เปิด "บ้านว่าง" ในไทย 1.3 ล้านหน่วย มูลค่า 2.6 ล้านล้านบาท เกิดจากสาเหตุมาจากอะไรได้บ้าง บทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประเทศไทยเข้าสู่ภาวะ ผู้สูงวัย แล้ว ขณะนี้จำนวนบ้านเกิดเพิ่มขึ้นตลอด แต่จำนวนประชากรกลับเพิ่มขึ้นน้อยมาก ทำให้เกิดปัญหา บ้านว่าง ถึงขณะนี้ประมาณ 1.3 ล้านหน่วย รวมมูลค่า 2.6 ล้านล้านบาท เราจะแก้ไขปัญหาอย่างไรดี
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA.co.th) ได้นำข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงมาวิเคราะห์ประเด็นปัญหาบ้านว่าง โดยพบว่าในประเทศไทยมีบ้านว่างอยู่เป็นจำนวนมาก
ทั้งนี้ บ้านว่างหมายถึงบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย หรือเคยมีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว แต่ย้ายออก ทั้งนี้รวมถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุด
บ้านว่างเหล่านี้บางส่วนก็มีผู้ใช้สอยเช่นกัน แต่น้อยมาก เช่น ใช้ไฟฟ้าเพียงไม่ถึง 15 หน่วยต่อเดือน อาจเพียงเข้ามาทำความสะอาดครั้งคราว ยิ่งกว่านั้นยังมีบ้านอีกจำนวนหนึ่งที่แม้แต่มิเตอร์ไฟฟ้าก็ถูกถอดทิ้งไปแล้ว อย่างไรก็ตาม บ้านว่าง คงไม่ได้หมายเฉพาะถึง บ้านร้าง หรือบ้านที่ถูกทิ้งร้างไว้โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยมานาน แบบ บ้านผีสิง หรือซากของอาคาร เพราะส่วนใหญ่เพียงแต่ปิดทิ้งไว้เท่านัน
จากข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงพบว่า ในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้าฯ มีบ้านว่างอยู่ประมาณ 500,000 หน่วย แต่หากนับรวมทั้งเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งรวมบางส่วนของการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคด้วย ก็จะมีบ้านว่างรวมกันถึง 617,923 หน่วย ซึ่งถือว่ามีจำนวนมากทีเดียว ทั้งนี้บ้านทุกประเภทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีอยู่ 4,654,370 หน่วย ดังนั้นจึงเท่ากับว่าบ้านว่างมีสัดส่วนถึง 13.3% ของบ้านทั้งหมด หรือบ้านทุกๆ 8 หน่วยจะมีบ้านว่างอยู่ 1 หน่วย ซึ่งนับว่าสูงมาก
ยิ่งหากพิจารณาจากขอบเขตทั่วประเทศ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการว่าจะมีบ้านว่างรวมกันถึง 1,309,551 หน่วย จากที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 27,708,635 หน่วย หรือประมาณ 4.7% นั่นหมายความว่าในขอบเขตทั่วประเทศมีบ้านว่างอยู่ประมาณ 1 หลังในทุกๆ 21 หลัง (หรือหน่วย)
จำนวนบ้านว่าง 1,309,551 หน่วยนี้ยังนับว่าน้อยเมื่อเทียบกับประเทศญี่ปุ่น รายงานว่าขณะนี้มีบ้านว่างอยู่ 8 ล้านหน่วย Nikkei(https://s.nikkei.com/35DaQrC) รายงานว่าขณะนี้มีบ้านว่างอยู่ 8 ล้านหน่วย หรือมากกว่าไทยถึง 6 เท่า มีสัดส่วนบ้านว่างถึง 10% หรือจากทั้งหมด 80 ล้านหน่วย
ญี่ปุ่นมีประชากร 125 ล้านคน แสดงว่าบ้านแต่ละหลังมีคนอยู่เพียง 1.56 คนเท่านั้น หากเปรียบเทียบกับไทยที่มีบ้านอยู่ 27.7 ล้านหน่วย แต่มีประชากร 70 ล้านคน แสดงว่าบ้านในประเทศไทยมีประชากรอยู่เฉลี่ยราว 2.5 คนต่อหลัง หรือมากกว่าญี่ปุ่นเกือบเท่าตัว
