ส่องทำเลคอนโดฯ"รุ่ง-ร่วง"ปีหมูทอง จับตาโซนสายสีเขียวเหนือซ้ำรอยสีม่วง

Residential News / ข่าวหมวดที่พักอาศัย

นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วิเคราะห์ทิศทางและแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562ว่า ด้วยปัจจัยราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ต้องปรับเพดานเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติมากขึ้น ทั้งนี้ จากข้อมูลตลาดรวมห้องชุดในประเทศของปี 60 คาดว่า มูลค่าการซื้อขายห้องชุดมีมูลค่า 2 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นยอดขายจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติแชร์อยู่ 20-30% หรือ 20,000-30,000 ล้านบาท และมีแนวโน้มจะขยายตัวเพิ่มขึ้น แม้ว่าในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ จะมีการชะลอการตัดสินใจซื้อจากกลุ่มลูกค้าจีน ทำให้ยอดขายลดลงไปกว่า 50%

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด ( CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำในเมืองไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในปี 62 จะมีการชะลอการเติบโตของตลาดคนไทย ซึ่งหมายความว่า การซื้ออสังหาฯในปี 62 ตลาดจะมียอดขายใกล้เคียงกับปี 61 ซึ่งจะต้องดูในรายละเอียดว่าจะมีซัพพลาย(Supply) มาเพิ่มขึ้นในปี62มากน้อยแคไหน

สำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ ในกลุ่มชาวจีน คาดว่าจะมีการชะลอตัวลง เนื่องจากผลกระทบอัตราแลกเปลี่ยนและความไม่แน่นอนของการค้าระหว่างประเทศ ทำให้ลูกค้ายังไม่มั่นใจในการลงทุนต่างประเทศ แต่คาดว่าภายใน 6 เดือนสถานการณ์จะกลับมาสู่ปกติในกรณีที่สงครามทางการค้าไม่บานปลาย

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯในปีนี้ มีหลายทำเลที่ต้องเฝ้าติดตาม ได้แก่ คอนโดฯสายสีม่วงที่ยังน่าห่วง ซึ่งหากมาพิจารณาเฉพาะโซนตั้งแต่สถานีเตาปูนจนถึงสถานีกระทรวงสาธารณสุข ก่อนเลี้ยวซ้ายแยกแคราย โซนนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 5 สถานี บรรดาขาใหญ่อสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ขึ้นโครงการกันถ้วนหน้า นับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา สถานีหนึ่งไม่ต่ำกว่า 6 โครงการ รวมแล้ว 30 โครงการ จำนวนยูนิตประมาณ 50,000 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 110,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) โซนนี้จะมีอัตราการดูดซับหรือยอดขายที่ดีกว่าโซนอื่น สามารถระบายสินค้าไปแล้วประมาณ 80% คาดว่าน่าจะเหลือประมาณ 10,000 ยูนิต เวลาผ่านไป 7 ปีสามารถระบายได้ 40,000 ยูนิต เฉลี่ยยอดขาย 15 ยูนิตต่อเดือนของแต่ละโครงการ แต่ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ยเท่านั้น ความจริงแล้วยอดขายของแต่ละบริษัทฯจะไม่เท่ากันบางโครงการสามารถขายได้เพียง 2-3 ยูนิตเท่านั้น ลองประมาณการจำนวนที่เหลือ 10,000 ยูนิต ใน 30 โครงการกับยอดขาย 15 ยูนิตต่อเดือน ก็จะขายหมดภายใน 2 ปี

