โค้งสุดท้ายไตรมาส 2/67 ได้เวลา round up สถานการณ์ครึ่งปีแรก พร้อมกับประเมินเทรนด์ที่คาดว่าน่าจะเป็นในช่วงครึ่งปีหลัง โดย สมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT น่าสนใจว่านั่งอีกเก้าอี้สำคัญ เป็น CFO-ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายการเงินของ FPT ให้สัมภาษณ์เปิดมุมมองที่เข้มข้นไปด้วยภาวะเศรษฐกิจภาพใหญ่ ลงลึกภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย รวมทั้งเข้าใจอย่างถึงแก่นเกี่ยวกับภาคการเงิน ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ
อัพเดตครึ่งปีแรก 2567
พอร์ตโฟลิโอปัจจุบัน ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 2 ปีงบการเงิน 2567 (ม.ค.-มี.ค. 2567) เราดำเนินการอยู่ 75 โครงการ รวมมูลค่า 103,300 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 63 โครงการ มูลค่า 91,500 ล้านบาท และต่างจังหวัด 13 โครงการ มูลค่า 11,800 ล้านบาท กระจายทำเลอยู่ใน 8 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่, เชียงราย, อุดรธานี, ขอนแก่น, นครราชสีมา, พระนครศรีอยุธยา, ฉะเชิงเทรา และชลบุรี
ผลงานในครึ่งปีแรก มีรายได้ 4,102 ล้านบาท เน้นตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน ทั้งแบรนด์ เดอะแกรนด์ และ แกรนดิโอ โดยเปิดตัว 2 โครงการใหม่ ได้แก่ แกรนดิโอ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง มูลค่า 2,300 ล้านบาท กับเดอะแกรนด์ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง มูลค่า 2,100 ล้านบาท
ในภาพรวมครึ่งปีแรกพบว่าธุรกิจได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อกู้จากธนาคาร หรือยอดรีเจ็กต์เรต บริษัทปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน ด้วยการระบายสต๊อกสินค้าควบคู่กับการจัดแคมเปญทางการตลาด เพื่อกระตุ้นยอดขาย สินค้าหลักที่สามารถขับเคลื่อนรายได้มาจากแบรนด์บ้านเดี่ยวแกรนดิโอ และโกลเด้น นีโอ
แผนลงทุนครึ่งปีหลัง เตรียมเปิด 4 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 5,100 ล้านบาท ได้แก่ แกรนดิโอ เกษตร-นวมินทร์ มูลค่าโครงการ 2,100 ล้านบาท, เดอะแกรนด์ ปิ่นเกล้า-วงแหวนกาญจนา 1,650 ล้านบาท, นีโอโฮม ระยอง 900 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมโคลส รัชดา 450 ล้านบาท
ทั้งนี้ สถานการณ์ครึ่งปีแรก ผมมองว่าทุกคนเหนื่อยมาก ไม่ใช่แค่เรา คนอื่นก็น่าจะเหนื่อย แต่ไตรมาสต่อไตรมาส เทียบช่วงเดือนมกราคม-มีนาคม 2567 เราดีขึ้น ฟื้นตัวขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดือนตุลาคม-ธันวาคม 2566 แต่ถ้าเทียบกับดีเวลอปเปอร์ในตลาด จะเห็นว่าส่วนใหญ่ตัวเลขทุกคนตกลงหมดเลย เป็นแรงช็อกจากอัตราดอกเบี้ย ซึ่งคาดว่าอีกสักพักคนจะค่อย ๆ เริ่มตะหนักว่ามีผลกระทบเยอะจริง ๆ
