ธ.เกียรตินาคินภัทร มองอสังหาฯปี66 สำหรับผู้ประกอบการ ความคาดหวังมีแรงฟื้นตัวในปีนี้ ถูกชะลอจากดอกเบี้ยขึ้น และยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV
10 พฤษภาคม 2566 ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2566 พบว่า มีโอกาสชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น
ฉุดยอดขายไม่ให้โตต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว คาดยอดขายชะลอตัวลดลง 3-4%
สวนทางกับจำนวนยูนิตคงค้างอาจจะพุ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยกลุ่มแนวราบยังขยายตัวได้ดี แนะนำผู้ประกอบการเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงพื้นที่ที่ยังมีสต๊อกคงค้างสูง
การฟื้นตัวจากปีก่อนหน้าชะงัก
ในปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่และบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 19.5% เทียบกับปี 2564
เป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ การผ่อนปรนมาตรการ LTV รวมทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาครัฐ
โดยกลุ่มที่เติบโตชัดเจนในปี 2565 คือ คอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท จากการเปิดโครงการเพิ่มขึ้นในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
รวมถึงการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่ยอดขายหยุดชะงักในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ส่วนแนวราบกลุ่มที่ขยายตัวได้ดีคือ กลุ่มที่อยู่อาศัย 5-10 ล้าน 10-20 ล้าน และกลุ่มราคาเกิน 20 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มในปี 2566 อาจไม่สามารถขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 เพราะได้รับแรงกดดันทั้งจากเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งสวนทางกับยอดการเปิดโครงการใหม่
โดยคาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในปี 2566 จะยังคงแรงต่อเนื่องใกล้เคียงกับปี 2565 อยู่ที่ 108,600 หน่วย มีคอนโดฯ สัดส่วน 51% กระจุกตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทและ 2-3 ล้านบาท
ส่วนบ้านแนวราบคาดว่าทาวน์เฮาส์น่าจะเป็นกลุ่มที่มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่เข้ามาในตลาดมากที่สุด ไม่ต่ำกว่า 28,000 ยูนิต โดยกลุ่มหลักราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-4 ล้านบาท
ส่วนบ้านเดี่ยวตลาดหลักยังเป็นกลุ่มราคา 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท โดยระดับราคาที่อาจมีการเปิดตัวเข้ามาในสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้นคือบ้านราคา 15-25 ล้านบาท และ 25-50 ล้านบาท
เนื่องจากผลตอบรับที่ดีจากยอดขายของบ้านราคานี้ในปี 2565 แต่มีส่วนแบ่งทางการตลาดไม่เกิน 5% ของจำนวนยูนิตขายได้ทั้งหมด
ยอดขายปี 2566 ชะลอตัว สต๊อกบ้านพุ่งสูง
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า จากปัจจัยลบที่ฉุดกำลังซื้อในบางกลุ่ม มีผลให้ภาพรวมอุปสงค์ของปี 2566 น่าจะชะลอตัวเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565
โดยในปี 2566 คาดการณ์ว่ายอดขายจะปรับลดลง 3-4 % โดยยูนิตเหลือขายสะสมมีโอกาสอิ่มตัวในบางพื้นที่ มีโอกาสที่จำนวนหน่วยขายสะสมจะอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (2561-2565) หรือมากกว่า 230,000 ยูนิต
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นกลุ่มที่ต้องเฝ้าระวัง มีแนวโน้มที่อาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาราคาถูกจำนวนมากเข้ามาแข่งขันในตลาด
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ราคา 5-10 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังคงเน้นการระบายสินค้าคงเหลือเดิม
ทั้งนี้ ในปี 2566 ยังเห็นโอกาสการขยายตัวในบางกลุ่มสินค้าในบางทำเล ดังนี้
บางนา : ยังขยายตัวได้ดีในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท แต่สินค้าเริ่มมีน้อย ถูกทดแทนด้วยระดับราคา 3-5 ล้านบาท (ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด)
พระราม 2 บางแค : เติบโตขึ้นในกลุ่มราคา 5 ล้านบาท ขึ้นไป
บางบัวทอง : บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท เริ่มไม่มีในตลาด ถูกทดแทนด้วยบ้านแฝดในระดับราคาเดียวกัน
รังสิต : ขยายตัวได้ดีจากทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท แต่การแข่งขันสูง สินค้าในตลาดยังมีเหลือมาก
อ่อนนุช ศรีนครินทร์ บางนา และราชพฤกษ์ : บ้านระดับราคา 10-15 ล้านบาท มียอดขายเติบโตเพิ่มขึ้นในพื้นที่
บางนา กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ : บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-20 ล้านบาท และมากกว่า 20 ล้านบาท ยังน่าสนใจสำหรับตลาด แต่อาจจะไม่ดีเท่าปี 2565
จากปัญหาการส่งออกและมาตรการ LTV
ทำเลสินค้าแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม
บางนา ศรีนครินทร์ และพื้นที่สถาบันการศึกษา : คอนโดมิเนียม 1-2 ล้านบาท ยังเติบโตได้
ลาดพร้าว บางกะปิ ศรีนครินทร์ : คอนโดมิเนียม ราคา 2-3 ล้านบาท ตลาดเริ่มดีขึ้นจากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
แนะผู้ประกอบการเลี่ยงพื้นที่ที่มีสต๊อกคงค้างสูง
จากตลาดที่ยังคงชะลอตัวและโอกาสเกิดภาวะ Over-Supply ในบางพื้นที่ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า ในปี 2566 ผู้ประกอบการควรพัฒนาโครงการโดยเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง
โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่มีการเปิดใหม่ของโครงการระดับราคา 1-2 ล้านบาทค่อนข้างมาก ได้แก่ โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และรามอินทรา เนื่องจากอาจส่งผลให้พื้นที่เหล่านี้มีปริมาณห้องชุดที่มากเกินไป
นอกจากนี้ยังมีโซนสุขุมวิทชั้นใน ที่สถานการณ์ตลาดการซื้อ-ขายคอนโดฯยังไม่ฟื้นตัว รวมไปถึง บางซื่อ เตาปูน และรัตนาธิเบศร์ ที่เน้นระบายสินค้าคงค้างเดิม และโครงการเปิดใหม่มีน้อย
ส่วนทำเลและกลุ่มลูกค้าที่ยังสามารถขยายตัวได้ดีต่อเนื่อง คือกลุ่มกำลังซื้อราคา 3-5 ล้านบาท 5-7 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท
โดยเฉพาะตลาดแนวราบในพื้นที่ บางนา พระราม 2-บางแค บางบัวทอง และราชพฤกษ์
โดยกลุ่มสินค้าที่จะเริ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้นจะเป็นกลุ่มบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 10-15 ล้านบาท ซึ่งขยายตัวได้ดีในช่วงที่ผ่านมา
สำหรับกลุ่มบ้านระดับราคาสูง 20-50 ล้านบาท ในทำเลบางนา และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ แต่ต้องควบคุมปริมาณสต๊อกบ้านและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับขนาดของตลาดเป้าหมาย
10/5/2566 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 10 พฤษภาคม 2566 )
