ไม่เหนือความคาดหมายที่ความสำเร็จอยู่ใกล้แค่เอื้อมถึง สำหรับเป้ารับรู้รายได้ปีนี้ที่ 1,700 ล้านบาท ของค่าย Estar
โดยจังหวะรับรู้รายได้การโอนที่ดีที่สุดกระจุกอยู่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ล่าสุดลูกค้าแห่โอนในไตรมาส 3/67 หนาแน่น ทำให้คาดการณ์ 9 เดือนแรกมีรายได้เข้ามาเกิน 1,000 ล้านบาทแล้ว ในขณะที่มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ถึง 2 โครงการด้วยกัน มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามถึงแม้มีแนวโน้มสูงที่จะทำได้เกินเป้ารายได้ที่วางไว้ แต่บริษัทไม่มีนโยบายประกาศปรับเพิ่มเป้าแต่อย่างใด เพื่อรักษาแคแร็กเตอร์ของการทำธุรกิจในสไตล์ Slow but sure
โดยการอัพเดตแผนธุรกิจทุกแง่มุมในต้นไตรมาส 4/67 นำเสนอภายใต้คอนเซ็ปต์ Reach for the Stars เพื่อตอกย้ำว่าแม้ 2567 จะเป็นปีที่ยากลำบากของวงการอสังหาริมทรัพย์ แต่บริษัทมั่นใจเกิน 100% ว่าจะสามารถทำได้เข้าเป้าอย่างแน่นอน ภายใต้ทีม 4 ผู้บริหารหลัก ณัฐวุฒิ แซ่เฮ้ง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ, บวรวิช แสงรุจี ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารงานก่อสร้าง ฝ่ายขายและการตลาด และ ชิติสรรค์ ถิรชนิดาทรัพย์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการและออกแบบ
เปิดตัวครบ 3 โครงการ 1,600 ล้าน
โดย ไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ Estar เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2567) ปัจจัยลบหลายด้านที่ทำให้ตลาดเกิดการชะลอตัว
แม้รัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเต็มแม็กซ์ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง 3% เหลือ 0.01% จากล้านละ 30,000 เหลือล้านละ 300 บาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทก็ตาม
แต่ก็ยังไม่สามารถดึงกำลังซื้อให้กลับมาได้ เพราะติดอุปสรรคคอขวดจากสถาบันการเงินเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อ เนื่องจากให้น้ำหนักกับปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูงแตะ 90% ของจีดีพี ทำให้มีข้อกังวลเรื่องหนี้เสียในปีนี้ และเป็นปัจจัยกระทบในปีนี้และปีหน้า ที่มากระทบกำลังซื้อของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ทั่วโลกก็มีปัจจัยความไม่แน่นอนหรือ Unknown Factors อีกมากมาย
จากการประเมินปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน Estar มีการปรับกลยุทธ์แบบไม่เคยหยุดนิ่ง มีทั้งการวางแผนแม่บทสร้างการเติบโตในระยะยาว และการมอนิเตอร์แผนรายปี รายไตรมาส และรายเดือน เพื่อให้สามารถปรับตัวได้อย่างยืดหยุ่นและมีความคล่องตัวสูง เป้าหมายหลักยังคงเดินหน้าลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อเพิ่มยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง
เริ่มจาก Estar มีการเปิดตัวครบ 3 โครงการใหม่ ทำได้ 100% ตามแผนที่ประกาศเมื่อตอนต้นปี มูลค่ารวม 1,620 ล้านบาท ครอบคลุมทำเลที่ชำนาญทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และจังหวัดระยอง ได้แก่ 1.บ้านหรูแบรนด์ แกรนด์ เวลาน่า พูลวิลล่า ในสนามกอล์ฟอีสเทอร์นสตาร์ ราคา 15-20 ล้านบาท โดยเฟสแรก 110 ล้านบาท ขายแล้ว 80% 2.บ้านเดี่ยว เวลาน่า ไฮด์ อู่ตะเภา-บ้านฉาง ราคา 5-9 ล้านบาท เฟสแรกมูลค่าพัฒนา 130 ล้านบาท แต่มียอดขายลามไปเฟส 2 รวมเป็น 168 ล้านบาท คิดเป็นความสำเร็จของยอดขาย 130%
และ 3.ทาวน์โฮมแบรนด์ใหม่ดีไซน์สวยบาดใจ แบรนด์ เอสตัน ลาดกระบัง-สุวรรณภูมิ ราคา 3.2-5 ล้านบาท เพิ่งเปิดพรีเซลและมีผลตอบรับแล้ว 37% จากมูลค่าเฟส 1 อยู่ที่ 181 ล้านบาท
ในขณะที่เป้ายอดขายตั้งไว้ 2,075 ล้านบาท ผ่านมา 9 เดือนทำได้แล้ว 1,400 ล้านบาท เป้ายอดโอนตั้งไว้ 1,732 ล้านบาท ทำได้แล้วประมาณ 1,100 ล้านบาท ตามไทม์ไลน์ถือว่าเกินเป้า และมียอดขายรอโอนหรือแบ็กล็อก 2,299 ล้านบาท แบ่งมาโอนในปีนี้ 1,295 ล้านบาท และปี 2568 จำนวน 1,004 ล้านบาท
รีดีไซน์คอนโด-ลดบทบาทลูกค้าจีน
ด้านโครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม Estar เคยประกาศโครงการแฟลกชิปแบรนด์ ควินทารา มาย ซีรีย์ แนวคิดเป็นคอนโดฯ ใจกลางเมือง 3 โครงการ มูลค่ารวม 4,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้การก่อสร้างมีความคืบหน้าตามเป้าหมาย โฟกัส ควินทารา มายเจน รัชดา-ห้วยขวาง ที่บริษัทให้ความสำคัญเป็นโครงการไฮไลต์ที่สร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ
รายละเอียด ควินทารา มายเจน รัชดา-ห้วยขวาง ออกแบบเป็นห้องชุดโลว์ไรส์ มูลค่าโครงการเกิน 1,000 ล้านบาท สร้างบนที่ดิน 2-1-79.5 ไร่ จำนวนจำกัด 383 ยูนิต ปัจจุบันราคาขยับขึ้นมาเริ่มต้นที่ 2.29 ล้านบาท เฉลี่ย 1 แสนบาท/ตร.ม. เทียบกับราคาตลาดในทำเลอยู่ที่ 1.5-2 แสนบาท/ตร.ม.
