่กับปีหน้าได้อย่างมีความสุข
Q : มติ ครม.ลดค่าโอนเหลือ 1%
สถานการณ์การโอนบ้านและคอนโดมิเนียมในเดือนธันวาคมต้องบอกว่ากำลังตรวจรับมอบและโอนกรรมสิทธิ์กันมหาศาลเลย
เรื่องแรกมาจากแบงก์ชาติประกาศชัดเจนว่าจะไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนปรน LTV-loan to value ซึ่งมีผลทำให้การโอนภายในปีนี้ยังได้สิทธิ์ขอสินเชื่อโดยมี LTV 100% แต่หลังจากนี้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป จะกลับมาใช้ LTV แบบเข้มงวด โดยเฉพาะกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาท ถูกลด LTV เหลือ 70-90% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ทำให้กลุ่มกลาง-บนมีปริมาณการโอนค่อนข้างหนาแน่น
เรื่องที่ 2 มาตรการลดค่าโอนที่ลุ้น และคาดหวังว่าจะต่ออายุให้เท่าเดิมหรือดีกว่าเดิม แต่ปรากฏว่ามาตรการปัจจุบันที่รัฐบาลลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% หรือจากล้านละ 2 หมื่นบาท เหลือล้านละ 200 บาท มีการต่ออายุให้อีก 1 ปี ไปสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2566 แต่มีเงื่อนไขที่เปลี่ยนแปลงด้วยการลดค่าโอนเหลือ 1%
ซึ่งภาษีโอนอยู่ที่ 2% ปีหน้ารัฐบาลลดให้เหลือ 1% เท่ากับลดครึ่งทาง เพราะฉะนั้น ใครบอกว่าไม่มีมาตรการคนละครึ่ง (หัวเราะ)
ตามธรรมเนียมปฏิบัติตอนที่ยังจ่ายเต็ม 2% จะใช้วิธีแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายคนละ 1% ตอนนี้ไม่ได้ช่วยด้วยการลดเหลือ 0.01% แต่ลดให้เหลือ 1% สุดท้ายดีเวลอปเปอร์ต้องรับผิดชอบจ่ายให้ พูดง่าย ๆ ก็คือดีเวลอปเปอร์รับไปละกัน 1% ตรงนี้ถามตรง ๆ ก็ตอบตรง ๆ ว่ากร่อยเลย เพราะหมายถึงต้นทุนค่าภาษีโอนเพิ่มขึ้นมาล้านละ 10,000 บาท
เรื่องภาษีโอน เนื่องจากมีการแข่งขันสูงเพื่อระบายสต๊อก ถึงยังไงปี 2566 ผมก็ต้องประกาศว่าออกค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อ ฟรีโอน และทำทุกราคาอยู่แล้ว สถานการณ์โควิดที่ผ่านมาที่มีโปรโมชั่นพวกนี้เราก็ออกให้ลูกค้า รวมไปในราคาขายไปเลย ดีเวลอปเปอร์ถึงยังไงก็ต้องคำนวณเข้าไปอยู่ในต้นทุนอยู่แล้ว สุดท้ายก็ต้องส่งต่อเข้าไปในราคาสินค้า ส่งต่อเข้าไปในผลประกอบการ เพียงแต่ว่ากำไรมากกำไรน้อยแล้วแต่สถานการณ์และความสามารถของการซื้อขาย
Q : มีการปรับพอร์ตรายได้อย่างไร
