ต่างคนต่างเกม บนรันเวย์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เงินใหญ่-ทุนหนาย่อมสร้างหนทางซอฟต์แลนดิ้งได้เปรียบมากกว่าเงินน้อย-ทุนย่อมเยา
ประชาชาติธุรกิจ สัมภาษณ์พิเศษ ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทในเครือไทยสมุทรประกันภัย มีประสบการณ์ 2 ปีเศษ เป็นอดีตนายช่างบริษัท อิตาเลียนไทยฯ ร่วมอยู่ในทีมสร้างสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิมากับมือ กับประสบการณ์อีก 15 ปี ในโอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ วันนี้ของปี 2567 มีแผนลงทุนเต็มมือทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
ถ้าเทียบจากปีฐานในปี 2565 มียอดรับรู้รายได้ 700-800 ล้านบาท ปี 2566 น่าจะจบสัก 1,000 ล้านบาท เติบโต 25% และน่าจะเป็นปีแรกที่รายได้การขายจากธุรกิจที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม กับพอร์ตรายได้รีเคอริ่งมีสัดส่วน 50/50
รายได้รีเคอริ่งหรือรายได้ประจำ มาจากออฟฟิศบิลดิ้ง อาคารโอเชี่ยนฯ ตรงข้ามศูนย์ประชุมสิริกิติ์ เฉลี่ยปีละ 100 ล้านบาท ทำเลไพรมแต่เป็นอาคาร 20 กว่าปีแล้ว ค่าเช่า 500-550 บาท/ตร.ม./เดือน ยุคโควิดก็เลยไม่สะเทือนอะไรมาก เพราะค่าเช่าเทียบกับทำเลทำให้เราแข่งขันได้สบาย ๆ
นอกจากนี้มีรายได้ท่าเรือยอชต์ 200 ล้านบาท, โรงแรมโมเวนพิก อัสสรา หัวหิน เกือบ 200 ล้านบาท ซึ่งยอดรายได้ฟื้นตัวตั้งแต่กลางปี 2565 มาแล้ว ในขณะที่รายได้จากการขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ ปี 2565 มีจำนวน 300-400 ล้านบาท ปี 2566 ขยับขึ้นมาเป็น 400-500 ล้านบาท
สำหรับปี 2567 มีแผนลงทุน 3 โปรเจ็กต์ในต่างจังหวัด แบ่งเป็น ขอนแก่น มีคอนโดฯโอเชียนที่ปิดการขายแล้ว 2 อาคาร มีแลนด์แบงก์สร้างเพิ่มได้อีก 1 โปรเจ็กต์ ราคา 1-2 ล้านบวกลบ ไม่ต้องอธิบายมากเพราะลูกค้ารู้จักทำเลเราดีอยู่แล้ว ทำเพิ่ม 2 อาคาร สูง 8 ชั้น จำนวน 500 ยูนิต
กับภูเก็ตที่มีทาวน์เฮาส์ ราคา 3 ล้านบวกลบ ซึ่งบริษัทแม่มีแลนด์แบงก์ผืนใหญ่ 200 ไร่ หักพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนต่าง ๆ 20 ไร่ เหลือที่ดิน 180 ไร่ สามารถลงทุนได้ 8 โปรเจ็กต์ โปรเจ็กต์ละ 20 ไร่โดยเฉลี่ย ตอนนี้ทำไปแล้ว 2 โปรเจ็กต์ ปีนี้คงจะขึ้นทาวน์เฮาส์เพิ่มอีก 1 โปรเจ็กต์ ดังนั้น ทั้งขอนแก่นกับภูเก็ตจะเป็นเฟสต่อขยายจากทำเลเดิม
อีกจังหวัดที่เป็น new location ของเราอยู่ที่อุบลราชธานี อยู่ใกล้บิ๊กซี อำเภอเมืองอุบลฯ วางแผนสร้างคอนโดฯบนที่ดิน 3 ไร่ ด้านหน้าหมู่บ้านไทยสมุทรฯ ราคา 1 ล้านปลาย ๆ ไซซ์ 20 กว่า ตร.ม. ออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ แต่ติดเพดานบินเพราะอยู่ใกล้สนามบินอุบลฯ ทำให้สูงเต็มที่ 13-14 ชั้น
