ไตรมาส 3/67 จับสัญญาณอันตรายภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2567) ตลาดซึมซับยอดขายติดลบหนักถึง -28% บ้านและคอนโดมิเนียมตลาดแมส ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อหรือยอดกู้ไม่ผ่าน 50-70% เพราะแบกปัญหาหนี้ครัวเรือนท่วมตัวสัดส่วน 90% ต่อจีดีพี
ก่อนหน้านี้ เซฟโซนของผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเป็นกลุ่มตลาดกลาง ราคา 5-7 ล้านบาท ผู้ซื้อมีรายได้เดือนละ 5-7 หมื่นบาท เพราะเป็นกลุ่มที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านน้อยมาก ล่าสุด สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยระบุว่า ยอดกู้ไม่ผ่านขยับจาก 25% เป็น 50%
ตามติดด้วยผู้บริหารธนาคารกรุงไทยกับทีทีบี ออกมาให้ข้อมูลสอดคล้องกันว่า สินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคา 5-7 ล้านบาท แนวโน้มหนี้เสียหรือ NPL-Non Performing Loan เพิ่มขึ้น จากตัวชี้วัดหนี้สงสัยจะสูญ หรือ SM-Special Mention ตัวเลขเริ่มโป่งพองขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อซื้อหลังที่ 2-3
ประชาชาติธุรกิจ สัมภาษณ์พิเศษ 2 นายกสมาคมวงการที่อยู่อาศัย เพื่อร่วมกันค้นหาคำตอบ รวมทั้งร่วมกันหาโซลูชั่นด้วยความหวังว่าไตรมาสสุดท้ายของปี จะสามารถพลิกสถานการณ์แบบผ่อนหนักให้เป็นเบาได้บ้าง
Q3/67 ไม่มีข่าวดี-ยอดขายทรงตัว
เริ่มจาก ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เคยประเมินไว้ตั้งแต่ต้นปี ยอดกู้ไม่ผ่านจะสร้างผลกระทบแบบเร่งตัว โดยลุกลามจากราคาต่ำ 3 ล้านบาท ขึ้นมาถึง 5-7 ล้านบาท แนวโน้มจะลุกลามไปถึงตลาด 7-10 ล้านบาทด้วย
วิเคราะห์จากสถิติยอดขาย ซึ่งเก็บตัวเลขจากการสำรวจหน้างานจริง ภาพรวมตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในครึ่งปีแรก 2567 มีจำนวน 163,030 ล้านบาท ติดลบ -28% เทียบกับครึ่งปีแรก 2566 ที่มีจำนวน 225,632 ล้านบาท
แบ่งเป็น เซ็กเมนต์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ติดลบลึกถึง -51% แทบจะเรียกได้ว่ากำลังซื้อตลาดแมสมีการหยุดซื้อที่อยู่อาศัยเกินครึ่งหนึ่ง, กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ติดลบ -45%, กลุ่มราคา 5-7 ล้านบาท ติดลบ -11% และกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ติดลบ -23%
โดยยอดขายใหม่ที่ยังมีสถานะเป็นบวกหรือทรงตัว จะอยู่ในกลุ่มบ้านและคอนโดฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
เราอยู่กับภาวะดอกเบี้ยต่ำมาเป็นสิบปี เพิ่งจะมีดอกเบี้ยสูงในช่วง 2 ปีหลัง โดยดอกเบี้ยทุก 1% มีผลต่อภาระค่าผ่อนงวด 8% ผลกระทบไม่ใช่เฉพาะคนซื้อใหม่ แต่คนซื้อเก่าที่กำลังผ่อนเงินกู้อยู่ ก็รับผลกระทบด้วย
สำหรับแนวโน้มไตรมาส 3/67 ยอดขายไม่ได้ฟื้นตัว ยอดโอนก็น่าจะทรง ๆ ตัว ทั้งตลาดลูกค้าในประเทศและตลาดต่างประเทศ เพราะค่าเงินบาทแข็งค่าเร็วมาก
Q4 คอนโดฯสร้างเสร็จทะลัก 8.6 หมื่นล้าน
ทั้งนี้ นายกสมาคมคอนโดฯ เปิดประเด็นใหม่แบบเรียลไทม์ เกี่ยวกับสถิติคอนโดฯ ที่กำลังก่อสร้างจะทยอยสร้างเสร็จสูงที่สุดในไตรมาส 4/67 ที่จะถึงนี้ (ดูกราฟิกประกอบ) มีมูลค่าในไตรมาสเดียวสูงถึง 86,052 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 1/67 สร้างเสร็จใหม่มูลค่า 35,686 ล้านบาท,