โซนที่ 2 เริ่มตั้งแต่แยกแครายสถานีศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี ไปจนถึงสะพานพระนั่งเกล้า รวม 4 สถานี โซนนี้เดือดระอุเป็น RED ZONE อย่างแท้จริง แต่ละรายที่ขึ้นคอนโดฯจะป็นขนาดใหญ่ทั้งหมด แต่ละตึกประมาณ 1,000 ยูนิต ผสมกับคอนโดฯโลว์ไรส์ขนาด 8 ชั้น ที่แห่มาผสมโรงเป็นจำนวนมาก ส่วนใหญ่จะเข้าอยู่ในซอย รวมเบ็ดเสร็จโซนนี้จะมีคอนโดรวมราวๆ 40,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 90,000 บาทต่อตร.ม. ว่ากันว่าโซนนี้ทรัพย์เหลือเป็นจำนวนมากประมาณ 40% หรือ 16,000 ยูนิต ที่สำคัญโซนนี้เปิดการขายมาตั้งแต่ปี 2555 แต่อัตรา(SPEED)การขายจะช้า เฉลี่ยจะขายได้เดือนละ 9 ยูนิต และด้วย SPEED เช่นนี้คงต้องใช้เวลาการขายอีกประมาณ 5 ปี

และโซนที่ 3 ข้ามสะพานพระนั่งเกล้าไปแล้ว มีจำนวนทั้งสิ้น 7 สถานีคือ สถานีไทรม้าถึงสถานีปลายทางคลองบางไผ่ โซนนี้จำนวนโครงการที่เป็นอาคารสูงจะมีอยู่ 6 โครงการ ประมาณ 6,000 ยูนิต แต่จะมีคอนโดโลว์ไรส์จำนวนมาก รวมแล้วกว่า 10,000 ยูนิต อัตราเร่งารขายจะช้าสุดเฉลี่ยเดือนหนึ่งประมาณ 4-5 ยูนิต อัตราการดูดซับน้อยมาก สามารถขายได้ประมาณ 50% เท่านั้น สาเหตุหนึ่งก็คือมีสินค้าทดแทนที่เป็นทาวน์เฮาส์ และพฤติกรรมผู้บริโภคยังไม่คุ้นเคยคอนโด จากยอดขายที่เหลือคงต้องใช้เวลาระบายสินค้าอีกหลายปี

"หากรวมอสังหาฯบนเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเหลือทรัพย์รอการขายถึง 30,000 ยูนิต ตั้งแต่ต้นทางยันปลายทาง นับSPEED ที่ขายเฉลี่ยทั้งสาย นำมารวมกันจะสามารถขายได้เดือนละ 9.6 ยูนิตต่อเดือน จาก 60 โครงการ คงต้องใช้เวลาระบายสต๊อก 4 ปี" นายวิทย์กล่าว

ขณะที่ ทำเลในเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ(ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ก็ต้องเฝ้าติดตาม เนื่องจากมีผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการคอนโดฯเป็นจำนวนมาก ซึ่้งคาดว่าจะมีกำลังซื้อเกิดขึ้น แต่เป็นทำเลที่ต้องระวัง และอาจจะมีประวัติศาสตร์ซ้ำรอยสายสีม่วง และตัวเลขบางอย่างของรถไฟฟ้าสายสีม่วงกับสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยายเหมือนกัน คือ มีจำนวน 16 สถานีเท่ากัน เชื่อมต่อชานเมืองเช่นกัน จำนวนโครงการคอนโดฯเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากเช่นกัน ที่สำคัญกลุ่มผู้ซื้อ หรือ STP (SEGMENTTATION TARGET POSITIONING) อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน

"เรามองว่าด้วยความเป็นห่วง เนื่องจากซัพพลายไซต์เข้ามาเยอะ ยักษ์ใหญ่และรายเล็กแห่เข้ามา แต่ดีมานด์ไซต์ไม่เติบโตเท่า เนื่องจากราคาต่อตร.ม.ที่สูง เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ขณะที่หากเลยสะพานใหม่ไป ก็มีสินค้าทาวน์เฮาส์มาทดแทนอยู่ "