กับบิ๊กโปรเจ็กต์อยู่ในกรุงเทพฯ ลงทุน 1,000 ล้านบาท ขยายโรงเรียนนานาชาติเซนต์สตีเฟ่น ริมถนนวิภาวดีรังสิต ใกล้สถานีวัดเสมียนนารี รถไฟฟ้าสายสีแดง ที่ดินมี 20 กว่าไร่ ปัจจุบันเป็นโรงเรียนเซนต์สตีเฟ่นขนาดนักเรียน 400-500 คน โรงเรียนใหม่จะสร้างบนที่ดินแปลงเดียวกัน อยู่ด้านใน รองรับนักเรียน 1,200 คน ตามแผนคาดว่าก่อสร้างเสร็จภายใน 2 ปี (2569)
ส่วนแปลงที่ดินโรงเรียนเซนต์สตีเฟ่นปัจจุบัน เมื่อสร้างเสร็จก็จะย้ายนักเรียนทั้งหมดไปที่โรงเรียนใหม่ ส่วนที่ดิน 3 ไร่ริมถนนมาสเตอร์แพลนทำได้ทั้งคอนโดมิเนียม ออฟฟิศบิลดิ้ง และพลาซ่าเล็ก ๆ
การลงทุนปี 2567 ถือว่าเป็นเกมบุกในรอบกี่ปี
ปกติเราทำปีละ 1-2 โปรเจ็กต์ ปี 2567 มี 3 โปรเจ็กต์ แต่ 2 ใน 3 เหมือนเฟสต่อเนื่องที่ขอนแก่น รู้พฤติกรรมผู้บริโภค บนโลเกชั่นเดิม ตำแหน่งเดิม สองแท่งติดกันขายหมดก็ทำแท่งที่ 3 กับที่ภูเก็ตก็เป็นเฟสต่อเนื่อง ของเดิมโอนแล้ว 100 กว่าหลัง คาดว่าเฟสปัจจุบันคงโอนได้จบในปีนี้ และเริ่มต้นออกแบบ ขออนุญาตจัดสรร ลงทุนเพิ่มก็ได้
ในด้านตัวเลข ปี 2567 รายได้การขายที่อยู่อาศัยอาจจะดรอปหน่อย เพราะคอนโดฯใช้เวลาสร้างนานกว่าบ้านแนวราบ คาดว่ามีทาวน์เฮาส์อยู่ระหว่างขาย 100-200 หลัง แต่คอนโดฯรายได้ยังไม่เข้า ต้องรอให้สร้างเสร็จ ปกติคอนโดฯสร้าง-ขายใช้เวลา 2 ปี พอสร้างเสร็จแป๊บเดียวก็โอนจบภายใน 1 ปี
ผลกระทบจากยุคโควิด
ผมทำหลายตลาด ไม่ค่อยเดือดร้อนมาก ช่วงโควิดดีเวลอปเปอร์บางรายอาจมีผลกระทบเยอะ แต่พอร์ตลงทุนของผมกระจายความเสี่ยง โรงแรมที่หัวหินผมเจ็บหนักนะ ที่พัทยาในยุคโควิดก็ปิดปรับปรุงเลย พอร์ตออฟฟิศบิลดิ้งไม่กระเทือน มีลูกค้าย้ายออกของกลุ่มสิงห์เพราะต้องย้ายเข้าไปอยู่สิงห์คอมเพล็กซ์ เรามีการลดค่าเช่าให้กับโซนพลาซ่าเล็ก ๆ ในอาคาร เพราะเราต้องช่วยเขาเหมือนกัน
ส่วนลูกค้าผู้เช่าออฟฟิศบิลดิ้งของเรา ค่าเช่า 500-550 บาท/ตร.ม./เดือน เทียบกับออฟฟิศในทำเลใกล้เคียง อย่างเอฟวายไอ, วัน แบงค็อก, สิงห์ คอมเพล็กซ์ ค่าเช่า 800-1,000 บาท คนละตลาดกับเรา ผู้เช่าเราไม่มีใครย้ายไปไหน (ยิ้ม)
ผมทำหลายพอร์ต โรงเรียนนานาชาติในช่วงโควิดเจ็บไหม ก็เจ็บ มี 2 แบรนด์ ไบรท์ตันคอลเลจ กับเซนต์สตีเฟ่น กำลังทำแคมปัสใหม่ เพิ่งได้เมนคอนสตรักชั่นที่จะเข้าเปิดไซต์ก่อสร้างปีนี้
โรงเรียนนานาชาติทำเลริมถนนวิภาวดีรังสิต ตอนแรกคิดจะขยายเพิ่ม คิดไปคิดมา สร้างใหม่ดีกว่า แล้วนำพื้นที่ด้านหน้ามาทำประโยชน์ เพราะทำเลเปลี่ยน รถไฟฟ้าสายสีแดงมาแล้ว แต่ต้องรอโรงเรียนใหม่สร้างเสร็จอีก 2 ปี ถึงจะทุบโรงเรียนเดิม