เบื้องหลังกว่าจะมาเป็นโครงการไฮไลต์ในปีนี้ แลนด์แบงก์ถูกบ่มจนสุกจากการถือติดมือตั้งแต่สถานการณ์โควิด ดีไซน์โครงการเดิมวางเป้าเจาะลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจีนที่มีโควตาซื้อ 49% แต่โควิดกับสงคราม ทำให้พลิกวิธีคิดใหม่ ว่าลูกค้าจีนน่าจะดร็อปยาว จึงตัดสินใจรื้อดีไซน์ใหม่หมด และรีดีไซน์ใหม่ทั้งโครงการ คิดเป็นเม็ดเงินลงทุนทั้งดีไซน์เก่าและใหม่ 20 ล้านบาท ทำให้ตอบโจทย์ลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่เอง กับการซื้อลงทุนปล่อยเช่า คำนวณจากห้องชุดเริ่มต้น 2.29 ล้านบาท มีสถิติค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทน 5-6%
ความมั่นใจโครงการนี้ มาจากจุดขายที่ประเมินว่ารัชดา-ห้วยขวาง เป็นทำเล Rising star location อยู่ใกล้ 3 สถานทูต จีน-สเปน-เกาหลี มีโรงแรม 3-5 ดาว แวดล้อมถึง 96 โรงแรม มีออฟฟิศบิลดิ้งชั้นนำทั้ง AIA Capital Center, เมืองไทยภัทรคอมเพล็กซ์, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, G Land Tower อยู่ใกล้แหล่งใช้ชีวิตทั้งกลางวันและกลางคืน อาทิ ห้างเซ็นทรัลพระราม 9, ดิเอสพลานาด, ตลาดนัดจ๊อดแฟร์ รวมถึงใกล้ รพ.กรุงเทพฯ, รพ.สมิติเวช สุขุมวิท, รพ.พระราม 9 และ รพ. ปิยะเวท และอยู่ในวงรอบ 3 มหาลัยดัง หอการค้าไทย-ศรีนครินทรวิโรฒ-จุฬาฯ
นอกจากนี้ทำเลรัชดา-ห้วยขวาง ยังมีจุดเด่นใกล้รถไฟฟ้า 5 สาย ทั้งรถไฟฟ้าใต้ดินสีน้ำเงิน สีส้ม สีเหลือง สีเขียว และแอร์พอร์ตเรลลิงก์ ในขณะที่คอนโดฯ อยู่ในซอยรัชดา 12 ห่างถนนรัชดาภิเษก 90 เมตร ใกล้ MRT สถานีห้วยขวาง 350 เมตร ไฮไลต์มีพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ 4 ชั้น เจาะลูกค้าเป้าหมาย 3 กลุ่มใหญ่ พนักงานโรงแรม-โรงพยาบาล-ผู้ปกครองนักศึกษา
ตัวเลขหนุนหลังการเติบโตในอนาคตของ Estar มาจากยอดขายรอโอนหรือแบ็กล็อก โดยแผนธุรกิจปีนี้ ตั้งเป้ายอดขาย (พรีเซล) 2,075 ล้านบาท เติบโต 30% เป้ารับรู้รายได้หรือยอดโอน 1,732 ล้านบาท เติบโต 47% โดยมีโครงการสะสมมูลค่า 5,600 ล้านบาท ในจำนวนนี้แบ่งมาเป็นยอดรับรู้รายได้ทั้งบ้านแนวราบกับคอนโดฯ ในไตรมาส 4/67 มูลค่ารวมกัน 700 ล้านบาท โดยมีเม็ดเงินรายได้มาเติมจากการส่งมอบคอนโดฯ ควินทารา มายเซน พร้อมพงษ์ จากแบ็กล็อกในมืออีก 500 ล้านบาท
พร้อมเติบโต 3 ปีเฉลี่ยปีละ 25%
สำหรับแผนลงทุน 3 ปีหน้า (2568-2570) Estar วางเป้าสร้างการเติบโตต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 25% ซึ่งหมายถึงเป้ารับรู้รายได้จะไต่เพดานจากปี 2567 ที่ตั้งเป้าไว้ 1,700 ล้านบาท จะเพิ่มเป็นระดับ 2,000-3,000 ล้านบาท เติบโตอย่างต่อเนื่องและมั่นคง ไม่เร่งรีบ