ปีนี้ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้าน แสนสิริมีไม่เยอะ ถ้าขยับกลุ่มลูกค้า affordable กับ medium ราคา 5-8 ล้านจะค่อนข้างเยอะ มีสัดส่วน 60% อีก 40% เป็นกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แผนธุรกิจปี 2566 ตัวเลขจะกลับด้าน ลดบทบาทกลุ่มกำลังซื้อกลาง-ล่างเหลือ 40% หันมาขยายตลาดบน ตลาดพรีเมี่ยม เพิ่มสัดส่วนเป็น 60%
ภาพรวมพอร์ตราคาไม่เกิน 3 ล้านผมมีน้อยมาก อย่างทาวน์เฮาส์สิริเพลส กับคอนโดฯ มีไม่กี่ตัว น้อยมาก 10-20% ปีหน้าจะน้อยลง เพราะสถานการณ์มันเป็นแบบนั้น ของถูกต้องขาย 2 รอบ เพราะติดปัญหากู้ไม่ผ่าน ภาพรวมตลาดกู้ไม่ผ่าน 50% สถิติแสนสิริโดยเฉลี่ยลูกค้ามียอดกู้ไม่ผ่าน 30% ยกตัวอย่างแบรนด์ คอนโด มี ตึกเดียวมี 80 ยูนิต ต้องขาย 160 ยูนิต หรือขายสองรอบ เจอแบบนี้บ่อย เพราะกลยุทธ์แสนสิริคือขยายให้ครบทุกเซกเมนต์ ทุกตลาด
Q : ภาษีที่ดินรัฐบาลลดให้ 15%
นั่นสิ ทำไมขอกันยากจังเลยเนอะ (ยิ้ม) รัฐให้มา 15% ก็ยังดีกว่าจ่ายเต็ม ก่อนหน้านี้เรารู้อยู่แล้วว่าต้องโดนอยู่แล้ว ตอนแรกเข้าใจว่าโดนให้จ่าย 100% ในปีหน้า ทำใจไว้แล้ว ตอนนี้ลดภาระเหลือจ่าย 85% ก็ตามนั้น
Q : ต้นทุนเพิ่มเยอะ ราคาบ้านปีหน้าจะแพงขึ้นไหม
แน่นอน ที่ผ่านมาปีนี้โดนอินเฟลชั่นไปแล้วทำให้ต้นทุนราคาบ้านขึ้น 8-10% ปีหน้ามีต้นทุนใหม่งอกเพิ่มขึ้นมาอีก ทำให้บ้านในอนาคต บ้านตลาดกลาง-ล่างแพ็กเกจจะเล็กลง ของแพงขึ้น ส่วนตลาดกลาง-บนทำเหมือนเดิม แต่ราคาต้องปรับขึ้น
อย่าลืมว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เรียกว่า Hedging Inflation คำว่าเฮดจิ้งเหมือนเราซื้อออปชั่น เรียกว่าล็อกราคาเอาไว้ เมื่ออัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น ราคาอสังหาฯปรับขึ้นตามเงินเฟ้อ ค่าเงินไม่ได้ไปไหน ถ้าคุณซื้อแอสเสตค้างตรงนี้เอาไว้เรื่อย ๆ ราคาทรัพย์สินมันก็สูงขึ้นตามไปเรื่อย ๆ แต่ถ้าเกิดคุณทิ้งเงินสดเอาไว้ เอาเงินฝากแบงก์ ค่าเงินก็อยู่กับที่ ไม่งอกเงย
ดังนั้น เป็นธรรมชาติอสังหาฯ พอช่วงเงินเฟ้อสูง ๆ สังเกตได้เลยว่าคนรวยจะเริ่มหาซื้อที่ดิน หาซื้ออสังหาฯ อะไรบางอย่างเก็บเอาไว้ในช่วงที่ราคายังไม่มีการปรับ และเป็นเหตุผลว่าช่วงปี 2564 (ยุคโควิด) เป็นอีกปีหนึ่งที่ทำไมสต๊อกบ้านในตลาดถึงได้ขายดีมาก
คนเริ่มมาซื้อสต๊อกคอนโดฯ ราคาแพง ซื้อสต๊อกบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ เพราะเป็นทรัพย์สินต้นทุนต่ำ ดีเวลอปเปอร์ยังปรับตัวไม่ทันในการจะปรับราคา เพราะต้นทุนเก่ายังค้างอยู่ แต่พอของใหม่เริ่มมา ต้นทุนใหม่เริ่มใส่เข้าไปทำให้มีราคาใหม่ในปีหน้า จะเห็นว่าปีนี้เศรษฐีไล่ซื้ออสังหาฯเต็มไปหมดเลย