แลนด์แบงก์ในกรุงเทพฯ
แลนด์แบงก์ที่มีอยู่ยังไม่ค่อยสุก (รอศักยภาพสุกงอม) เท่าไหร่ เช่น ทำเลพระราม 3 ข้างโรงแรมมณเฑียร ติดริมน้ำ หน้ากว้างเยอะ รวมเกือบ 20 ไร่ เดิมมีมาสเตอร์แพลนตั้งแต่รุ่นคุณกฤษณ์ (อัสสกุล) รุ่นพ่อคุณนุส (นุสรา อัสสกุล) ไอเดียคือ มีที่ดินพระราม 3 ติดข้าง รร.มณเฑียร เกือบ 20 ไร่ ฝั่งตรงข้ามเจ้าพระยา ด้านข้างสำนักงานเขตราษฎร์บูรณะอีก 20 ไร่ แปลงสวยรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า เมื่อก่อนคิดจะทำโปรเจ็กต์แล้วซินเนอร์ยี่กัน มีเรือข้ามฟากถึงกัน
แต่ถนนพระราม 3 ไม่เจริญ (หัวเราะ) มีแต่โกดัง ซึ่งถนนพระราม 3 ควรจะเจริญตั้งนานแล้ว แต่มันไม่ไปตามทางที่มันควรจะไป แมสทรานสิตก็ไม่ลง เจอรถเมล์ BRT เข้าไป จอดสนิทหมด ซึ่งจริง ๆ แล้ว คนตั้งใจจะไปลงทุนเต็มเลยนะ มีคอนโดฯหลาย ๆ แท่งตั้งใจไปทำ แล้วก็เจ็บ
น่าเสียดาย เส้นถนนพระราม 3 ถ้าเป็นศูนย์กลางการเงิน financial district ตามที่รัฐวางแผนไว้ ความเจริญควรจะไปแล้ว แต่แมสทรานสิตไม่ไป พนักงานในออฟฟิศโซนนั้นก็บ่นเรื่องการเดินทาง บ่นกันตรึมเลย
มีแผนขยายลงทุนออฟฟิศ
ออฟฟิศโอเชี่ยนฯ รัชดาภิเษก ตึกเก่าแล้ว เล็งทำเลวิภาวดีฯไว้เหมือนกัน แต่บอกตรง ๆ ไม่อยากแข่งกับซัพพลายใหม่ ๆ ที่กำลังทำกันอยู่ ปล่อยไปสัก 1-2 ปี เดี๋ยวค่อยเริ่มก็ได้ แลนด์แบงก์ถนนวิภาวดีฯ กว่าโรงเรียนนานาชาติจะสร้างเสร็จก็อีก 2 ปีหน้า
โลเกชั่นที่ทำได้มีพระราม 3 กับวิภาวดีฯ แต่วิภาวดีฯอาจจะเกิดก่อน เพราะโรงเรียนย้ายไปปั๊บ แผนลงทุนแน่ ๆ มีคอนโดฯ 1 แท่ง, อาจจะออฟฟิศอีก 1 แท่ง กับพลาซ่าเล็ก ๆ รองรับลูกค้าได้ 3 ตลาด วันธรรมดา เช้า ๆ เที่ยง ๆ ได้ตัวออฟฟิศบิลดิ้ง ผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติมาช่วงสาย ๆ บ่าย ๆ ส่วนลูกค้าคอนโดฯแน่นอนมาช่วยจับจ่ายใช้สอยวันเสาร์-อาทิตย์อยู่แล้ว
จะเห็นว่าส่วนใหญ่พลาซ่าสแตนด์อะโลนไม่ค่อยรอด เพราะส่วนใหญ่ตลาดออฟฟิศไม่ใช่ตลาดเย็น ส่วนใหญ่ตลาดกลางวันเท่านั้น เสาร์-อาทิตย์เงียบสนิท ยิ่งเดี๋ยวนี้หลังจากโควิด พฤติกรรมเปลี่ยนไป เดี๋ยวนี้ไม่ค่อยมีคนทำงานอยู่ดึก แต่ก่อนลูกน้องฝ่ายบัญชีอยู่ดึก 1-2 ทุ่ม ตอนนี้เลิกงานแล้วกลับบ้านหมด ไม่ใช่ทำงานน้อยลงนะ แต่เอางานกลับไปทำที่บ้านก็ได้ เพราะเคยทำ WFH กันหมดแล้ว
พูดได้ไหมว่าเราเป็นอสังหาฯสุขนิยม