แบงก์ก็ค่อย ๆ เริ่มรู้ จับอาการดูน่าจะต้องโฟกัสกลุ่มลูกหนี้เงินกู้ที่เริ่มครบดอกเบี้ยโปรโมชั่นในช่วง 3 ปีแรก (สินเชื่อบ้านที่แบงก์แข่งขันเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำช่วง 3 ปีแรก) ซึ่งปีที่ 4 เป็นต้นไป ดอกเบี้ยเพิ่มทันที 2% จาก MRR- เป็น MRR+ ทำให้เริ่มผ่อนไม่ไหว เริ่มเป็น NPA (หนี้เสียอสังหาฯ)
เพราะฉะนั้น นี่คือเหตุผลที่นายกฯเศรษฐา ทวีสิน วิ่งไปวิ่งมา บอกให้ทำยังไงให้ดอกเบี้ยลดลง แต่แบงก์ชาติก็บอกว่าไม่ลดดอกเบี้ย รวมทั้งเฟด (ธนาคารกลางสหรัฐ) ที่มีแนวโน้มไม่ลดดอกเบี้ย เมื่อสหรัฐไม่ลด ยุโรปก็แฮงไปด้วย ทำให้ทุกคนต้องพึ่งพิงสหรัฐ ฝั่งเอเชียก็ติดกับดักไปด้วย ทำให้ทุกคน (แบงก์ชาติ) เล่นดอกเบี้ยสูงกันหมด
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นสะท้อนว่า อัตราดอกเบี้ยยังมีโอกาสจะอึดแบบนี้ไปอีกนาน บางคนบอกว่าเป็นเกมการเมืองสหรัฐ ที่วางไว้ว่าจะดึงเกมดอกเบี้ยไปจนกระทั่งเผลอ ๆ ลากยาวไปถึงเลือกตั้งสหรัฐปลายปีนี้ และทำให้อัตราเงินเฟ้อไม่ขึ้น สุดท้ายทั่วโลกน่าจะโดนผลกระทบกันหมด
สำหรับไทย มีการส่งสัญญาณว่าอาจจะลดลง บางเสียงก็บอกว่าอาจได้ 1 รอบ หรือ 0.25 เบสิสพอยต์ ถามว่าช่วยไหม ผมก็ตอบตรง ๆ ว่า ดีกว่าไม่ลง (ยิ้ม)
สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นคืออะไร เหมือนกับที่ผมเคยประเมินก่อนหน้านี้ ลูกค้าเอ็นจอยดอกเบี้ยต่ำ 3 ปีแรก แต่หมดโปรโมชั่นแล้วดอกเบี้ยกลับไปใช้เรต MRR เท่ากับไปเปลี่ยนอัตราการผ่อนของลูกค้า จากเดิมมีภาระค่าผ่อนล้านละ 6,000-7,000 บาท แต่เมื่อดอกเบี้ยเพิ่ม 2% ภาระงวดผ่อนเพิ่มเป็นล้านละ 7,000-8,000 บาท คำนวณแล้วเท่ากับเพิ่มภาระ 20-30%
ขณะที่มนุษย์เงินเดือนขึ้นเท่ากับเงินเฟ้อก็ตกปีละ 3-5% ในช่วง 3 ปีเงินเดือนอาจขึ้น 10-15% แต่จะเห็นว่าภาระผ่อนเงินกู้บ้านเพิ่มสูงกว่า ทำให้มีผลกระทบเป็นลูกระนาดที่อาจเกิดปัญหาหนี้เสียตามมา เพราะผ่อนไม่ไหว
เทรนด์ครึ่งปีหลังจะอยู่กันยังไง
ปัญหาด้านไฟแนนเชียลของลูกค้า โดยเฉพาะยอดกู้ไม่ผ่านที่สูงในตลาดแมส ระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาท ทำให้ FPT ไม่ได้เปิดสินค้าทาวน์โฮมเลยในช่วงครึ่งปีแรก ราคา 3-5 ล้านบาท เพราะเรารู้สึกว่าเซนติเมนต์ของตลาดไม่ดีในเซ็กเมนต์นี้ เบื้องต้นเข้าใจว่าอาจต้องรอถึงต้นปีหน้าจึงจะกลับมาบุกใหม่
ผมขอแตะมาตรการรัฐที่ลดค่าโอน-จดจำนองต่อเวลาอีก 1 ปี และขยายเพดานราคาจาก 3 ล้านเป็น 7 ล้านบาท ช่วยได้ระดับหนึ่งเพราะลดภาระ 1-2% หรือลดค่าใช้จ่าย 7 หมื่นบาท กระตุ้นลูกค้าได้ระดับหนึ่ง แต่ปัญหากู้ไม่ผ่านเป็นปัญหาใหญ่และรุนแรงมากกว่า จะบอกว่าลูกค้าทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้านขายไม่ดีก็ไม่ได้ เพราะขายดี แต่โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน เดิม FPT เคยทำยอดโอนปีละ 400-500 ล้าน/โครงการ/ปี
กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทำ และเราก็ทำเหมือน ๆ กันคือหันมาจับตลาดบ้านหรู หลังละ 40 ล้านบาท เพราะมีกำลังซื้อจริง ซื้อแล้วโอนได้จริง แถมมีบางส่วนซื้อเงินสดอีกต่างหาก ซึ่งสัญญาณการฟื้นตัวของอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลัง เราเริ่มเห็นตั้งแต่เดือนเมษายน-พฤษภาคมที่ผ่านมา เราเปิดตัว 4 โครงการใหม่ ยอดวิสิตไซต์เริ่มฟื้นตัว ตอนต้นปีที่ตลาดรวมยอดขายลดอาจมี 300-400 คน ปัจจุบันเริ่มวิสิตไซต์เพิ่มเป็น 600-700 คน/สัปดาห์ ซึ่งเราก็หวังว่าจะสามารถเปลี่ยนจากยอดจองเป็นยอดโอนให้ได้ ถ้าทำได้เราก็จะสบายใจ
แต่ก็ต้องทำงานหนักขึ้น มีกลยุทธ์ที่หลากหลายมากขึ้น แผนลงทุนโครงการใหม่กำลังดูอยากปรับให้เป็นโมเดลโครงการมิกซ์โปรดักต์ เพื่อขยายคอร์ปอเรตคัสตอมเมอร์ให้มีฐานใหญ่ขึ้น เช่น เดิมเคยทำบ้านเดี่ยวทั้งโครงการ ราคา 10-20 ล้าน แต่จะได้ลูกค้ากลุ่มหนึ่ง อาจต้องขยายฐานเป็น 7-25 ล้าน ในโครงการเดียวกันมีทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด เพื่อหวังว่าจะทำให้เราโอนได้ 250-300 ล้านบาท/โครงการ/ปี
เรื่องใหม่ในปีนี้ มีอีกเรื่องที่ FPT ให้ความสำคัญคือ เราเริ่มทำโฟกัสกรุ๊ปลูกค้ามีความต้องการอะไร อย่างไร แบบไหน แล้วกลับมาสร้างแบรนด์อะแวร์เนส ให้ลูกค้าจดจำเราให้ได้ เช่น แกรนดิโอ เดอะแกรนด์ at the end เราต้องฝังชื่อลงไปในแบรนด์ บาย เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อให้ลูกค้าเขาไว้ใจเรา ว่า FPT เป็นบริษัทมัลติเนชันแนล มีระบบบริหารจัดการในหลายประเทศ ฐานะการเงินมั่นคงแข็งแรง ลูกค้าซื้อบ้านได้บ้าน มีบริการหลังการขายที่ดีเป็นบริการเสริมให้ลูกค้า ซึ่งเป็นไปตามนโยบายที่ได้ประกาศแคมเปญยกระดับ FPT เป็น REaaS-Real Estate as a Service Brand
โดยสรุปก็คือ ธีมการทำธุรกิจปีนี้ เน้นการลงทุนแบบระมัดระวัง ตั้งการ์ดสูง ทำธุรกิจแบบประคองตัว เรายังไม่กล้าบุกมากเพราะดอกเบี้ยแพงยังเป็นข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของลูกค้า แผนลงทุนที่ยังเปิดโครงการใหม่ปีนี้เน้นเปิดเพื่อทดแทนโครงการเดิมที่ปิดการขาย หรือในทำเลที่ยังมีดีมานด์ซื้อจากลูกค้าให้เห็นชัดเจน
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ
วันนี้อยากนำเสนอ คุณเศรษฐา (ทวีสิน นายกรัฐมนตรี) ทำมาตรการรัฐออกมา ก็ช่วยได้เยอะ ช่วยได้บ้าง แต่สถานการณ์จริงตอนนี้ยังหนักหนา อยากเสนอให้รัฐบาลหาเงินกองทุนดอกเบี้ยต่ำสักก้อน อาจจะ 50,000-100,000 ล้านบาท มาช่วยสนับสนุนเพื่อช่วยลดดอกเบี้ยอัตราพิเศษ ถึงแม้จะมีวงเงินจากธนาคารรัฐอย่าง ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ให้ดอกเบี้ย 1.99% ประเด็นอยู่ที่เป็นวงเงินกู้ที่ยังซีเล็กทีฟ เน้นปล่อยกู้แบบเฉพาะเจาะจง เหมือนเราดื่มกาแฟเอสเปรสโซ่ดับเบิลชอต มีเงื่อนไขเยอะอยู่ เพราะเรายังกังวลหนี้เสีย