ไตรมาส 2/67 มูลค่า 20,778 ล้านบาท และไตรมาส 3/67 มูลค่า 33,235 ล้านบาท มาจากบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ จำนวนเพียง 11 รายเท่านั้น ยังไม่นับอสังหาฯขนาดกลาง-เล็กอีกจำนวนนับไม่ถ้วน
คอนโดฯก้อนใหญ่ 86,000 ล้านบาทที่สร้างเสร็จแปลว่าพร้อมจะส่งมอบ เพื่อแปลงยอดขายเป็นยอดโอน หากสามารถโอนได้ทั้งก้อนภาพที่ออกมาธุรกิจอสังหาฯ จะเป็นพายุหมุนเศรษฐกิจในช่วงโค้งท้ายปี เพราะเงินโอนที่ดีเวลอปเปอร์รับมาจะถูกส่งต่อไปยังซัพพลายเออร์ผู้เกี่ยวข้อง
ลูกค้าที่รับโอนก็มีการจับจ่ายซ่อมแซมต่อเติม ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าบ้าน คิดเป็นมัลติไพลเออร์หรือตัวทวีคูณในระบบเศรษฐกิจ 2.9 เท่า คำนวณเป็นมูลค่าขับเคลื่อนเศรษฐกิจ 2.4-2.5 แสนล้านบาท
อสังหาฯหวังยอดโอนนำเงินจ่ายหนี้หุ้นกู้
ในทางกลับกัน หากการโอนสะดุดเพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ รวมทั้งมีต้นทุนการผ่อนที่สูงจากอัตราดอกเบี้ยแพง พายุหมุนทางเศรษฐกิจจะกลับกลายเป็นระเบิดเวลา ที่สร้างภาระกลายเป็นสต๊อกติดค้างในมือ และอาจลุกลามเป็นปัญหาเสถียรภาพในระบบการเงินประเทศได้
จุดโฟกัสอยู่ที่เมื่อมียอดโอนในไตรมาส 4/67 จะเป็นรายได้ก้อนโตให้กับบริษัทอสังหาฯ นำไปชำระหนี้ โดยเฉพาะหนี้หุ้นกู้ที่ครบวงรอบจะต้องชำระในไตรมาสสุดท้ายนี้ ซึ่งอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง จำเป็นต้องมีเม็ดเงินลงทุนใหม่เข้ามาหล่อเลี้ยงการพัฒนาโครงการอยู่ตลอดเวลา แต่ตลาดเงินก็เข้มงวด การออกหุ้นกู้ก็สะดุด ผู้ประกอบการถูกปรับลดเครดิตเรตติ้งกันเป็นแถว
ดังนั้น คอนโดฯสร้างเสร็จใหม่จึงถูกตั้งความหวังไว้สูงว่า ลูกค้าจะสามารถได้รับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้
ดอกเบี้ยแพง-บาทแข็งค่า-ลูกค้าต่างชาติชะลอ
ปมที่ซับซ้อนมากไปกว่านั้น จากผลของภาวะดอกเบี้ยแพง กระทบชิ่งไปยังค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้นเร็ว ปัญหาใหม่เริ่มงอกเพิ่มขึ้นอีกจากต้นทุนของลูกค้าต่างชาติ ที่มีโควตาซื้อคอนโดฯ ไทย 49% โดยเฉพาะลูกค้าจีนซึ่งเป็นผู้ซื้ออันดับ 1 พบว่า ต้นทุนอัตราแลกเปลี่ยนสูงขึ้น 7% ในช่วงเวลาไม่ถึง 1 เดือน จากเดิม 1 หยวน เท่ากับ 5.1-5.2 บาท ณ วันที่ 15 กันยายน 2567 เหลือ 4.68 บาท
นั่นหมายความว่าอัตราแลกเปลี่ยนที่สูงขึ้นเฉลี่ย 7% สร้างผลกระทบทางตรงทำให้ต่างชาติซื้อแพงขึ้นอีก 7% โดยอัตโนมัติ ซึ่งอาจไม่ดึงดูดการตัดสินใจรับโอนห้องชุดไทย โดยอาจชะลอการตัดสินใจรับโอนกรรมสิทธิ์จนกว่าต้นทุนการโอนจะต่ำลง
ความสำคัญของตลาดลูกค้าต่างชาติถือเป็นกำลังซื้อหลักของคอนโดฯ คาดว่ามีสัดส่วน 25-30% ถือว่าสูงมาก
แข่งกับเวลา ปลดล็อก LTV-ลดดอกเบี้ย
สำหรับข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ข้อแรก สำคัญที่สุดต้องเร่งลดดอกเบี้ย เพื่อลดภาระให้กับลูกค้าสินเชื่อ 2 ทิศทาง คือ ลูกค้าสินเชื่อใหม่ จัดหาแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ กับลูกหนี้สินเชื่อที่กำลังผ่อนชำระ ประเมินจากสินเชื่อบ้านคงค้างในระบบสถาบันการเงินปัจจุบันอยู่ที่ 2.7 ล้านล้านบาท สัดส่วน 1% เท่ากับ 2.7 หมื่นล้านบาท
หากลดดอกเบี้ยเพียง 25 เบสิสพอยต์ หรือ 1 สลึง คิดเป็นมูลค่า 7,000 ล้านบาท จะช่วยบรรเทาภาระค่าดอกเบี้ยจ่ายให้กับลูกหนี้โดยตรง ค่างวดจะตัดเงินต้นมากขึ้น ความเป็นไปได้หนี้เสียก็จะลดลง