(หัวเราะ) เราก็มีผลกระทบเศรษฐกิจบ้าง บอร์ดตั้งเคพีไอเรื่องรายได้กับเน็ตโปรฟิต ผมทำอสังหาฯหลายอย่าง ธุรกิจโรงเรียนโตช้า แต่ไม่ถึงกับถอยหลัง แต่ถ้าเทียบกับอสังหาฯเพื่อขาย ลงทุนใช้เวลาสั้นกว่า คอนโดฯ 1 แท่งตึกสูงสร้าง 3 ปี เริ่มโอนอีก 1-2 ปีก็จบ ตึกเตี้ย 8 ชั้นสร้าง-ขาย-โอน 2-3 ปีจบโปรเจ็กต์
เทียบกับตลาดเช่า ออฟฟิศกับโรงแรม ระยะเวลาคืนทุน 8 ปี มันยาว เราลงทุนกว่าจะเก็บค่าเช่า แต่โรงแรมข้อดีคือสร้างใหม่เปิดวันนี้ มีโอกาสลูกค้าพักเต็ม occupancy มีโอกาสสูง รายได้เข้าตั้งแต่ปีต้น ๆ ที่เปิดบริการ แต่โรงแรมมีปัจจัยภายนอกกระทบเยอะมาก ปัจจัยเสี่ยงเยอะมาก เศรษฐกิจไม่ดี โควิด สงครามยิงกันประเทศไหนไม่รู้ นักท่องเที่ยวไม่มา จะเลือกตั้ง มีข่าวโน่นนี่ กระทบกับโรงแรมหมด รายได้โอกาสสะวิงมีสูง
ธุรกิจโรงเรียน ในทางกลับกันเริ่มต้นช้า เปิดมาปุ๊บไม่มีวันเต็ม เช่น สร้างไว้รองรับนักเรียน 1,000 คน เปิด 1-2 ปีแรกมีแค่ 100-200 คนเท่านั้น แล้วค่อย ๆ โต เพราะเด็กโตไม่ค่อยย้ายโรงเรียน บางครั้งเปิดขาดทุน แต่เราจำเป็นต้องเปิดเพราะไม่เปิดก็ไม่มีนักเรียนมา เปิดเพราะหวังว่าปีต่อ ๆ ไปจะมีนักเรียนมา
คลาสหนึ่งควรมีนักเรียน 20-30 คน แต่มีนักเรียน 5 คน น้อยมาก แต่ไม่เปิดก็ไม่ได้ ปีนี้กัดฟันขาดทุนหน่อยหนึ่ง ปีหน้าเริ่มเบรกอีเวนต์แล้ว จึงต้องยอมรับหลังสร้างเสร็จ เปิดเรียนช่วงแรกอาจจะขาดทุน สัก 1-2-3 ปีแรก ด้วยเงินลงทุน ด้วยดอกเบี้ย ไม่เหมือนโรงแรม เปิดปีแรกอาจจะกำไรเลยก็ได้นะ แต่โรงเรียนเมื่อไหร่ที่อยู่ตัวแล้ว กินยาว
โรงเรียนนานาชาติที่เราทำก็เหมือนโควิด ไม่ถอยหลังนะ โตได้แต่โตช้า แต่หลังจากโควิดก็กลับมาโตใหม่
มีแผนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ
ไม่ทำ ไม่เข้าหรอก (ย้ำ) ผมไม่นำบริษัท โอเชี่ยนฯ เข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะไม่ต้องการ raise capital เพื่อขยายเติบโตเท่าไหร่ เพราะในกลุ่มไทยสมุทรฯ มีแหล่งเงินลงทุนอยู่แล้ว ผมเป็นบริษัทลูก ถ้าต้องการเงินทุน เรากู้แบงก์อย่างเดียว เครดิตบริษัทแม่ค้ำประกัน ต้นทุนการเงิน MLR แบงก์กรุงเทพ -2%
ทุกข์ที่สุด สุขที่สุด ในประสบการณ์ทำงาน 15 ปี
ผมว่าผมมีความสุขนะ เพราะผมรัก สนุกกับงานที่ทำ ผมจบโยธา ทำก่อสร้าง สมัยก่อนผมอยู่หน้าไซต์งาน ไม่ค่อยชอบประชุมทั้งวัน ปวดหัวกับคน กับตัวเลขเยอะ ๆ เดี๋ยวนี้ไม่ได้แหละต้องทำ ผมชอบหาเวลาไปตรวจไซต์ ยังมีอยู่เรื่อย ๆ ไปดูโปรเจ็กต์
ถามว่าโมเมนต์ทุกข์ที่สุด ไม่รู้ ผมอาจจะโชคดีหรือเปล่า เพราะ (ธุรกิจ) ผมไม่ได้มีอะไรที่เสี่ยงมาก กลยุทธ์ลงทุนแบบคอนเซอร์เวทีฟ ทำเลที่ซักเซสเราก็ทำต่อเนื่อง
12/1/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 12 มกราคม 2567 )