ซึ่งสถิติหนี้ในระบบอยู่ที่ 15 ล้านล้านบาท เราไม่รู้ว่ามีหนี้สงสัยจะเสีย หรือ SM-Special Mention Loan (หนี้ที่เริ่มผิดนัดแต่ยังไม่เกิน 3 เดือน) กี่แสนกี่หมื่นล้านบาท ซึ่งมาตรการรัฐถ้าทำผ่านธนาคารรัฐจะมีสัดส่วนสินเชื่อ 10% แต่ถ้ามีกองทุนพิเศษมาช่วยผ่านแบงก์เอกชนที่มีสัดส่วน 90% ของตลาดสินเชื่อรวม น่าจะหวังผลเป็นตัวช่วยได้เยอะ
ผมถนัดภาคการเงิน ข้อเสนอมาตรการรัฐผมอาจมองไม่เหมือนคนอื่น แต่ถ้ามีกองทุนพิเศษขึ้นมา โฟกัสช่วยลูกหนี้กลุ่ม SM ซึ่งต้องบอกว่าเป็นลูกหนี้ที่ถูกคัดกรองแล้วและกำลังผ่อนอยู่ เพียงแต่ถ้าดอกเบี้ยยังสูงอยู่อาจผ่อนไม่ไหว กลายเป็นหนี้กำลังจะเสีย หรือ SM รัฐบาลก็น่าจะมาช่วยกลุ่มนี้ลดดอกเบี้ยลง เคยผ่อนล้านละ 6,000-7,000 บาท ก็ให้ยันไว้อย่างนี้จนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัว ตามแนวทางนี้จะทำให้หนี้เสียทั้งระบบลดลง ไม่กดดันแบงก์มาก แบงก์ก็ผ่อนคลายและหันมาทำสินเชื่อปล่อยใหม่ให้กับลูกค้าได้ เท่ากับเป็นการช่วยทั้งอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย และเชื่อว่าจะเป็นมาตรการที่ทำให้เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์อย่างแท้จริง
ประเมินวัฏจักรอสังหาฯอย่างไร
Hopefully อีกสองปีน่าจะกลับมา จากเศรษฐกิจทั่วโลกเริ่มจะกลับมาฟื้นตัวได้ จีนสามารถจัดการเศรษฐกิจภายในได้ และหวังว่าสงครามได้ข้อยุติแล้ว เพราะไซเคิลธุรกิจมีจุดพีกในปี 2020 จากนั้นเข้าสู่ยุคโควิด และอาฟเตอร์ช็อกอีก 2 ปีจากสถานการณ์โควิด (2565-2566)
ในทางจิตวิทยา การประเมินเศรษฐกิจเปรียบเทียบกับเข็มนาฬิกาที่มีเลข 1-12 สินค้าทาวน์โฮมผมมองว่าอยู่ที่เลข 5 ครึ่ง ใกล้ถึงจุดต่ำสุด (ปัญหากู้ไม่ผ่าน) กำลังจะทยอยฟื้นตัวกลับมาใหม่ สินค้าบ้านเดี่ยวอยู่ตำแหน่ง 1 นาฬิกา การเติบโตจะช้าลงและค่อย ๆ ไหลลงมา เพราะดีเวลอปเปอร์ทุกรายกระโดดเข้ามาแข่งขันในตลาดนี้ ทำให้การขยับราคาขึ้นได้ค่อนข้างช้า
สินค้าคอนโดมิเนียม เชื่อว่าน่าจะพ้นตำแหน่ง 6 นาฬิกา (จุดต่ำสุด) และขยับขึ้นมาที่ 7-8 นาฬิกา แบบค่อยเป็นค่อยไป
ถามว่าจะส่งสัญญาณอะไรให้ผู้ประกอบการ ผมเริ่มเห็นไตรมาส 2/67 เริ่มดีขึ้น แต่ยังหวังถ้าทุกคนช่วยกันผลักดันทำให้อัตราการโอนไปได้ดี ซึ่งอยากฝากถึงรัฐบาลว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นโลคอลคอนเทนต์เยอะ ถ้าสร้างแรงหนุนได้ จะเป็นแรงหนุนภายใน ทำให้ GDP Growth เติบโตจากแรงหนุนภายในประเทศ
ส่วนสัญญาณที่ส่งถึงผู้บริโภค ท่านที่มีความจำเป็นจะซื้อก็รีบซื้อ เราเจอคอสต์พุชที่รัฐบาลกำลังจะขึ้นค่าแรงขั้นต่ำวันที่ 1 ตุลาคมนี้ คาดการณ์ได้ว่าจะทำให้ต้นทุนอีกหลายตัวขึ้นตามไปด้วย สุดท้ายราคาบ้านจะปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 3-5% การซื้อในช่วงนี้ไปจนถึงไตรมาส 3/67 ยังเป็นบ้านและคอนโดฯต้นทุนเดิม ก่อนเจอต้นทุนใหม่จากค่าแรงที่ปรับใหม่
20/6/2567 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 20 มิถุนายน 2567 )