เมื่อปี 2561 ญี่ปุ่นมีบ้านว่าง 8.49 ล้านหน่วย (https://bit.ly/3Mz3YvQ) แต่มาปีล่าสุด 2564 มีถึง 10 ล้านหน่วย เท่ากับว่าปีหนึ่งๆ เพิ่มขึ้นถึง 5.6% อย่างไรก็ตามในกรณีกรุงเทพมหานครและจังหวัดโดยรอบบางส่วนในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง ปรากฏว่าในเดือนมกราคม 2564 มีจำนวนบ้านว่าง 525,889 หน่วย แต่ในเดือนมกราคม 2565 จำนวนบ้านว่างกลับลดลงเหลือ 505,062 หน่วย แสดงว่าสถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่ลง แต่กลับดีขึ้นที่มีผู้กลับมาใช้สอยบ้านว่างมากขึ้น
จำนวนบ้านว่าง 1.3 ล้านหน่วยนี้มีมูลค่ารวมกัน 2.6 ล้านล้านบาท หรือเกือบเท่างบประมาณแผ่นดินไทย หากปีหนึ่งมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 200,000 หน่วย ก็เท่ากับว่าแทบไม่ต้องเปิดโครงการใหม่ถึงราว 6 ปีก็ยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยแก่ผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ดี การปล่อยบ้านว่างทิ้งไว้เฉยๆ โดยที่กระบวนการขายทอดตลาดค่อนข้างไม่มีประสิทธิภาพ ก็เท่ากับปล่อยให้ที่อยู่อาศัยเหล่านี้เป็นความสูญเปล่าทางเศรษฐกิจ (Economic Waste)
แนวทางการแก้ไขก็คือควรประเมินค่าทรัพย์สินบ้านเหล่านี้ตามสภาพในราคาตลาด เช่น หากเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท ก็พึงเก็บภาษีปีละ 2% หรือ 40,000 บาท เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของมาใช้สอย หรือขายเพื่อเพิ่มอุปทานในตลาดให้แก่ประชาชน เมื่อมีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ราคาบ้านก็จะไม่สูงจนเกินไป ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนก็จะไม่ได้ผลกระทบ
หากบ้านหลังใดไม่ได้มีการเคลื่อนไหวใดและไม่ได้เสียภาษีมานานถึง 3 ปีติดต่อกัน รัฐบาลก็ควรที่จะนำบ้านเหล่านี้มาประมูลขาย เพื่อนำเงินมาเสียภาษีที่ติดค้างไว้ หากไม่สามารถหาเจ้าของได้ในขณะนั้น เมื่อขายแล้วก็นำเงินไปฝากที่สถาบันการเงิน เพื่อให้เจ้าของ (ถ้ามี) มารับในภายหลัง
รัฐบาลของมหาชน จะปล่อยให้คนบางกลุ่มเก็บทรัพย์ไว้เก็งกำไรโดยไม่เสียภาษีไม่ได้ การนี้รัฐบาลควรปรับปรุงระบบการขายทรัพย์ของกรมบังคับคดีให้มีประสิทธิภาพ และให้เกิดความโปร่งใสเพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองโดยไม่ต้องสิ้นเปลืองทรัพยากรในการก่อสร้างใหม่
การซื้อบ้านเก่ามาปรับปรุงใหม่ ผู้ซื้อก็ต้องซื้อวัสดุก่อสร้างมาปรับปรุง ซ่อมแซม ต่อเติม หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ หรือไปขอสินเชื่อ ประกันภัย ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่เป็นการทำให้เกิดผลกระทบในเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องเช่นเดียวกับการสร้างบ้านใหม่เช่นกัน การซื้อบ้านว่างเหล่านี้ยังมีราคาค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ทำให้ประชาชนสามารถมีบ้านได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องสร้างบ้านประชารัฐ หรือบ้านเอื้ออาทรแต่อย่างใด
20/3/2565 ฐานเศรษฐกิจ (20 มีนาคม 2565)