โดยความสำเร็จของปี 2567 มาจากการปรับเซ็กเมนต์พัฒนาโครงการ เจาะกำลังซื้อ 5-20 ล้านบาท ตัวแบบจากผลตอบรับที่ดีของบ้านหรู แกรนด์ เวลาน่า พูลวิลล่า หลังละ 18 ล้านบาท จะถูกนำมาต่อยอดเป็นสินค้าตัวบุกตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คราวนี้ขยับเซ็กเมนต์ขึ้นไปสู่ลูกค้า 20-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าแนวถนัดของ ไพโรจน์ วัฒนวโรดม ในฐานะผู้บริหารศิษย์เก่าค่ายควอลิตี้เฮ้าส์
แฟนคลับเจ้าของกิจกรรมและผู้บริหารระดับท็อปแมเนจเมนต์ อีกไม่นานเกินรอบริษัทวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ แบรนด์ใหม่ในไตรมาส 3/68 เป็นบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ จำนวนยูนิตไม่เยอะ มูลค่าโครงการเฉลี่ย 1,000 ล้านบาท ชูจุดขายในราคาเท่ากันแต่ให้โอเวอร์ฟังก์ชั่นและฟื้นที่ใช้สอย ซึ่งมั่นใจว่าให้มากเพียงพอที่จะทำให้ลูกค้าเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อได้ไม่ยากนัก
วิเคราะห์นิสัยแบงก์แก้ปัญหากู้ไม่ผ่าน
ถอดรหัสความสำเร็จที่คาดหวังได้สูง เป็นผลจากการปรับกลยุทธ์แข่งขันด้วยสปีด ทั้งสปีดของการสร้าง-ขาย-โอน โฟกัสฐานลูกค้าหลักมีตั้งแต่ 3-20 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้หลักมาจากตลาดแมสราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สัดส่วน 60% หรือ 1,200 ล้านบาท กับตลาดกลาง-บน 5-20 ล้านบาท สัดส่วน 40% หรือ 800 ล้านบาท ทำให้คาบเกี่ยวกับตลาดแมสที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านหรือยอดปฏิเสธสินเชื่อระดับสูง กลยุทธ์ผ่าทางตันมาจากการทำการบ้านอย่างหนักร่วมกับสถาบันการเงิน โดย Estar รู้ไทม์ไลน์การสร้างเสร็จที่จะต้องทำต่อในเรื่องทำยังไงลูกค้าจะรับโอนได้ มีโจทย์เดียวคือต้องกู้สินเชื่อผ่านให้มากที่สุดเท่านั้น
นำมาสู่การทำงานล่วงหน้าโดยวิเคราะห์นิสัยการปล่อยสินเชื่อของแต่ละธนาคาร แบ่งเป็นแบงก์รัฐ 3 แห่ง ซึ่งได้แก่ ธอส.(ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย กับแบงก์เอกชน รวมทั้งหมด 8 แห่งด้วยกัน
ถ้าเราไม่ทำการบ้านมาก่อน พนักงานก็จะยื่นขอสินเชื่อแบบหว่านโดยส่งหลาย ๆ แห่ง แต่หลังจากสังเคราะห์ข้อมูลทำให้เรารู้ว่าแต่ละแบงก์มีเป้าสินเชื่อเท่าไหร่ 1 ปีมี 4 ไตรมาส แต่ละแบงก์บุกหนักตอนไหน ผ่อนคันเร่งเวลาใด เช่น บางแบงก์ได้เป้าสินเชื่อแล้วตั้งแต่ครึ่งปีแรก ทำให้ครึ่งปีหลังเข้มงวดการให้สินเชื่อ โอกาสผ่านก็ยาก เราจะหันไปยื่นแบงก์ที่เป้าปล่อยสินเชื่อยังโอเพ่นอยู่ เป็นต้น
ผลลัพธ์ของการทำงาน 9 เดือนแรก พบว่าใส้ในของการยื่นขอสินเชื่อลูกค้าคนไทย ยอดกู้ไม่ผ่านลดเหลือ 20% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต้องบอกว่าโชว์ Outstanding ได้อย่างสวยงาม
12/10/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 12 ตุลาคม 2567 )