***ปล่อยทรัพย์กำเงินสดดีกว่า"สต๊อกบวม"

ด้วยสภาพตลาดในโซนสายสีม่วงที่ยังไม่เอื้ออำนวย และเชื่อว่า โซนอื่นอาจจะเริ่มมีสภาพที่คล้ายๆสีม่วง ดังนั้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการอสังหาต่างๆ ต้องพลิกตำราเพื่อปั๊มยอดขายทุกรูปแบบ บางรายยอมถอยกำไรเอาทุนคืน เพื่อนำเงินไปลงทุนโปรเจกต์อื่น ทำรอบดีกว่ายืนขาแข็ง แต่บางรายทำใจไม่ได้ ยอมเก็บสินค้าเป็นสต๊อก หวังตายดาบหน้า แต่สุดท้ายก็หนีไม่พ้นสงครามการลดราคาที่ทวีความรุนแรงชนิด ทุกสัปดาห์จะมีโปรโมชั่นดีๆออกมาเสมอ เพราะผู้เล่นรายใหญ่ ยอมสู้ใน RED ZONE ดีกว่ายอมให้เป็น DEAD ZONE เรื่องนี้ ส่งผลดีให้กับผู้บริโภคที่ราคาสมเหตุสมผล

นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวว่า กลยุทธ์ในการทำตลาดของผู้ประกอบการ อาจจะอาศัยช่องว่าง และพัฒนาสินค้าตอบความต้องการของลูกค้า เช่น ผังเมืองนนทบุรีที่เตรียมจะออกมา แม้จะกลายเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการคอนโดฯแต่ก็เปิดโอกาส เช่น สถานีท่าอิฐ พบว่า บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ใช้กลยุทธ์เข้าไปพัฒนาโครงการแนวราบในซอย ทำราคาตีโครงการคอนโดฯ ซึ่งจริงๆแล้ว โซนนั้นอาจจะเป็น"พื้นที่สีแดง"หรือ Red Zone ของโครงการคอนโดฯ แต่พอโกลเด้นแลนด์ เอาโปรดักส์ทาวน์เฮาส์ไปลงใกล้เคียงกับสินค้าคอนโดฯ ทำให้สินค้าทาวน์เฮาส์ ลงในตำแหน่งที่เป็นบลู โอเชี่ยน( Blue Ocean)ขึ้นมา

สำหรับทำเลที่มีศักยภาพและแนวโน้มเติบโตของตลาดคอนโดฯ จะเป็นทำเลในเมือง ที่ยังดีสม่ำเสมอ เช่น โซนพระราม 4 ,เส้นสาทร เนื่องจากเป็นที่ตั้งของสำนักงานชั้นนำ กลุ่มคนที่จบและมีงานทำในศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี)จะมีรายได้และมีกำลังซื้อสูงตามมา มีโอกาสหางานเพิ่ม หาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ใกล้แหล่งงาน ขณะที่รอบนอกเมือง เช่น บริเวณสถานีพัฒนาการ เป็นทำเลที่เหมาะสม สามารถเชื่อมการเดินทางจากรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ หรือ แอร์พอร์ต เรล ลิงก์ เข้ามาถึงเมืองได้ และสามารถเชื่อมไปถึงเส้นพระราม 9 ซึ่งเราจะเห็นกลุ่มลูกค้าคนจีน มาอยู่อาศัยในโซนพัฒนาการมากขึ้น

ส่วนทำเลที่ต้องเฝ้ามอง เช่น สายสีเขียวเหนือ ตั้งแต่บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ไปถึงคูคต พบโครงการของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ลงทุนพัฒนาโครงการ โดยต้องพิจารณาเรื่องกำลังซื้อกับราคาที่เหมาะสม ขณะที่ทำเลรัชโยธิน ยังไปได้ ได้รับผลบุญจากรถไฟฟ้าเข้ามาช่วย ส่วนโซนทองหล่อ เอกมัย เริ่มเป็นทำเลที่ราคาไม่เป็นเหตุเป็นผล ราคาถูกปั่นเกินจริง อัตราผลตอบแทน (Yield) ระดับ 4% ยังไม่หักค่าบริหารจัดการ

2/1/2562  แนวหน้า (2 มกราคม 2562)

พื้นที่โฆษณา