เปิดศักราชปี 2564 รัฐบาลยกระดับมาตรการล็อกดาวน์พลิกโฉมปีวัวทองฝังเพชรกลายเป็นปีวัวดุขึ้นทันใด ประชาชาติธุรกิจ interview distancing 3 นายกสมาคมวงการธุรกิจที่อยู่อาศัย ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อค้นหามุมมองที่เราจะก้าวข้ามโควิดไปด้วยกันในปีนี้
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมรัพย์ไทย มองเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปีใหม่นี้ว่า ภาพรวมสินค้าคอนโดมิเนียมยังไปไม่ค่อยได้ ส่วนสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) เป็นสินค้าที่มีอนาคตดีกว่า เพราะตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เริ่มตื่นตัวกับสถานการณ์โควิด และมองหาที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น
เทรนด์ปีนี้จะไม่แย่ไปกว่าปี 2563 เดิมมองว่าน่าจะฟื้นได้ตั้งแต่กลางปีจนถึงปลายปีนี้ แต่มาตรการล็อกดาวน์มีผลทำให้เทรนด์การฟื้นตัวจะยืดระยะเวลาออกไป
ทั้งนี้ มี dead lock คือ สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ 2 ขา ได้แก่ สินเชื่อพรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ กับสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ ซึ่งปล่อยกู้ให้กับคนซื้อที่อยู่อาศัย
สภาพปัญหาคือสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ ดีเวลอปเปอร์มีการกู้เพื่อซื้อที่ดินกับก่อสร้างโครงการ ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนทั้งค่าการตลาด เงินเดือนพนักงาน ฯลฯ ถ้ายอดขายไม่เดินไปตามเป้าจะมีปัญหาจ่ายคืนเงินกู้ ขณะที่สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ถูกตรวจสอบเข้มข้น จนทำให้การยื่นกู้ 10 ราย กู้ไม่ผ่าน 6 ราย
เทรนด์อสังหาฯต้องดูเทรนด์มาตรการทางการเงินด้วย แบงก์พาณิชย์มีความระมัดระวังสูงมากตั้งแต่ปีที่แล้ว ตอนนี้ยิ่งระมัดระวังมากกว่าเดิม อสังหาฯตึงแน่นอน แย่แน่นอน ถ้าแบงก์เรียกคืนเงินกู้จากผู้ประกอบการ ในขณะที่ไม่ปล่อยกู้รายย่อยด้วย
หวั่น กม.จัดสรร-ผังเมืองทุบซ้ำ
อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยบวกจากการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐทั้งรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย รถไฟความเร็วสูง ทางด่วน มอเตอร์เวย์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่จะเปิดบริการใน 1 ปีจากนี้ดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติหันกลับมาโฟกัสประเทศไทยมากขึ้น
สำหรับข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ พรนริศ ระบุว่า มีสิ่งหนึ่งที่กำลังเกิดขึ้นคือในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ แต่กลายเป็นว่าหน่วยงานรัฐมีการออกกฎระเบียบข้อบังคับที่ทำให้การพัฒนาโครงการทำได้ยากขึ้น อาทิ กฎหมายบ้านจัดสรร มีมาตรการใหม่ ๆ ที่ทำให้เป็นอุปสรรคเพิ่มขึ้น รวมทั้งผังเมืองจังหวัดในภูมิภาคที่มีการทำประชาพิจารณ์แบบรวบรัด เป็นต้น
ณ วันนี้ไม่มีกฎระเบียบใหม่ออกมาก็ทำยากอยู่แล้ว อย่าเพิ่งออกมาได้ไหม เรื่องเก่าอย่างมาตรการ LTV-loan to value ขอให้ยกเลิกชั่วคราวก็ไม่ได้รับการตอบสนอง เครดิตบูโรที่แม้จะจ่ายหนี้หมดแล้ว แต่ยังติด blacklist อีก 3 ปี ทำให้ขอสินเชื่อไม่ได้ ที่่ผ่านมาก็ประสานกับภาครัฐเยอะ แต่ก็ยังไม่มีข่าวดี
ปัจจัยลบสะสม อุปสรรคปี 64
ถัดมา วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า negative issues ในปี 2563 ยังอยู่ครบ ไม่ว่าจะเป็นการเมืองในประเทศ ภาระจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มาตรการ LTV และแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงกว่าปกติ ล่าสุดมีมาตรการล็อกดาวน์ระลอกใหม่ ในขณะที่มีปัจจัยบวกเพียงเรื่องเดียว คือ ภาวะดอกเบี้ยต่ำ
ทั้งหมดนี้ทำให้เทรนด์อสังหาฯปี 2564 อย่างเก่งคือทรงตัว ในขณะที่ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวด้วยการไม่ลงทุนเกินตัว มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ไม่ซ้ำเติมภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาด ถือเป็นข้อดีสำหรับตลาดรวม