สำหรับแสนสิริปีนี้เราระบายสต๊อกเก่าไปเกือบหมดแล้ว สต๊อก RTM-ready to move ถ้าไม่รวมคอนโดฯ XT พญาไท เหลือไม่ถึง 6,000 ล้านบาท ส่วนบ้านแนวราบเหลือไม่ถึง 2,000 ล้านบาทเอง
ในภาพรวม แอสเสตสะสมแสนสิริมีทั้งหมด 120,000 ล้านบาท ขายไปแล้ว 70% เหลือ 30% หรือ 36,000 ล้าน ในนั้นแบ่ง 1 ใน 3 เป็นสินค้า RTM มูลค่ากลม ๆ 10,000 ล้านบาท เท่ากับมีสต๊อกในผังเหลือขายอีก 26,000 ล้าน
สราญสิริ แสนสิริ
Q : นโยบายหาเสียง ค่าแรงขั้นต่ำวันละ 600 บาท
ความเห็นของผมเป็นไปได้นะ 600 บาท กลับไปดู 10 ปีที่ผ่านมา การปรับค่าแรงงานขั้นต่ำเฉลี่ยเราปรับปีละ 1.5% เองนะ ต่อจากนี้ไปจากวันละ 350 บาท เป็นวันละ 600 บาท ใช้เวลา 4 ปี คำนวณแล้วบรรทัดสุดท้ายสูตรปรับค่าแรงขั้นต่ำคือ ปรับขึ้นปีละ 7% ถามว่าแฟร์ไหม ที่มาที่ไปของค่าแรง 600 บาทมัน reasonable หรือเปล่าล่ะ ผมคิดว่าสมเหตุสมผลนะ
คำถามต่อมา ถ้าปรับค่าแรงวันละ 600 บาทจะมีผลต่อต้นทุนที่สะท้อนเข้ามาในราคาบ้านยังไง แน่นอนว่าราคาที่อยู่อาศัยก็ต้องปรับเปลี่ยน แต่อย่าลืมว่าถ้าเกิดรายได้สูงขึ้นก็จะตามมาด้วยอำนาจในการซื้อสูง ทฤษฎี 2 สูงคือ คอสต์สูง ต้นทุนแรงงานคนสูง ต้องมีรายได้ เรเวนิวบริษัทก็จะสูงตาม เมื่อทำให้เรเวนิวสูงขึ้นได้ เราจะจ่ายตรงนี้ไหว ผมมองว่ามันส่งเสริมซึ่งกันและกัน
เปรียบเทียบกับอเมริกา วันนี้ค่าแรงขั้นต่ำ 12 เหรียญต่อชั่วโมง ตกเป็นเงิน 450 บาท สิงคโปร์ ไต้หวัน ค่าแรงขึ้นต่ำวันละ 1,000 บาท ก็เป็นแบบนั้น ประเทศที่เจริญแล้ว ค่าแรงเขาก็สูงตาม เพื่ออำนาจในการซื้อเขาจะได้อยู่ได้
Q : อสังหาฯ จะกลับมาเท่ายุคก่อนโควิดปีไหน
เท่าที่คุยกันคือปี 2567 ส่วนปี 2566 คิดว่าท่องเที่ยวฟื้น ลูกค้าต่างชาติจะไหลกลับเข้าไทย และมีอีกหลายปัจจัยบวกสำหรับแสนสิริ และเราเชื่อว่าการเงินเราแข็งแกร่ง ทีมงานเราแข็งแกร่ง เรามีโนว์ฮาว เรามีแบรนด์ ถึงเวลาที่คิดว่าธุรกิจต้องขยายได้ เราก็ขยาย แสนสิริพร้อมแล้ววันนี้ เราเตรียมตัวอย่างเดียว รอคนจีนเข้ามา หรือลูกค้าต่างชาติก็ได้
ก่อนหน้านี้แสนสิริสร้างปรากฏการณ์ทำยอดขายลูกค้าต่างชาติปีเดียว 14,000 ล้านบาท ผมคิดว่าปี 2567 มีโอกาสเป็นไปได้ที่จะเห็นภาพนั้น ถ้าหากมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาเมืองไทย 30 กว่าล้านคน ตลาดอสังหาฯ ก็น่าจะกลับมาเหมือนยุคก่อนโควิด แต่ ทุกอย่างมี if couse หมด จะขายดีไม่ดี ชาวต่างชาติเข้ามามากหรือน้อย เศรษฐกิจท่องเที่ยวเราดีไหม ถ้าท่องเที่ยวดีอสังหาฯ ก็ดีในเมืองท่องเที่ยว ขอให้นักท่องเที่ยวเข้ามาเถอะ 30 กว่าล้านคน เราก็ขายพวกนี้ได้