นี่คือทำไมเราขอให้ปรับลดดอกเบี้ยลง เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อใหม่ และประคับประคองการเป็นหนี้เสียของคนที่กำลังผ่อนสินเชื่อ นอกจากนี้ การลดดอกเบี้ยยังมีอานิสงส์ให้กับค่าเงินบาทไม่แข็งค่าเร็วเกินไป ทำให้ดึงดูดลูกค้าต่างชาติสนใจที่จะซื้อและรับโอนห้องชุดเร็วขึ้น
ข้อที่ 2 ขอให้ภาครัฐหรือแบงก์ชาติผ่อนปรนเกณฑ์ LTV-Loan to Value (มาตรการบังคับเงินดาวน์ 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป) เป็นการชั่วคราว โดยมีตัวชี้วัดหลังยุคโควิดในปี 2565 แบงก์ชาติเคยผ่อนปรน LTV ให้ขอสินเชื่อซื้อบ้านได้ 100% และ 110% (สินเชื่อซื้อบ้าน 100%+สินเชื่อตกแต่ง 10%) มีผลทำให้ยอดซื้อยอดโอนตลาดแมสไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เคยติดลบต่อเนื่องช่วงปี 2562-2564 ตั้งแต่ -9% ถึง -18% กลับมาเติบโตที่ 26% และกลับมาติดลบจนถึงปัจจุบัน
ขณะที่ราคา 3-5 ล้านบาท เคยติดลบ -5% ถึง -23% กลับมาบวกได้ 15% และราคา 5-7 ล้านบาท เคยติดลบ -5% ถึง -24% กลับมาบวกได้ที่ 10% และกลับติดลบอีกครั้ง
ปัญหาไม่ได้หยุดที่กลุ่มตลาดล่างแล้ว แต่กำลังลามมาตลาดกลาง ต้องยอมรับว่าปลดล็อก LTV ช่วยกระตุ้นตลาดล่างไม่ได้แล้ว แต่จะมีโอกาสกระตุ้นราคา 5-7 ล้านขึ้นไป ลูกค้ามีศักยภาพ มีเงินออมในระบบ และซื้อเป็นบ้านหลัง 2-3 เขาชอบที่ดอกเบี้ยบ้านต่ำกว่าดอกเบี้ยธุรกิจ ถ้าปลดล็อก LTV ไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20-30% ก็พร้อมจะออกมาซื้อให้ลูกให้หลาน
ชงลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ 3-5 แสน
ด้าน สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพใหญ่ ตลาด 5-10 ล้านบาท พฤติกรรมการซื้อ เป็นกลุ่มมีความสามารถซื้อบ้านหลังที่ 2 มีเงินเก็บในระบบธนาคาร ไม่เหมือนกลุ่มต่ำกว่า 5 ล้านที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรก
ดังนั้นจึงเสนอให้รัฐบาลโฟกัสสนับสนุนการซื้อบ้านราคา 5-7 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ นอกจากซื้อเพราะย้ายที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก พ่อแม่อยากอยู่ชานเมือง ยังมีเหตุผลกลุ่มนี้มีการซื้อเพื่อความจำเป็นในการทำธุรกิจ และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้กับเอสเอ็มอีและสตาร์ตอัพ
ในส่วนของสถาพร เอสเตท ลูกค้าที่ซื้อบ้าน 5-7 ล้านบาท เป็นกลุ่มแต่งงานแล้วหรือกำลังจะแต่งงาน ซื้อสองคนร่วมกัน รายได้ 4-6 หมื่นบาท หรือครอบครัวละ 8 หมื่น-1.2 แสน อายุการผ่อน 30 ปี ค่างวด 4-7 หมื่นบาท
ปรากฏว่าเฉลี่ยรายได้ครัวเรือนละ 8 แสนบาท/ปี เจอภาษีรายได้บุคคลธรรมดาอัตรา 15-20% ถือว่าหนักเหมือนกัน เพราะสถิติประเทศไทยมีคนต้องเสียภาษี 10 ล้านคน หักกลุ่มลดหย่อน 6 ล้านคน เหลือคนจ่ายภาษีจริง 4 ล้านคนที่ต้องแบกรับการเสียภาษีให้รัฐ
ข้อเสนอนโยบายคือ ขอให้รัฐบาลพิจารณาเพิ่มวงเงินลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ ปัจจุบันให้ 1 แสนบาท เสนอขยายเพดานเป็น 3-5 แสนบาท เพื่อให้มีรายได้เหลือมาผ่อนที่อยู่อาศัยและประกอบธุรกิจได้
ประวัติศาสตร์การกู้แล้วโดนปฏิเสธสินเชื่อเกิน 10% น่าตกใจอยู่แล้ว บริษัทสถาพรฯเจอ 23% ขณะที่ตัวเลขสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย 50% เป็นเรื่องที่ไม่ควรเกิดขึ้นมากขนาดนี้ในส่วนของธุรกิจที่อยู่อาศัย
18/9/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 18 กันยายน 2567 )