มุมมองเชิงบวกยังมีเรื่องวัคซีนเป็นตัวช่วยให้แนวโน้มดีขึ้น อย่างเร็วสุดคาดว่าภายในไตรมาส 2/64 ประเทศไทยได้ฉีดวัคซีนเข็มแรก แต่ก็ต้องใช้เวลาในการประมวลผลอยู่ดี คิดในแง่บวกถ้าใช้ได้ผลก็จะทำให้เป็นข่าวดีในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ที่อาจจะเริ่มต้นนับ 1 ของโอกาสฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
แนะเตรียมความพร้อมรับ ศก.ขาขึ้น
ผมยังลังเลจีดีพีจะสามารถพลิกฟื้นเป็นบวก 3-4% ได้จริงหรือไม่ เพราะปี 2563 ติดลบ -6% ถึง -7% แล้วจะกลับมาได้ขนาดนี้เลยเหรอ เพราะฉะนั้น สิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ทำเหมือนกันคือจำศีล เมื่อรายได้ลดก็ตัดรายจ่าย เน้นบริหารกระแสเงินสด
ทั้งนี้ทั้งนั้น สิ่งที่อยากฝากถึงผู้ประกอบการคือ หากมองจีดีพีเป็นตัวตั้ง รัฐบาลชี้นำว่ามีแนวโน้มกลับมาเป็นบวก 3% ย่อมหมายถึงมีโอกาสในการลงทุนรอบใหม่ ดีเวลอปเปอร์ควรเตรียมความพร้อมที่จะเดินหน้าลงทุนด้วยเช่นกัน
ปี 2563 เทรนด์เป็นเรื่องการ downside แต่ปีนี้น่าจะมองเรื่อง upside gain ไว้ด้วย อย่างน้อยก็มีปัจจัยบวกวัคซีนเพิ่มขึ้นมา ภายในกลางปีสถานการณ์โควิดคลี่คลาย ทุกอย่างเริ่มกลับมาดีขึ้น เราก็ต้องพร้อมที่จะเทกออฟไปกับ curve เศรษฐกิจขาขึ้นด้วย
สุดท้าย ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ออกตัวว่าเพิ่งสัปดาห์แรกของปีใหม่ 2564 มาตรการล็อกดาวน์เป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าติดตามต่ออย่างใกล้ชิด ยังเร็วไปที่จะพูดว่าส่งผลกระทบต่อเทรนด์ปีนี้ทั้งปีอย่างไรบ้าง แต่ที่แน่ ๆ ดีเวลอปเปอร์ต้องพยายามประคองกิจการ บริหารจัดการ cash flow อย่าให้ขาดมือ รวมทั้งการลงทุนใหม่ ๆ ก็จะต้องระมัดระวังยิ่งขึ้นเป็น 2-3 เท่า
หมวกอีกใบในฐานะประธานกรรมการกลุ่มริชี่เพลซ 2002 บนความยากลำบากของสถานการณ์โควิด แต่บริษัทก็มีการวางแผนเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาทในปีนี้ ซึ่งบรรยากาศล็อกดาวน์ข้ามปี 2563-2564 อาจต้อง wait & see เพื่อทบทวนแผนลงทุนได้เช่นกัน
การเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ต้องเฟ้นทำเลที่ดีจริง ๆ ซึ่งเชื่อมั่นว่าจะขายได้จริง ๆ สำหรับอาคารชุด โครงการที่ทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าก็ยังขายได้อยู่ เพียงแต่ว่าขายน้อยลง อย่างของพี่ก็ยังขายได้อยู่เรื่อย ๆ ไม่ได้หยุดนิ่งไปอะไรอย่างนี้ เพราะว่า real demand ก็ดี investor ที่มีเงินสดพร้อมในมือตัดสินใจซื้อในช่วงนี้เพราะเป็นช่วงที่น่าซื้อมาก ซื้อได้ของที่มีคุณภาพสูง ราคาพูดคุยกันได้ ต่อรองกันได้มากกว่าช่วงตลาดฮอตฮิต
หวั่นกระทบโมเดลฟื้นตัว ศก. L-shape
ดร.อาภา เปิดมุมมองว่าปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อคอนโดฯเป็น ที่อยู่อาศัยจำเป็น ไม่ใช่ สินค้าฟุ่มเฟือย เพราะการทำงานในเมืองแต่อาศัยนอกเมืองทำให้คุณภาพชีวิตขาดหายไป ดังนั้น จึงมีเรียลดีมานด์อยู่ตลอดเวลา แต่ถ้าล็อกดาวน์เข้มข้นอาจกระทบต่อกำลังซื้อจากรายได้ลดลงด้วยสาเหตุต่าง ๆ นานา
ในขณะที่ภาพใหญ่ของเศรษฐกิจมหภาคประเมินว่า มาตรการล็อกดาวน์ถ้ากินเวลา 3-4 เดือนจะกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่เคยคาดหวังให้เป็น U-shape อาจต้องกลายเป็นการฟื้นตัวในโมเดล L-shape ซึ่งหมายถึงโอกาสฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจะทอดยาวออกไปอีก กลยุทธ์ของดีเวลอปเปอร์หันไปโฟกัสแพลตฟอร์มออนไลน์มากขึ้น เป็นโมเดลที่มีการปรับตัวล่วงหน้า 2 ปีมาแล้ว ปีนี้ก็จะเห็นมากขึ้น
ผลกระทบล็อกดาวน์ธุรกิจขนาดกลาง-ย่อมที่มีพลังน้อยอยู่แล้วก็คงจะเหนื่อยอีกรอบ ในส่วนตลาดคอนโดฯปีนี้ไม่คิดว่าจะมีการแข่งกันเปิดโครงการ แต่อาจจะมีสต๊อกที่ดินที่ซื้อไว้แล้วจำเป็นต้องพัฒนาต่อ ซึ่งเป็นการเปิดโครงการเพื่อประคับประคองงบการเงิน แต่ไม่ใช่เปิดเพราะอยากจะแข่งว่าใครใหญ่กว่าใคร ใครมากกว่าใคร
7/1/2564 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ (7 มกราคม 2564)