Q : ปี 2566 แสนสิริจะมีนิวไฮอะไรบ้าง
หลัก ๆ เลยก็มีเรื่องโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งบ้าน-คอนโดฯ นิวไฮยอดพรีเซล และกำไรด้วย มั้ง
Q : แผนเงินเพื่อลงทุนในปีหน้า
เตรียมเงินซื้อที่ดินเพิ่มแน่นอน งบฯในการก่อสร้าง งบฯในการขยายตัว เรากลับมาทำเบสิกพื้นฐานในอาชีพเรา
แผนเงินในปีหน้าจะออกหุ้นกู้ 10,000 ล้าน เพราะว่าปีหน้าจะมีหุ้นกู้ที่หมดอายุ ต้อง roll over ไปเรื่อย ๆ เฉลี่ยปีละหมื่นล้านบาท ปกติผมออกบอนด์อายุ 4 ปีบ้าง 5 ปีบ้าง เงินกู้บอนด์ผมก็มี 3 หมื่นกว่าล้าน ไฟแนนซิ่ง 5 หมื่นล้าน คอสต์ออฟแคปปิตอลอยู่ที่ 3 เปอร์เซ็นต์กลาง ๆ คอสต์ทั้งหมดเลย ดอกเบี้ย โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ บอนด์ บีอี ช่วงนี้บีอีถูกดอกเบี้ย 1% กว่าเอง ระยะสั้นอายุ 3 เดือน มีไม่เยอะมากเอาไว้ถั่วเฉลี่ยต้นทุนการเงิน
Q : ปีหน้า ผู้ประกอบการ ผู้บริโภคจะอยู่ยังไง
ถ้าปีหน้าท่องเที่ยวเรากลับมาผมว่าเราอยู่รอด เพราะมี 3 ปัจจัย ส่งออกปีหน้าผมว่าทรง ๆ สินค้าเกษตรปีหน้าก็ทรง ๆ ปัจจัยสุดท้ายซึ่งเกิดไปแล้วนิดหน่อยคือ นักท่องเที่ยวกลับมา 10 กว่าล้านคน ส่วนจะเพิ่มเป็น 20 ล้านในปีหน้า และ 30 ล้านในปีถัดไป ตัวนี้สำคัญ เพราะมันคือเงินสดล้วน ๆ ที่เข้าประเทศ
เพราะฉะนั้น ปัจจัยเรื่องเดียวคือเรื่องนี้ ถ้าท่องเที่ยวกลับมาผมว่าประเทศไทยจะดีขึ้นเยอะ รัฐบาลทำยังไงก็ได้ให้นักท่องเที่ยวกลับมา นี่คือความเสี่ยงถ้าไม่กลับมา จะดีขึ้นไม่ดีขึ้นอยู่ที่เรื่องนี้ (ท่องเที่ยว) เลย กับโปรโมตอีอีซี ดึงนักลงทุนเข้ามา ความหวังจะมีอะไรเกิดขึ้น ธุรกิจแบตเตอรี่ รถไฟฟ้า (EV) ดึงคนพวกนี้เข้ามาหาเรา
ส่วนผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลางรายเล็ก ผมว่าเหนื่อย เพราะว่า 1.แบงก์ก็ไม่ค่อยซัพพอร์ต 2.knowledge ก็กระท่อนกระแท่น จะอยู่ได้คือ 1.คุณต้องขึ้นมาเรียนรู้ ปรับเปลี่ยนวิธีการทำงาน ปรับเปลี่ยนโปรดักต์ ต้องหากลุ่มเป้าหมายตัวเองให้เจอ รายกลางรายเล็กมีต้นทุนที่ถูกอยู่แล้ว เพียงแต่โปรดักต์ของเขาถ้าทำโมเดล me too ผมว่าตาย เพราะลงทุนแบบ me too คุณสู้รายใหญ่ไม่ได้
Q : ปีหน้าตั้งเป้าเติบโตไว้เท่าไหร่
บอกตัวเลขชัดเจนตรง ๆ ยังไม่ได้ แต่ 2 ดิจิตแน่นอน
24/12/2565 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (24 ธันวาคม 2565)
